Investir à Tahiti et en Polynésie française : les clés pour réussir son investissement locatif
Pénurie de logements, secteurs porteurs, rentabilité réelle : mode d’emploi de l’immobilier locatif en Polynésie française
Entre rareté foncière et dynamisme démographique, le marché résidentiel de Tahiti, Moorea ou Bora Bora reste extrêmement tendu. Offres neuves comptées, loyers soutenus et vacance quasi nulle : maîtriser ces paramètres et agir vite lors des lancements est la condition d’un investissement locatif performant dans le Pacifique.
Mis à jour le 22 septembre 2025
Par Karine Malatier
6 minutes
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Sommaire
- Marché locatif 2025 : offre minime, demande exponentielle
- Cinq pôles géographiques à cibler
- Nos programmes pour investir en Polynésie française
- Quelles surfaces privilégier ?
- Cinq critères pour sécuriser son investissement
- Fiscalité locale & coûts d’acquisition
- Exemple de rendement 2025 – T2 neuf Punaauia
- Investissement locatif en Polynésie : réactivité, localisation, gestion – le triptyque gagnant
Entre dynamisme économique de Tahiti, attractivité touristique des îles Sous-le-Vent et croissance démographique soutenue, la Polynésie française présente aujourd’hui un déficit structurel d’environ 13 000 logements 1.
Dans un contexte où moins de dix programmes neufs sont lancés chaque année pour des besoins estimés à plus de 1 800 unités, la pression sur l’offre locative reste extrême : loyers élevés, vacance quasi nulle et valorisation continue des biens bien situés.
Ce guide décrypte les micro-marchés polynésiens, les typologies gagnantes, les coûts d’acquisition et les leviers de gestion pour viser un rendement net supérieur à 5 %.
Marché locatif 2025 : offre minime, demande exponentielle
À retenir : la demande dépasse largement l’offre, tous segments confondus, et entraîne une hausse des loyers ainsi qu’une rotation très rapide des logements disponibles.
- Logements manquants : ~ 13 000 unités (Plan stratégique du logement PF) 2
- Programmes neufs : 6 – 9 opérations/an, réservées en quelques semaines 3
- Loyers moyens (2024) : studio Papeete 115 k F CFP / mois, T3 Punaauia 220 k F CFP / mois 4
- Rentabilité brute cible : 5 – 6 % (baux classiques) ; 8 – 10 % en Airbnb (Moorea, Bora).
Cinq pôles géographiques à cibler
Zoom quartier par quartier : repérez où se concentrent les emplois, les infrastructures et le pouvoir d’achat pour sécuriser votre taux d’occupation.
Arue, Pirae, Papeete : le « triangle urbain »
Proximité CBD, hôpital du Taaone et double axe routier. Demande > offre sur studios/T2 ; forte liquidité sur T3 familiaux.
Arue et Pirae sont des communes très attrayantes, situées à l’est de Papeete. Elles ont la réputation d’être bien gérées et offrent deux axes d’accès directs au centre-ville (des aménagements sont sans cesse étudiés pour fluidifier le trafic). Principalement résidentielles, ces deux villes disposent de quelques lotissements prisés sur les hauteurs d’Erima pour Arue, Aute et Vetea pour Pirae. L’ouverture du grand centre hospitalier du Taaone, nommé hôpital Jacques Chirac, et le développement maîtrisé de l’immobilier sur ces communes ont permis de ne pas saturer ce marché.
Papeete, capitale de la Polynésie française, avec ses 27 000 habitants, représente le poumon de l’île avec ses restaurants, bars, cinémas, magasins, musées, maison de la culture, ses administrations, la gare maritime, les cliniques Cardella et Paofai, et sa Marina de Papeete qui a été totalement relookée en 2020 avec sa promenade agrémentée d’un joli parc aménagé. Les quartiers les plus prisés sont Sainte Amélie, Tipaerui, Paofai et la Mission, mais tous les quartiers sont devenus attractifs pour investir, notamment Faripiti, Titioro, Taunoa et Pic vert, compte tenu du développement et de la rénovation. La demande devenant croissante, la politique du centre-ville est à la modernisation. La circulation étant un réel problème quotidien sur l’ensemble de l’île, les personnes travaillant dans le centre cherchent à se rapprocher de Papeete, ce qui concentre une grosse partie du marché immobilier, notamment locatif, sur le centre et ses alentours proches.
Punaauia : valeur sûre, vue lagon
Commune la plus solvable ; quartiers Taapuna, Matatia, Miri. T3/T4 avec varangue et parking très prisés.
Punaauia reste toujours une valeur sûre, étant la commune la plus peuplée de Polynésie avec presque 30 000 habitants. De très beaux quartiers résidentiels tels que Taapuna, Matatia, Tetavake et plus récemment Miri sont la fierté de la commune. La vente et la location de standing font la réputation de Punaauia. La voie rapide permet un accès facilité au centre-ville de Papeete. La clientèle de locataires souhaitant le calme, la proximité de la mer ou une très belle vue privilégie ce secteur d’habitation. C’est, avec Papeete, le meilleur endroit pour faire un investissement pérenne. La demande sur ce secteur est plus familiale qu’à Papeete, donc il est préférable d’investir sur des appartements type T3 ou plus.
Faa’a : compromis accessibilité / prix
Hauteurs Saint-Hilaire, Pamatai : vues Moorea. Vérifier réseaux d’eau et prévoir cuves.
Faa’a est l’une des communes les plus étendues, entre Punaauia et la capitale Papeete. Les hauteurs bénéficient de belles vues (Saint-Hilaire et Pamatai), la proximité du centre-ville et des universités est un réel atout. De nombreux terrains restent encore disponibles, mais les problèmes de ravitaillement en eau restent un sujet sensible pour les futurs acquéreurs.
Mahina, Paea et Papara : marché de report
Un marché de report à étudier de près
Compte tenu de la pauvreté de l’offre sur ces secteurs face à la demande de plus en plus importante, les locaux commencent à s’intéresser aux communes plus lointaines telles que Mahina, Paea et Papara pour pouvoir acquérir leur résidence principale à moindre coût. Les prix sur les secteurs les plus demandés entre Arue et Punaauia ayant explosé ces dernières années.
Îles Sous-le-Vent (Moorea, Bora Bora)
Rendement saisonnier record : villas ou T2 proches des resorts, calendrier Airbnb rempli.
Un nouveau marché voit le jour pour les investisseurs tahitiens : celui des îles Sous-le-Vent, notamment Moorea, Bora Bora, Taha’a et Raiatea. Les investisseurs locaux recherchent à la fois un lieu de villégiature et une rentabilité locative importante via Airbnb, qui est très en vogue. Pour les investisseurs métropolitains, l’investissement à Moorea et surtout à Bora Bora est une assurance de location en résidence principale au plus haut du plafond tant la demande est forte. Les hôtels sont friands de nouveaux programmes pour pouvoir loger leur personnel.
Nos programmes pour investir en Polynésie française
Quelles surfaces privilégier ?
Choisissez la bonne surface pour limiter la vacance et optimiser le loyer :
- Studio / T1 (≈ 35 m²) : rotation express à Papeete, vacance < 2 %.
- T2 (45 – 55 m² + varangue) : cœur de cible couples actifs.
- T3-T4 (70 – 100 m²) : marché familial stable Punaauia / Faa’a.
- Villa 3-4 ch. : Airbnb Moorea/Bora (800 € – 1 200 €/nuit).
Cinq critères pour sécuriser son investissement
Check-list incontournable avant de signer :
- Emplacement premium : plage, axes, services ;
- Prestations tropicales : varangue, clim, chauffe-eau solaire ;
- Gestion digitale : extranet, GLI, état des lieux numérique ;
- Réactivité : pré-réservation dès l’ouverture commerciale ;
- Vision long terme : bascule saisonnier ou revente patronymique.
Fiscalité locale & coûts d’acquisition
Pas de dispositif Pinel ni CIOP ; le rendement se construit sur le prix d’achat et la gestion.
- Droits d’enregistrement : 9 % ≤ 25 M F CFP, 11 % au-delà + 1 % PF.
- Aides primo-accédant : exonération totale terrain < 25 M / neuf < 40 M.
- Plus-value : exonération totale après 15 ans (locatif).
Exemple de rendement 2025 – T2 neuf Punaauia
Scénario conservateur (hors meublé touristique) :
- Prix acte : 29 M F CFP (≈ 243 k €)
- Loyer nu : 180 k F CFP/mois
- Charges + foncier : 35 k F CFP/mois
- Rentabilité brute : 7,4 % | Rentabilité nette : 5,4 %
Après 6 ans, passage en meublé saisonnier (28 k F/nuit) → TRI projeté > 9 %.
Investissement locatif en Polynésie : réactivité, localisation, gestion – le triptyque gagnant
Rareté foncière, boom démographique et afflux touristique font des marchés locatifs de Tahiti, Moorea et Bora Bora des territoires à rendement élevé. Décrocher un lot dès l’ouverture des ventes, acheter au bon prix et combiner gestion longue durée/saisonnière assurent des cash-flows robustes et une valorisation patrimoniale durable.
Références :
1. Service du Logement de Polynésie française, « Plan stratégique du logement », mars 2025. ↩
2. ISPF, « Situation du logement en Polynésie française – Rapport 2024 », juillet 2024. ↩
3. Chambre des notaires PF & Observatoire foncier, « Suivi des mises en chantier 2019-2024 », février 2025. ↩
4. IEOM, « Indice des loyers résidentiels – Note conjoncturelle Q4-2024 », décembre 2024. ↩
