Frais de notaire en Polynésie française : calcul et budget d’achat

Un appartement ancien à Punaauia, un logement neuf à Tahiti ou un terrain à Moorea ne se chiffrent pas nécessairement de la même manière. Au prix du bien s’ajoutent les frais liés à l’acte et, selon le financement, ceux du prêt et de sa garantie. Identifier le régime applicable dès la sélection du logement permet de mesurer les économies possibles et d’organiser son apport avec une vision claire du budget.

Que comprennent les frais de notaire en Polynésie française ?

L’expression « frais de notaire » désigne couramment l’ensemble des sommes versées à l’étude pour l’acquisition. Une partie est reversée à l’administration ou à des tiers ; une autre rémunère les actes et formalités accomplis par le notaire. Le décompte doit distinguer :

• Les droits d’enregistrement : leur montant dépend de la nature de l’opération et du régime fiscal applicable à l’acquéreur ou au bien.
• La taxe de publicité immobilière : elle est liée à la publication de l’acte et reste distincte des droits d’enregistrement.
• Les émoluments du notaire : ils suivent le tarif réglementé polynésien, avec une rémunération proportionnelle ou fixe selon les actes.
• Les formalités et les débours : les premières correspondent aux démarches tarifées ; les seconds aux sommes avancées pour votre compte auprès de tiers.

Le tarif local est fixé par l’arrêté n° 1376 CM du 3 octobre 2000 modifié, notamment par l’arrêté n° 700 CM du 26 août 2005. Il prévoit un compte détaillé séparant les catégories de frais.^[1]

La réforme de décembre 2024 a supprimé les anciens droits de publicité foncière. Cela ne supprime ni la formalité de publication ni la taxe de publicité immobilière : pour une vente ordinaire soumise à sa taxation proportionnelle, celle-ci est de 0,10 %, avec un minimum de 1 500 F CFP par acte. Ces deux prélèvements aux noms proches doivent être distingués dans le budget.^[2][3]

Quels droits d’enregistrement selon votre achat ?

Le régime de droit commun : 7 %

La loi du pays n° 2024-34 du 10 décembre 2024 a instauré un taux unique de 7 % pour les mutations immobilières relevant du droit commun. Les anciennes tranches ne constituent donc plus le barème général à appliquer à un nouvel achat. Pour un logement ancien destiné à la location, c’est ce régime qu’il faut notamment examiner en l’absence de disposition particulière.^[2]

Le droit d’enregistrement ne constitue pas, à lui seul, le total des frais d’acquisition : il faut ajouter la taxe de publicité immobilière, la rémunération notariale et les autres postes du dossier.

La primo-acquisition : un taux réduit sur une partie du prix

Le régime de primo-acquisition concerne un bien destiné à l’habitation principale d’un acquéreur remplissant les conditions légales. Il ouvre droit à une réduction des droits d’enregistrement selon les tranches suivantes, appréciées pour chaque acquéreur :

Ces montants sont des limites de tranches bénéficiant du taux réduit, pas des prix maximaux interdisant tout avantage au-dessus du seuil. Si plusieurs personnes achètent ensemble, l’analyse porte sur la part du prix incombant à chacune et sur son éligibilité.^[2]

La qualité de primo-acquéreur est vérifiée à partir de la situation patrimoniale, y compris des acquisitions antérieures hors de Polynésie française. Certains droits reçus dans une indivision successorale bénéficient de dispositions particulières. Le notaire vérifie également les engagements d’occupation et les délais à respecter selon le bien acquis. Ce régime d’habitation principale ne doit pas être appliqué à un investissement locatif.

Le logement neuf et la VEFA : un régime à identifier séparément

Pour les logements neufs ou à construire entrant dans les critères fiscaux, dont le permis a été délivré à compter du 1er janvier 2025, le nouveau régime associe une livraison soumise à la TVA et une exonération des droits d’enregistrement expressément demandée dans l’acte. Le Code des impôts prévoit un taux spécifique de 9 % pour les opérations immobilières visées ; les exemples ci-dessous sont situés à Tahiti.^[2]

Le bénéfice de ce régime dépend des caractéristiques fiscales de l’opération, pas du seul mot « neuf » dans une annonce. Il ne repose pas sur la qualité de primo-acquéreur : un projet locatif peut être étudié dans ce cadre lorsque l’opération remplit les conditions prévues.

Pour un programme dont le permis est antérieur au 1er janvier 2025, le régime des droits doit être déterminé séparément. Dans tous les cas, comparez un prix TTC avec un prix TTC : une TVA déjà comprise dans le prix annoncé ne s’ajoute pas une seconde fois au budget.

Exemples de calcul des frais d’acquisition

Un appartement ancien à Punaauia acheté 28 millions de F CFP

Retenons une vente ordinaire à 28 000 000 F CFP, hors régime de faveur. Pour cet exemple, le prix correspond aux assiettes retenues pour les droits, la taxe de publicité immobilière et l’émolument proportionnel de vente, sans charge augmentative du prix.

L’émolument de 452 000 F CFP est obtenu par tranches : 50 000 F sur le premier million, 30 000 F sur le deuxième, 128 000 F sur les 8 millions suivants, 140 000 F sur les 10 millions suivants et 104 000 F sur les 8 millions restants. Le tarif prévoit l’assujettissement des émoluments à la TVA ; l’exemple retient le taux de 13 % applicable aux prestations de services concernées.^[1][4]

Le prix et ces postes représentent donc 30 498 760 F CFP. Il reste à ajouter les formalités, les débours et, le cas échéant, les frais des autres actes, du financement et de la garantie. Le sous-total présenté permet de préparer le budget ; la provision détaillée de l’étude complète le chiffrage de l’opération.

Comparer les droits selon le statut de l’acquéreur

Les exemples suivants portent sur un acquéreur unique. Les situations de primo-acquisition supposent l’éligibilité au régime et le respect des engagements d’habitation principale.

À prix identique de 28 millions de F CFP, l’écart sur les seuls droits d’enregistrement atteint 1 680 000 F CFP entre le régime général et la primo-acquisition éligible. Les autres frais restent à chiffrer : la taxe de publicité immobilière de cet exemple représente 28 000 F CFP dans les deux cas, et les frais d’acte ne disparaissent pas avec la réduction des droits.

Un logement neuf à Tahiti affiché 35 millions de F CFP TTC

Supposons une opération répondant aux conditions du nouveau régime, avec une TVA immobilière de 9 % déjà comprise dans un prix de 35 000 000 F CFP TTC. La part de TVA comprise dans ce prix est d’environ 2 889 908 F CFP, calculée par 35 000 000 × 9 / 109.

Lorsque l’exonération est applicable et requise dans l’acte, les droits d’enregistrement visés par ce régime sont de 0 F CFP. Le budget d’achat conserve le prix de 35 millions TTC, auquel s’ajoutent les frais d’acte et de publication applicables ainsi que les éventuels frais de financement. Cette présentation permet de comparer le neuf et l’ancien sur des bases complètes.

Comment préparer votre budget d’achat ?

Une bonne préparation facilite le choix du bien et les échanges avec la banque. Avant de vous engager, rassemblez les éléments qui permettent d’établir une provision précise :

1. Votre objectif : résidence principale, investissement locatif ou résidence secondaire, avec l’identité et la quote-part de chaque acquéreur.
2. Les caractéristiques de l’opération : ancien, terrain, neuf achevé ou VEFA, date du permis et documents permettant d’identifier le régime fiscal.
3. Le prix et son contenu : montant TTC pour le neuf concerné, équipements éventuellement vendus avec le logement et frais déjà compris dans l’offre.
4. Le décompte notarial : droits, taxe de publicité immobilière, émoluments et TVA, formalités, débours et éventuels actes complémentaires.
5. Le financement complet : prix, frais d’acquisition, garantie bancaire et éventuels travaux ou équipements à prévoir après l’achat.

Si du mobilier est vendu avec le logement, transmettez au notaire un inventaire valorisé pour qu’il en arrête le traitement dans l’acte. La qualification d’un équipement, notamment lorsqu’il est incorporé au bâtiment, ne doit pas être supposée à partir de sa seule désignation commerciale.

Le simulateur officiel de la Direction des affaires foncières fournit une première estimation des droits et taxes selon la formalité. Il ne remplace pas le décompte complet de l’étude notariale.^[5]

Pour un projet locatif, intégrez les frais d’acquisition dans le coût de revient utilisé pour calculer le rendement. Cette méthode aide à comparer deux biens et à mesurer l’effet du prix d’entrée sur votre projet. Notre guide de l’investissement locatif présente les autres postes à prendre en compte.

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