Investir dans l’immobilier locatif à La Réunion : tout ce qu’il faut savoir en 2025

Entre l’Océan Indien et les hautes plaines volcaniques, La Réunion assure à la fois un cadre de vie recherché et des fondamentaux économiques solides : attractivité touristique, pôle universitaire en expansion, infrastructures de santé de référence.

Résultat : la demande locative dépasse l’offre dans quasiment tous les segments, des T2 urbains aux villas balnéaires meublées.

Pour l’investisseur, comprendre les micromarchés de l’île – du « Barachois » à Saint-Denis jusqu’aux plages de Boucan-Canot –, décrypter les nouveaux dispositifs fiscaux (CIOP, Girardin IS) et anticiper les futures liaisons routières sont les clés d’un immobilier locatif à La Réunion rentable et pérenne.

Pourquoi l’immobilier locatif à La Réunion séduit-il autant ?

Département français de 2 512 km², La Réunion compte 860 000 habitants en 2024 et devrait franchir le million à l’horizon 2030. L’île réunit :

• Un cadre de vie paradisiaque : lagon turquoise, cirques classés UNESCO, volcans, sentiers de haute montagne et climat tropical tempéré.
• Une croissance économique record : +3,1 % de PIB annuel moyen sur 20 ans, portée par l’agro-industrie (sucre, rhum, vanille), la filière numérique (+4 000 emplois depuis 2018) et le tourisme (560 000 visiteurs en 2023).
• Des dispositifs fiscaux puissants : CIOP 35 % (logement intermédiaire), Girardin IS (logement social ou productif), niches plafonnées à 18 000 € au lieu de 10 000 € en métropole.

Marché locatif 2025 : pénurie de neufs, tension locative élevée

La demande de logements neufs excède largement l’offre : près de 9 000 unités/an nécessaires contre environ 7 000 mises en chantier ¹. Le différentiel de l’ordre de 2 000 logements par an explique la tension locative et la hausse continue des loyers, surtout dans le Nord et l’Ouest de l’île. En cause :

• rareté et renchérissement du foncier (+9 % en 4 ans),
• inflation sur les matériaux (+18 % cumulés 2022-2024),
• arrêt du dispositif Pinel OM au 31/12/2024.

Les loyers restent dynamiques : 12 – 15 €/m² nu, jusqu’à 22 €/m² meublé saisonnier sur le littoral ouest. La rentabilité brute moyenne se maintient > 4,5 % en zone tendue, > 6 % en meublé saisonnier.

Les 5 critères clés pour réussir votre investissement à La Réunion

Les principaux critères à prendre en compte pour investir dans l’immobilier locatif à la Réunion :

1. Emplacement stratégique
   • Nord : Saint-Denis (cadres, fonctions publiques)
   • Ouest : Saint-Paul → Saint-Gilles (tourisme haut de gamme)
   • Sud : Saint-Pierre (CHU, port de pêche) – croissance démographique la plus forte.

   Évitez le nord-ouest enclavé (Le Port, La Possession hors ZAC).

2. Typologie adaptée au secteur
   • T2-T3 centre/est ;
   • T3-T4 familiaux au nord ;
   • studio/T2 saisonnier sur le littoral ouest.
3. Prestations premium
   Cuisine équipée, climatisation chambres, varangue profonde ≥ 12 m², stationnement sécurisé, label RE2020 zone tropicale.
4. Lecture fine du marché
   Croisez : vacance locative (< 4 %), nouveaux axes routiers (Nouvelle Route du Littoral), projets urbains (Cœur de Ville).
5. Gestion locative & assurances
   Mandat extranet, GLI, assurance vacance 3 – 6 mois, état des lieux numérique.

Où investir dans l’immobilier locatif à La Réunion ? Villes et quartiers porteurs

Pour réussir son investissement locatif à La Réunion, le choix de l’emplacement est évidemment essentiel. Voici quelques zones particulièrement attractives :

• Saint-Denis – 152 000 hab., bassin d’emplois tertiaires, aéroport Roland-Garros 10 min.
• Saint-Pierre – 85 000 hab., 2^e pôle économique, CHU Sud et port de plaisance.
• Le Tampon – ville-campus : IUT, Université, loyer étudiant : 450 €/mois T1 meublé.
• Saint-Paul – 109 000 hab., plages Boucan-Canot / Hermitage ; LMNP saisonnier > 8 % brut.
• La Possession – ZAC « Cœur de Ville » (3 000 logements, tram-train projeté) : pari long terme.

Nos programmes immobiliers pour investir à La Réunion

Typologies de logements les plus demandées

Les logements les plus recherchés à La Réunion sont les T2 et T3. Ces appartements, souvent dotés de varangues, sont idéaux pour les jeunes couples, les célibataires actifs, et les petites familles. Les locataires apprécient particulièrement les logements bien équipés, avec des cuisines aménagées, de la climatisation dans les chambres, et des espaces de rangement suffisants. Les résidences clôturées et sécurisées rencontrent également un grand succès, témoignant d’une demande croissante pour des standards de vie élevés.

• T2-T3 (45 – 70 m²) avec varangue + parking : cible jeune actif/couple.
• T3-T4 (70 – 95 m²) dans le nord : familles de cadres métropolitains.
• Résidences clôturées, vidéophone, local vélo/poussette : différenciation immédiate.

Fiscalité Outre-mer : CIOP, Girardin IS, amortissement LMNP

La Réunion est éligible au dispositifs de défiscalisation immobilière, une opportunité pour les investisseurs qui peuvent bénéficier de ces avantages fiscaux importants :

• CIOP 35 % : crédit d’impôt sur 6 ans (logement intermédiaire), base limitée à 2 500 €/m² HT et 300 000 €.
• Girardin IS : amortissement en 1 an pour logement social via société à l’IS.
• LMNP amortissement : neutralise l’impôt sur les loyers meublés > 20 ans.

Quelle stratégie de sortie après la défiscalisation ?

L’investissement immobilier à La Réunion se fait généralement sur le moyen à long terme. Les options de sortie incluent :

• Passage en LMNP : meublé d’affaires (Saint-Denis, Saint-Pierre) ou touristique (Saint-Paul) → amortissement, rentabilité nette +1 pt.
• Revente patrimoniale : côte ouest = +3 – 4 %/an de valorisation moyenne ; plus-value exonérée après 22 ans (IR) et 30 ans (PS).

Immobilier locatif à La Réunion : un marché d’avenir

L’immobilier locatif à La Réunion reste porté par une démographie dynamique, un déficit chronique d’offre neuve et des incitations fiscales ultramarines très incitatives. En misant sur un emplacement prime, une typologie adaptée et une gestion rigoureuse, vous sécurisez un rendement durable tout en préparant une sortie (LMNP ou revente) créatrice de valeur. Faites-vous accompagner par des professionnels pour l’étude de marché, la sélection du promoteur et l’optimisation fiscale : votre investissement sur « l’île intense » n’en sera que plus solide.