Investir en Outre-Mer, comment éviter les pièges et trouver les bonnes affaires ?

Résumé de l’interview :

Les cadres fiscaux disponibles

Loi Girardin immobilier

• Public visé : Contribuables souhaitant cumuler patrimoine et défiscalisation
• Durée minimale : 6 ans
• Taux de réduction : 25 % à 29 % du prix d’achat
• Particularité : Plafond Outre-Mer 18 000 € ; location à usage d’habitation principale obligatoire

Pinel Outre-Mer

• Public visé : Investisseurs locatifs classiques
• Durées d’engagement : 6, 9 ou 12 ans
• Taux de réduction : 23 %, 29 % ou 32 %
• Contraintes : Loyers et ressources des locataires plafonnés ; prix/m² capé

Loi Girardin industriel (matériel productif)

• Public visé : Contribuables à forte fiscalité (> 15 000 € d’IR)
• Durée d’engagement : 5 ans
• Taux de réduction one-shot : 38 % à 48 %
• Particularité : Aucun patrimoine conservé ; montage à plus haut risque si mal structuré

Quatre marchés, quatre réalités économiques

• Zone Pacifique (Nouvelle-Calédonie, Polynésie) : coûts de construction élevés, marché locatif étroit.
• La Réunion : tension foncière forte, bonne profondeur de marché.
• Antilles (Guadeloupe, Martinique) : résidences de tourisme et logements intermédiaires dynamiques.
• Guyane : déficit chronique de logements ; rentabilités nettes pouvant dépasser 5 %.

Immobilier vs matériel productif : comment arbitrer ?

Immobilier Outre-Mer

• Objectif : Constituer un patrimoine tout en défiscalisant
• Contrôle de l’actif : Visite possible, bail d’habitation classique
• Risque fiscal : Modéré si le montage est solide
• Liquidité : Revente possible sur le marché secondaire

Matériel productif (Girardin industriel)

• Objectif : Défiscalisation pure
• Contrôle de l’actif : Indirect (bus, conteneurs, panneaux PV…)
• Risque fiscal : Élevé ; requalifications fréquentes si l’opération est mal montée
• Liquidité : Aucune – sortie automatique à 5 ans

Avantages fiscaux en détail

• Réduction IR de 25 % à 29 % répartie sur 5 à 9 ans (immobilier).
• Plafond spécifique : 18 000 € (contre 10 000 € pour les niches métropolitaines).
• Girardin industriel : économie d’impôt immédiate de 15 % à 20 % (après décote sur le ticket d’entrée).

Profil d’investisseur idéal

• Impôt sur le revenu > 7 000 € ; optimisation maximale entre 10 000 € et 25 000 €.
• Horizon de placement ≥ 6 ans.
• Capacité à se déplacer ou à mandater un audit local.

Exemple concret : T3 à Cayenne (Guyane)

Exemple chiffré : T3 à Cayenne (Guyane)

• Ticket d’entrée : 190 000 €
• Dispositif : Girardin immobilier
• Réduction d’impôt : ≈ 8 000 €/an pendant 5 ans
• Loyer net estimé : 800 €/mois
• Rendement net : 5,05 %

Points de vigilance avant d’investir

1. Vérifier la solvabilité du monteur (banque de territoire, garantie de bonne fin).
2. Analyser la demande locative (vacance, tension du marché, évolution démographique).
3. Étudier le prix/m² et le comparer aux plafonds fiscaux (risque de surcote).
4. Auditer le contrat de réservation : clauses d’achèvement, assurances dommages-ouvrage.
5. Privilégier les visites sur site ou un audit indépendant.

FAQ rapide

Puis-je cumuler Pinel Outre-Mer et un autre dispositif la même année ?

Oui, dans la limite du plafond global de 18 000 € pour les avantages Outre-Mer.

Que se passe-t-il en cas de revente avant la fin de l’engagement ?

L’administration fiscale reprend la réduction obtenue, majorée des intérêts de retard.

Un non-résident fiscal français peut-il investir ?

Oui, à condition d’être imposable en France et de respecter les plafonds.