Investir outre‑mer : tout savoir sur l’investissement immobilier outre‑mer
Fiscalité 2025, zones phares (Pacifique, Antilles, Réunion, Guyane) et conseils pour investir outre-mer
Investir dans l’immobilier outre‑mer reste, en 2025, l’un des meilleurs moyens de renforcer son patrimoine tout en profitant d’une fiscalité avantageuse. Création de rente, résidence secondaire au soleil, optimisation de l’IR ou de l’IS : les DROM‑COM offrent des perspectives que l’Hexagone ne propose plus.
Mis à jour le 30 juillet 2025
Par Karine Malatier
6 minutes
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Sommaire
Au‑delà du simple coup de pouce fiscal, l’outre‑mer séduit parce qu’elle combine croissance démographique, tension locative et cadre de vie “carte postale”. Qu’il s’agisse de Cayenne, Papeete, Saint‑Denis ou Pointe‑à‑Pitre, la pénurie de logements neufs et l’indexation des loyers sur un coût de la vie souvent supérieur à celui de la métropole ouvrent la voie à des stratégies patrimoniales plus rentables – à condition de connaître la fiscalité spécifique, les usages locaux et de travailler avec des opérateurs implantés sur place.
Le cadre fiscal 2025 pour investir outre‑mer
Les outils se sont recentrés : Pinel OM est clos depuis le et le Girardin « particulier » a disparu dès 2018. Le duo gagnant 2025 se compose donc du crédit d’impôt CIOP et du Girardin immobilier IS, complété par le Girardin industriel pour les sociétés finançant du matériel productif.
CIOP – Crédit d’impôt Outre‑Mer (art. 244 quater W)
- Bénéficiaires : particuliers via une société soumise à l’IS (SAS, SCI IS…) et entreprises locales ou hexagonales.
- Biens éligibles : logements neufs (VEFA ou achevés depuis < 2 ans) loués nus à usage de résidence principale pendant ≥ 5 ans.
- Taux : 35 % (base) – 38,25 % (entreprise IR) – jusqu’à 45,9 % en Guyane & Mayotte, calculé sur le prix de revient plafonné (2 500 €/m² hab. + 500 €/m² varangue ou balcon).
- Imputation : crédit d’impôt restituable sur 5 ans, hors plafonnement global des niches (18 000 €/an).
- Plafonds sociaux : loyers & ressources proches de l’ex‑Pinel OM – révision annuelle par décret au 1er janvier.
Exemple : T2 de 220 000 € TTC en Guadeloupe → CIOP 35 % = 77 000 € d’impôt économisé, soit 15 400 €/an pendant 5 ans.
Dispositif CIOP 2025
Jusqu’à 45,9 % de crédit d’impôt
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Girardin immobilier IS
- Public visé : sociétés à l’IS voulant défiscaliser immédiatement leur résultat.
- Mécanisme : le prix de revient du logement est déductible à 100 % l’année d’achèvement (création d’un déficit reportable si besoin).
- Conditions : location nue 5 ans, plafond 2 500 €/m², amortissement comptable possible sur 25 ans après l’année de déduction.
Dispositif Girardin IS 2025
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Ex‑Pinel Outre‑Mer (clos depuis le 31 déc. 2024)
Les investisseurs déjà engagés conservent leurs taux de 20 % à 32 % jusqu’à la fin de leur période de location ; aucune nouvelle VEFA Pinel OM ne peut être actée depuis le 1er janvier 2025.
Quatre grandes zones d’investissement outre‑mer
Zone Pacifique : Tahiti & Nouvelle‑Calédonie
- Tahiti (Polynésie FR) : 180 000 hab., tourisme + pêche. Quartiers clés : Papeete centre, plage de Punaauia, Faaa Hauts. Loyer T2 55 000 XPF (≈ 460 €).
- Nouvelle‑Calédonie : 270 000 hab., nickel (8 % réserves mondiales). Quartiers clés Nouméa : Baie des Citrons, Anse Vata, Dumbéa. Attention aux valorisations parfois gonflées pour métropolitains.
Atouts : solvabilité + climat.
Freins : 24 h de vol, risque politique (référendum).
La Réunion
800 000 hab., IDH le plus élevé des DROM. Marché neuf saturé sur Saint‑Denis ; opportunités en revente ou dans la location gérée (résidences étudiantes à Sainte‑Clotilde, seniors côte Ouest).
Antilles : Guadeloupe, Martinique, Saint‑Martin
- Guadeloupe : déficit de logements à l’année – Gosier, Sainte‑Anne, Saint‑François pour le premium ; Baie‑Mahault (zone de Jarry) pour les actifs.
- Martinique : relance touristique post‑2023 ; viser Fort‑de‑France, Schœlcher, Trois‑Îlets.
- Saint‑Martin : loyer T2 > 1 200 €/mois, offre rarissime, bail mobilité & saisonnier haut de gamme.
Guyane
PIB/ hab. +6 %/an, population 2× d’ici 2035. Cayenne : T3 neuf 210 000 € – loyer 1 100 € ; rentabilité brute ~ 6 %. Kourou tirée par Ariane 6 ; zone franche d’activité.
Quel investisseur pour l’immobilier outre‑mer ?
- Capacité d’endettement : emprunt classique avec caution mutuelle (Crédit Logement, CAMCA).
- Sérénité & délégation : accepter la gestion à distance (syndic pro, mandat de location, assurance loyers).
- Vision long terme : horizon ≥ 7‑10 ans (montage CIOP puis passage en LMNP ou revente).
Avantages et limites d’un investissement outre‑mer
Avantages clés
- Crédit d’impôt CIOP : jusqu’à 45,9 % du prix de revient récupéré sur 5 ans.
- Rendement > métropole sur Guyane, Saint‑Martin, certaines communes guadeloupéennes.
- Cadre de vie & usage mixte : transformation en résidence secondaire possible après période de location.
Points de vigilance
- Distance : frais de déplacement, suivi de chantier, fuseau horaire.
- Prix “gonflés” par certains promoteurs : vérifier via notaires locaux, observatoires des loyers, portails d’annonces.
- Volatilité politique / cyclonique : assurance multirisque spécifique, clause de force majeure dans le bail.
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FAQ express – Investissement immobilier outre‑mer
Quelle rentabilité attendre d’un investissement locatif outre‑mer ?
La rentabilité dépend fortement du territoire :
Guyane : encore l’une des meilleures valeurs, avec 5 % à 6 % brut sur Cayenne ou Kourou grâce à un déficit de logements et une démographie record.
Antilles (Guadeloupe, Martinique, Saint‑Martin) : le neuf bien acheté se situe plutôt entre 4 % et 5 % brut, voire plus en location saisonnière premium.
La Réunion : marché neuf saturé ; viser 3,5 % à 4,5 % brut en ciblant des programmes à prix décoté ou des résidences gérées (étudiants, seniors).
Zone Pacifique (Tahiti, Nouvelle‑Calédonie) : solvabilité élevée mais prix d’acquisition plus élevés ; rentabilité généralement 3,5 % à 4,5 % brut.
À titre de comparaison, le neuf métropolitain tourne souvent autour de 3 % brut. Bien auditer les loyers de marché et les charges locales reste essentiel avant toute décision.
Les investisseurs métropolitains paient‑ils le même prix que les locaux ?
En principe, les programmes neufs affichent un prix de vente unique pour tous. Toutefois, dans certains territoires (notamment Polynésie ou Nouvelle‑Calédonie) une surcote liée aux frais de commercialisation peut apparaître lorsqu’un bien est proposé exclusivement en métropole.
D’où l’importance de comparer les prix au m² avec les annonces locales ; de consulter une agence ou un notaire sur place pour valider le juste niveau de marché ; de privilégier des opérateurs transparents sur leurs marges et leurs honoraires. Ce double regard sécurise le prix d’achat, quel que soit votre lieu de résidence.
Comment se finance un achat immobilier outre‑mer ?
Les grands réseaux bancaires métropolitains accordent sans difficulté des prêts classiques pour l’outre‑mer. Point de vigilance : la prise de garantie peut être plus complexe dans certains territoires. Le dossier passe alors par un organisme de caution mutuelle (Crédit Logement, CAMCA, etc.). Cette solution suppose que l’emprunteur dispose déjà d’un patrimoine pour répondre aux critères de la caution.
Quel dispositif de défiscalisation est encore ouvert aux particuliers en 2025 ?
Depuis la clôture du Pinel Outre‑Mer (31 déc. 2024) et du Girardin immobilier pour particuliers, le crédit d’impôt CIOP (art. 244 quater W) demeure la seule voie grand public pour investir dans du neuf outre‑mer tout en réduisant l’impôt. Le CIOP est accordé hors plafonnement global des niches : il n’entre pas dans le plafond de 18 000 € applicable aux réductions d’impôt outre‑mer antérieures.
Dois‑je me rendre sur place avant d’acheter ?
Ce n’est pas obligatoire, mais consacrer quelques jours de repérage pour un investissement immobilisé plusieurs années reste un bon réflexe : vérification du prix au m², des loyers réels, rencontre du gestionnaire, prise de connaissance du quartier…
Autre point : la distance accroît naturellement le sentiment d’incertitude. Investir Outre-Mer doit donc être recommandé pour des contribuables capables d’assumer sereinement la distance qui les sépare de leur acquisition.
Investir outre‑mer : à retenir
- CIOP 2025 : crédit d’impôt 35 % à 45,9 %, location nue ≥ 5 ans, hors plafond de niches.
- Girardin IS : déduction immédiate pour les sociétés, complément idéal du CIOP particulier.
- Zones phares : Pacifique (prestige), Réunion (économie forte), Antilles (tourisme), Guyane (cash‑flow).
- Rentabilité brute 5‑6 % possible, mais audit local impératif sur prix & loyers.
- Profil‑clé : IR ≥ 5 000 €, patrimoine solide, prêt à déléguer la gestion et à voyager ponctuellement.
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