Investissement meublé en SMR : mode d’emploi, atouts et vigilance
Pourquoi les SMR séduisent‑ils les investisseurs ?
À la recherche d’un actif pierre‑papier offrant rendement, visibilité longue durée et cadre fiscal avantageux ? L’investissement meublé en SMR (Soins Médicaux et de Réadaptation, ex‑SSR) réunit ces trois critères : baux commerciaux sécurisés, besoins sanitaires en forte hausse et statut LMNP/LMP qui efface la quasi‑totalité de l’impôt sur les loyers.
Mis à jour le 23 juillet 2025
Par Sophie Bequet
4 minutes
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Sommaire
Encore peu diffusé auprès des particuliers, le placement dans une chambre ou un studio médicalisé de SMR fonctionne sur le même principe qu’un investissement meublé en EHPAD : vous achetez un lot assorti d’un bail de 9 ou 12 ans signé avec un exploitant agréé par l’ARS, lequel vous verse un loyer garanti, prend à sa charge l’entretien lourd et vous libère de la gestion quotidienne. Décryptage.
SMR : définition et missions
Les Établissements de Soins Médicaux et de Réadaptation (SMR, ex‑SSR) accueillent des patients stabilisés, orientés par l’hôpital ou la médecine de ville, afin de « prévenir ou réduire les limitations fonctionnelles et favoriser la réinsertion » 1. Ils assurent rééducation, réadaptation, éducation thérapeutique et accompagnement psychologique dans un même lieu pluridisciplinaire.
Fonctionnement réglementaire
- Autorisation ARS : tout SMR doit obtenir un agrément de cinq ans délivré par l’Agence régionale de santé, après appel à candidatures.
- Financement : activité rémunérée à la journée d’hospitalisation sur la base d’un tarif national (GHS) réglé par l’Assurance‑maladie. Le reste à charge patient est minime, complété par complémentaire santé.
- Bail commercial : l’exploitant privé (groupe Clinea/Korian, Le Noble Âge, Orpéa, Ramsay, etc.) signe un bail 9/12 ans avec l’investisseur. Les articles 605/606 du Code civil et la taxe foncière sont généralement supportés par le preneur.
Le marché des SMR 2025 en chiffres clés
- 1 895 structures SMR en métropole & DROM 2
- 119 100 lits & places (30 % secteur privé lucratif)
- Durée moyenne de séjour : 33,8 jours
- Âge médian des patients : 75 ans
- Coût annuel pour l’Assurance‑maladie : 8,9 milliards € 2023 3
- Besoin estimé 2030 : +11 000 lits pour absorber la hausse des pathologies chroniques et du grand âge.
Dispositif LMP/LMNP 2025
Abattement jusqu’à 71 %
Percevez des loyers peu ou pas fiscalisés grâce à l’amortissement ou à l’abattement forfaitaire.
Modèle économique & rendement
Le chiffre d’affaires d’un SMR provient :
- du prix de journée (soins + hébergement) versé directement par l’Assurance‑maladie ;
- de compléments (restauration premium, chambre individuelle, télérééducation) réglés par les mutuelles.
En immobilier géré :
- Prix d’acquisition 2025 : 150 000 € – 190 000 € la chambre selon localisation/technicité.
- Loyer garanti : 4,7 % – 5,2 % HT/HT selon bail.
- Fiscalité LMNP/LMP : amortissement 20 – 30 ans (immeuble) + 10 ans (mobilier) ⇒ résultat BIC net proche de 0 € durant 15 ans.
Pourquoi investir meublé en SMR ?
Vieillissement, chirurgie ambulatoire, maladies chroniques : la demande de réadaptation post‑hospitalière explose, tandis que les pouvoirs publics ferment des lits MCO trop coûteux. Résultat : des taux d’occupation proches de 100 % et des autorisations d’ouverture délivrées au compte‑gouttes, donc une visibilité quasi hospitalière sur les recettes des exploitants… et sur vos loyers.
- Demande structurelle : vieillissement, hausse maladies chroniques, chirurgie ambulatoire ⇒ besoin de réadaptation.
- Revenus sécurisés : bail longue durée + flux financé par Sécurité sociale.
- Rendement supérieur à l’EHPAD (≈ 4,5 % nets) avec même profil de risque.
- Fiscalité LMNP : quasi‑absence d’impôt + possibilité de récupérer la TVA sur l’acquisition (hors DROM) lorsque l’exploitant lui‑même est assujetti.
Points de vigilance
- Solidité financière de l’exploitant & taux d’occupation historique > 93 %.
- Clause d’indexation des loyers plafonnée ? (ILC vs ICC).
- Échéance du bail & conditions de renouvellement (renégociation du loyer).
- Taille minimale de l’établissement (~80 lits) pour la rentabilité médico‑économique.
Foire aux questions « investissement meublé en SMR »
SMR et SSR, est‑ce la même chose ?
Oui. Depuis le décret n° 2020‑1407 du 18 novembre 2020, les Soins de Suite et de Réadaptation (SSR) ont été renommés Soins Médicaux et de Réadaptation (SMR) pour mieux refléter la prise en charge globale du patient.
Puis‑je financer ma chambre SMR à crédit ?
Absolument. Les banques acceptent généralement un apport de 10 % et adossent le remboursement aux loyers garantis. Les intérêts d’emprunt sont déductibles dans le régime réel LMNP/LMP.
Quelle liquidité à la revente ?
Le marché secondaire se développe via des plateformes spécialisées. Un actif bien situé, loué à un groupe de 1er plan, se revend en 4 – 6 mois avec une décote faible (< 5 %) par rapport au neuf.
Références :
1. Loi n° 2020‑1576 du 14 décembre 2020 portant réforme des SSR rebaptisés SMR ↩
2. DREES, « Les établissements de santé en 2023 », tableau SMR ↩
3. Cour des comptes, Rapport sur la Sécurité sociale 2023, chap. V ↩
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