La Guadeloupe, une destination propice à l’investissement immobilier locatif
Immobilier en Guadeloupe : marché locatif dynamique et cadre fiscal incitatif
Île française très recherchée des Antilles, la Guadeloupe combine tension locative, attractivité touristique et fiscalité locale/outre‑mer avantageuse. Entre l’essor des locations meublées, la rareté des programmes neufs bien situés et les dispositifs de crédit d’impôt Outre‑mer (CIOP) mobilisables via des montages adaptés, l’archipel offre un terrain pertinent pour bâtir un patrimoine et générer des revenus réguliers.
Mis à jour le 28 juillet 2025
Par Ilan Eskenazi
4 minutes
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Sommaire
- Une attractivité touristique qui soutient l’investissement
- Marché locatif : des fondamentaux favorables
- Où investir en immobilier neuf en Guadeloupe ?
- Explorer nos programmes immobiliers en Guadeloupe
- Investir en Guadeloupe avec le CIOP
- Stratégies d’exploitation locative
- Conseils pratiques
- FAQ — Investir en immobilier en Guadeloupe
Située au cœur des Caraïbes, la Guadeloupe réunit Basse‑Terre et Grande‑Terre (environ 1 600 km², plus de 620 km de littoral). Tourisme, agriculture, activités portuaires/logistiques et services structurent une économie diversifiée. Le déficit de logements à l’année, combiné à un rythme de construction encore inférieur aux besoins, soutient la demande locative et la valorisation patrimoniale à moyen terme.
Une attractivité touristique qui soutient l’investissement
La notoriété internationale de l’« Île aux belles eaux » alimente une forte demande en hébergements (meublés saisonniers et longue durée). Trois communes concentrent une large part des recherches : Le Gosier, Sainte‑Anne et Saint‑François. Plusieurs sites de Basse‑Terre (Deshaies, Bouillante, Petit‑Bourg…) montent aussi en puissance grâce aux activités « nature ». Cette visibilité bénéficie au marché résidentiel : de nouveaux arrivants (actifs, retraités, familles en mobilité) recherchent des T2/T3 bien situés pour s’installer durablement.
Marché locatif : des fondamentaux favorables
- Tension persistante : peu d’offres disponibles, biens loués rapidement, loyers soutenus sur les emplacements recherchés.
- Typologies gagnantes : T2/T3 avec extérieur et stationnement, proches des bassins d’emplois, des écoles et des plages.
- Le neuf plébiscité : normes récentes, confort et moindre entretien ; un atout dans un climat tropical.
Où investir en immobilier neuf en Guadeloupe ?
- Le Gosier : centralité, accès rapide à Jarry/zone économique, demande « business » et touristique, remplissage lissé à l’année.
- Sainte‑Anne : forte demande familles/séniors, plages et services, potentiel meublé saisonnier élevé.
- Saint‑François : segment plus haut de gamme (golf, marina, casino) ; pertinence des programmes premium (vue, piscine, emplacement).
- Basse‑Terre (sélection) : Deshaies, Bouillante, Petit‑Bourg… ; clientèle « nature » en essor (analyse fine de l’accessibilité et des services).
Explorer nos programmes immobiliers en Guadeloupe
Investir en Guadeloupe avec le CIOP
Le CIOP (CGI art. 244 quater W) soutient, en Guadeloupe, les investissements réalisés via une entreprise éligible (IS/IR) dans des logements neufs destinés à la location nue en logement intermédiaire (LLI) ou dans des schémas encadrés (ex. crédit‑bail, location‑accession). L’avantage prend la forme d’un crédit d’impôt : 38,25 % pour les entreprises relevant de l’IR et 35 % pour celles relevant de l’IS.
En pratique, l’investisseur particulier accède au dispositif indirectement via un montage dédié (société à l’IR ou IS), ce qui réduit le coût net de revient du logement. L’intérêt est renforcé en Guadeloupe par :
- des plafonds de loyers/ressources généralement compatibles avec la demande locale ;
- un plafond d’assiette au m² qui, sur de nombreux programmes « standards », se situe proche des prix de marché, permettant de maximiser le crédit et de compresser l’effort net ;
- un versement échelonné du crédit d’impôt au fur et à mesure des jalons (démarrage, avancement, livraison), améliorant la trésorerie du projet.
Points de vigilance : respecter la destination locative « intermédiaire », les plafonds de loyers/ressources, la durée minimale de location (≥ 5 ans) et sécuriser juridiquement le véhicule d’investissement. Un audit fiscal/juridique local est indispensable.
Stratégies d’exploitation locative
- Location nue : simplicité, visibilité (baux 3‑6‑9) ; comparer loyers de marché et loyers plafonnés si CIOP.
- LMNP longue durée : loyer supérieur au nu, amortissements (BIC) qui réduisent fortement l’imposition.
- Meublé touristique : rendement potentiellement plus élevé en zones balnéaires ; prévoir gestion pro, saisonnalité et fiscalité BIC.
Conseils pratiques
- Emplacement d’abord : proximité plages/emplois/écoles, desserte, qualité du micro‑quartier.
- Comparer les programmes : matériaux, charges prévisionnelles, garanties, organisation de la gestion locative.
- Simuler la trésorerie : loyer de marché, vacance de précaution, charges/assurances, fiscalité locale (BIC/IR), impacts CIOP.
- Encadrer juridiquement : bail, copropriété, et pour le CIOP : véhicule d’investissement et pièces justificatives.
FAQ — Investir en immobilier en Guadeloupe
Comment fonctionne le CIOP en Guadeloupe ?
Le crédit d’impôt (35 % IS / 38,25 % IR) vise des logements neufs loués nus en location intermédiaire et s’applique à une entreprise éligible. L’investisseur particulier y accède via un montage structuré qui réduit le coût net du bien. Attention au respect des loyers, ressources et durée prévus par les textes.
Puis‑je utiliser le CIOP si je veux louer en meublé ?
Non : le volet logement du CIOP en Guadeloupe impose une location nue, à usage de résidence principale, dans le respect des plafonds de loyers et de ressources, pendant au moins cinq ans. Une mise en meublé (LMNP ou saisonnière) n’est envisageable qu’après l’expiration de cette période d’engagement.
Quel rendement viser sur les zones les plus tendues ?
Sur Le Gosier, Sainte‑Anne, Saint‑François, on observe couramment 3,5 % à 5 % brut selon l’emplacement, la typologie et le mode d’exploitation (nu/meublé/saisonnier). Intégrez les charges réelles (copropriété, assurance, entretien).
Quelles communes privilégier pour sécuriser la revente ?
Le Gosier (mix business/tourisme), Sainte‑Anne (plages, services) et Saint‑François (haut de gamme) offrent une liquidité généralement supérieure. En Basse‑Terre, ciblez des secteurs « nature » en essor avec bonne accessibilité et services du quotidien.
Investissement locatif en Guadeloupe : à retenir
- Demande locative forte et parc neuf encore rare sur les meilleurs emplacements.
- Optimisation fiscale : LMNP, Malraux… ou CIOP, selon vos objectifs.
- Discipline d’exécution : emplacement, qualité du programme, simulations prudentes et sécurisation juridique/fiscale locale.
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