Le dispositif CIOP : explications, exemples et avis

Investissements concernés par le dispositif CIOP

Le dispositif CIOP ou art. 244 Quater W est un crédit d’impôt pour les investissements productifs en Outre-mer qui concerne notamment l’acquisition en VEFA et la construction de biens immobiliers neufs dans les Départements et Régions d’Outre-Mer (Guadeloupe, Martinique, Guyane, La Réunion et Mayotte), destinés à la location en résidence principale.

Champs d’application du CIOP

Le Crédit d’Impôt Outre-mer Productif (CIOP) est un dispositif fiscal défini par l’article 244 quater W du CGI, visant à encourager les entreprises à investir dans les DROM (Départements et Régions d’Outre-Mer).

• Entreprises bénéficiaires : Le dispositif 244 quater W s’adresse aux personnes morales soumises à l’impôt sur les sociétés, y compris aux entreprises individuelles dont le seul objet est l’acquisition de biens immobiliers locatifs outre-mer. Pour bénéficier du crédit d’impôt, l’entreprise doit exercer son activité dans le département où l’investissement est réalisé. Dans le cas d’une création d’entreprise spécifique, l’activité sera donc la Location de logements (APE 6820A).
• Obligations administratives : L’entreprise ne doit pas être en difficulté au sens du règlement (UE) n°651/2014 de la Commission du 17 juin 2014. Elle doit également être à jour dans ses obligations sociales et fiscales et avoir déposé ses comptes annuels auprès du Greffe compétent.
• Territorialité : Le dispositif 244 quater W concerne les Départements et Régions d’Outre-Mer. L’extension du dispositif aux Collectivités d’Outre-Mer (COM), notamment la Polynésie française et la Nouvelle Calédonie, est à l’étude et pourrait être applicable prochainement.
• Investissements concernés : Les investissements éligibles au CIOP sont axés sur l’acquisition ou la création d’immobilisations, notamment dans le cadre de la vente en État Futur d’Achèvement (VEFA) et la construction d’un bien immobilier neuf. Il est important de noter que l’obtention d’un agrément préalable peut être requise pour un investissement au-delà d’un million d’euros.
• Textes réglementaires : Le CIOP est codifié à l’article 244 quater W du Code général des impôts. Ce crédit d’impôt, qui encourage notamment l’immobilier locatif neuf dans les DROM, a été instauré par l’article 21 de la Loi de finances pour 2014.

Avantages fiscaux du dispositif CIOP

Les avantages fiscaux au titre de l’investissement intermédiaire dans les départements d’outre-mer

1. Taux du crédit d’impôt (CIOP) en 2025

• Selon l’article 244 Quater W du CGI, le taux du crédit d’impôt consenti par l’administration fiscale est de 35 % du prix de revient du logement pour les entreprises soumises à l’impôt sur les sociétés (IS).
• Pour les entreprises soumises à l’impôt sur le revenu, le taux est de 38,25 %.
• Le taux du crédit d’impôt pour investissement outre-mer est porté à 45,9 % pour les investissements réalisés en Guyane et en Mayotte.

Le crédit d’impôt est assis sur le prix de revient des logements, ce montant étant retenu dans la limite mentionnée au 5 de l’article 199 undecies A (3 295 € HT et 3 575,075 € TTC pour 2025) par mètre carré de surface habitable. Le décret n° 2023-470 du 16 juin 2023 précise le calcul du coût de revient : « Le prix de revient inclut, pour leur montant réel et justifié, les sommes mentionnées au VI de l’article 46 AG sexdecies ».

2. Faits générateurs du remboursement du crédit d’impôt (CIOP)

Le crédit d’impôt prend effet lorsque l’investissement implique la construction ou l’acquisition d’un immeuble à construire (VEFA) et est progressivement applicable selon les étapes de construction, se répartissant comme suit :

• 70 % du montant total, calculé à partir du prix de revient prévisionnel, lors de l’achèvement des fondations ;
• 20 % du montant total du crédit d’impôt, déterminé à partir du prix de revient, au moment de la mise hors d’eau de l’immeuble.
• 10 %, le solde, calculé à partir du prix de revient final, est appliqué lors de la livraison de l’immeuble.

Mise en œuvre fiscale du CIOP (art. 244 quater W)

1. Création d’une société à l’IS pour un particulier

• Création de la société à l’IS : La première étape consiste à créer une société à l’IS dans le DOM où l’investissement sera réalisé. Il est important de choisir une date de clôture des comptes aussi proche que possible de la date de livraison du bien ou de la fin des fondations en cas de construction. Cela permettra une gestion optimale des flux financiers et des déclarations fiscales.
• Réalisation de l’investissement outre-mer : Une fois la structure en place et la date de clôture des comptes fixée, l’investissement peut être réalisé conformément aux objectifs définis par l’investisseur.
• Demande de remboursement du CIOP : Une fois la liasse fiscale complétée en choisissant l’option pour le Crédit d’Impôt Outre-mer Productif (CIOP) et déposée, la société peut procéder à la demande de remboursement du CIOP. Dans les deux mois suivant l’assemblée ou la décision de l’associé unique, les documents comptables doivent être déposés au greffe.
• Encaissement du CIOP : L’encaissement du CIOP s’effectue généralement entre 7 et 9 mois après la date de clôture des comptes. Cette période peut varier, mais il est essentiel de suivre de près ce processus pour assurer un flux financier efficace.

2. Création d’une société interposée pour une entreprise existante

• Entreprise existante (cliente) : La société qui souhaite défiscaliser en bénéficiant du dispositif 244 Quater W (une SARL, une holding, une SAS… peu importe l’activité, sauf certaines professions réglementées).
• Création de la société interposée à l’IS : La première étape consiste à créer une société à l’IS (SCI à l’IS ou SARL), domiciliée et immatriculée dans le DOM où l’investissement sera réalisé.
• Demande de remboursement et encaissement du CIOP : Les étapes suivantes sont les mêmes que dans le cas d’une création de société à l’IS pour un particulier. La société interposée réalise l’investissement immobilier et opte pour le CIOP lors de sa déclaration fiscale. Elle procède ensuite à la demande de remboursement du CIOP et à son encaissement dans un délai de 7 à 9 mois suivant la date de clôture des comptes.

Découvrez nos biens éligibles au dispositif CIOP

Exemple de crédit d’impôt CIOP

Situation :
Vous achetez en 2025 un appartement T3 pour 298 000 € TTC à Rémire-Montjoly (Guyane).
La surface habitable est de 72,69 m² et la varangue (terrasse couverte) fait 16,50 m².
L’achèvement des fondations et la mise hors d’eau sont prévus en 2025, la livraison de l’appartement en 2026.
Pour le calcul de la surface utile outre-mer, la varangue est plafonnée à 14 m².
Le plafond d’assiette du CIOP en Guyane est de 3 295 € HT/m², soit 3 575,075 € TTC/m² de surface utile.

• Prix d’achat (TTC) : 298 000 €
• Localisation : Rémire-Montjoly (Guyane)
• Surface habitable : 72,69 m²
• Surface varangue : 16,50 m² (dont 14 m² éligibles au calcul de la surface utile)
• Achèvement des fondations / mise hors d’eau : 2025
• Livraison de l’appartement : 2026

Vous récupérez ainsi 90 % du crédit d’impôt (soit 97 626 €) en 2025, à l’achèvement des fondations et de la mise hors d’eau, puis les 10 % restants (10 847 €) lors de la livraison de l’appartement en 2026.

Obligations à respecter pour bénéficier du crédit d’impôt

Selon l’article 244 Quater W du CGI, la société à l’IS bénéficiaire du CIOP doit s’assurer de respecter les règles suivantes :

• Le logement doit être loué nu à titre de résidence principale pour une période minimale de 5 ans.
• La location du logement doit être effective dans les 12 mois qui suivent la DAT (Déclaration d’Achèvement des Travaux) si le logement est acquis en VEFA ou dans les 12 mois suivant son acquisition si le logement est livré.
• Le propriétaire doit respecter les plafonds de loyers et de ressources du locataire lors de la mise en location du logement et à chaque renouvellement ou modification du bail. Les plafonds sont réévalués annuellement par décret (Plafonds de loyers et de ressources 2025).
• Déposer annuellement les comptes de la société à l’IS propriétaire du logement auprès des autorités compétentes.

Déclaration fiscale du CIOP

Pour bénéficier du CIOP, les entreprises doivent se conformer à des démarches fiscales spécifiques :

• Elles doivent d’abord utiliser l’imprimé n° 2079-CIOP pour calculer le montant du CIOP. Une fois ce montant calculé, il doit être reporté dans la case « crédit d’impôt pour investissement outre-mer dans le secteur productif (article 244 quater W du CGI) » sur la liasse fiscale. La télédéclaration, facilitée par l’utilisation de l’imprimé 2069-RCI, rend le processus plus simple et rapide.
• L’imputation du CIOP sur l’Impôt sur les Sociétés (IS) se fait via le relevé de solde n° 2572-SD, qui doit être transmis de manière dématérialisée conformément aux exigences fiscales. Si le crédit d’impôt n’est pas entièrement imputé sur l’IS, les entreprises peuvent demander un remboursement via l’imprimé n° 2573-SD, en utilisant les méthodes EDI ou EFI.
• Les entreprises doivent déposer leurs comptes au greffe dans les deux mois suivant l’assemblée générale (AG) ou la décision de l’associé unique, garantissant ainsi la transparence financière et la conformité aux règles légales.

Période d’application de l’Art. 244 Quater W (CIOP)

Le Crédit d’impôt pour Investissements Outre-mer Productif (CIOP) est applicable en 2025 et jusqu’au 31 décembre 2029 (art. 244 quater W du CGI).

Notre avis sur le dispositif CIOP

• Le dispositif CIOP, art. 244 Quater W du CGI offre un avantage fiscal significatif, avec un crédit d’impôt (CIOP) équivalant à 35 % de la valeur de l’investissement immobilier.
• La mise en œuvre du CIOP nécessite généralement la création d’une société spécifique soumise à l’Impôt sur les Sociétés (IS). Il est essentiel de respecter les règles fiscales et comptables relatives à ce type d’entité et de se faire assister par un expert-comptable spécialisé.
• Au-delà de son intérêt fiscal, le CIOP est principalement axé sur l’investissement immobilier locatif. Ainsi, il est important de prendre en compte les principes fondamentaux de l’investissement immobilier, tels que la qualité de l’emplacement, le rapport qualité-prix, et la rentabilité locative.