Le dispositif Denormandie : explications, exemples et avis

Investissements concernés par le dispositif Denormandie

Le dispositif Denormandie concerne l’acquisition de logements rénovés ou à rénover en France métropolitaine et mis en location à titre de résidence principale.

Le principe de la loi Denormandie

La Loi Denormandie est un dispositif fiscal de défiscalisation immobilière, instauré par la Loi de Finances 2019, visant à stimuler la rénovation de logements anciens dans certaines zones spécifiques. Elle tire son nom de Julien Denormandie, alors Secrétaire d’État au Logement. La loi encourage l’achat et la rénovation de logements anciens ou de locaux transformés en habitation, dans l’objectif de revitaliser les centres-villes dégradés.

Ce dispositif permet aux investisseurs de bénéficier d’une réduction d’impôt en contrepartie de leur investissement dans un bien immobilier destiné à la location, à condition que celui-ci ait fait l’objet de travaux de rénovation. La réduction d’impôt est calculée sur le prix total de l’investissement, indépendamment du revenu ou du taux d’imposition du contribuable. Pour être éligible, le logement doit être situé dans une commune bénéficiaire du programme « Action Cœur de ville » ou ayant signé une convention de revitalisation du territoire (ORT).

Le bien doit également remplir plusieurs conditions pour être éligible :

• Il doit être acquis en vue d’une rénovation ou avoir récemment fait l’objet de travaux de réhabilitation.
• Les travaux doivent représenter au moins 25 % du coût total de l’opération immobilière.
• Le logement, une fois rénové, doit être loué non meublé, pendant une durée minimale de six ans.

La Loi Denormandie n’impose pas d’obligations rigoureuses en matière de normes environnementales, rendant ainsi le dispositif plus accessible pour les investisseurs dans l’ancien, où les rénovations peuvent se concentrer sur la mise aux normes sans viser nécessairement les standards BBC (Bâtiment Basse Consommation).

L’objectif principal de cette loi est de soutenir la revitalisation des centres-villes en améliorant l’offre de logements locatifs tout en préservant le patrimoine bâti. Ce dispositif s’inscrit dans une démarche de redynamisation des zones urbaines en déclin, contribuant à lutter contre les logements vacants et insalubres, tout en offrant un avantage fiscal incitatif aux investisseurs.

La Loi Denormandie, initialement en vigueur depuis le 1er janvier 2019, a été prolongée jusqu’au 31 décembre 2027, témoignant du succès et de la nécessité de ce dispositif. Elle représente une opportunité pour les contribuables souhaitant investir dans l’immobilier tout en participant à la rénovation du parc locatif ancien, et se positionne comme un outil stratégique pour l’avenir des territoires concernés.

Textes réglementaires :

• Loi de Finances pour 2019, Article n°226
• Plafonds de loyer et de ressources

Le mécanisme du dispositif Denormandie

• La réduction d’impôts s’élève à 12, 18 ou 21 % du prix de revient du logement (prix immobilier + frais dits de notaire, plafonnés à 5.500 €/m²), dans la limite de 300.000 € et à raison de 2 investissements maximum par an et par foyer fiscal.
• Cette réduction est étalée sur 6, 9 ou 12 ans selon l’engagement de location pris par l’acquéreur. Si la réduction n’est pas consommée une année donnée, elle n’est pas reportable.
• Le dispositif permet également que le logement soit loué à un ascendant ou un descendant de l’investisseur s’il ne fait pas partie du même foyer fiscal.
• Le prix de revient par mètre carré de surface habitable pris en compte pour le calcul est de 5.500 €/m², quelle que soit la zone.
• Si, dans une même année, la réduction obtenue est supérieure à l’impôt à régler, l’excédent n’est pas reportable. La réduction est imputable sur l’impôt de l’année d’achèvement des travaux (quel que soit le mois) ou sur l’impôt de l’année d’acquisition si celle-ci est postérieure.
• En plus de la réduction d’impôt, le contribuable peut déduire de son revenu global, dans la limite de 10.700 €, les éléments suivants :
  • La taxe foncière, les frais de gestion ou de gérance, l’assurance du prêt,
  • Les primes d’assurance garanties de loyers (vacance locative et loyers impayés),
  • Les charges supportées par le propriétaire (honoraires du syndic).

  Seuls les intérêts d’emprunt ne sont pas déductibles du revenu global, mais ils sont reportables pendant dix ans.

Découvrez nos biens éligibles au dispositif Denormandie

Exemple de défiscalisation Denormandie

Situation :
Vous achetez un appartement de 55 m² pour 190 000 € (frais de notaire inclus) dans une ville éligible au dispositif Denormandie en zone B1.
Les revenus générés par ce bien sont de 7 200 € par an, soit un loyer mensuel hors charges de 600 €.
Vos charges annuelles s’élèvent à 800 € et vos intérêts d’emprunt à 2 500 €.

• Prix d’achat du bien : 190 000 €
• Loyer annuel : 7 200 € (600 €/mois)
• Charges annuelles : 800 €
• Intérêts d’emprunt : 2 500 €

Les déficits fonciers résultant des dépenses autres que les intérêts d’emprunt sont imputables sur le revenu global dans la limite de 10 700 €. Dans ce cas précis, vous pouvez déduire 800 € de charges de votre revenu imposable. Si votre tranche marginale d’imposition est de 41 %, cette déduction génère une économie d’impôt supplémentaire de 328 € par an. Par ailleurs, si vous percevez d’autres revenus fonciers, vous pourrez également déduire vos intérêts d’emprunt (2 500 €) de vos revenus de même nature.

Les conditions de la loi Denormandie

Pour être éligibles à la Loi Denormandie, les logements doivent faire l’objet d’une rénovation représentant au moins 25 % de leur prix de revient. Par exemple, un logement de 200 000 € devra subir 50 000 € de travaux, ce qui correspond à une rénovation profonde sur des logements dégradés.

• Le logement doit faire l’objet d’une rénovation comptant pour 25 % du prix de revient. Par exemple, un logement de 200 000 € doit subir 50 000 € de travaux de rénovation.
• La rénovation doit permettre une amélioration de 20 % des performances énergétiques (30 % pour une maison individuelle). En cas de DPE vierge avant travaux, ceux-ci devront porter sur au moins 2 des 5 postes suivants : isolation des murs, isolation des combles, isolation des fenêtres, chauffage, production d’eau chaude.
• Le logement devra être loué nu, en habitation principale, pendant 6, 9 ou 12 années.
• Il devra être loué à des foyers soumis à des conditions de ressources (les membres de la famille exclus du foyer fiscal peuvent être locataires).
• Le bien devra être occupé au plus tard 12 mois après son achèvement (ou son acquisition si postérieure).
• Les immeubles doivent être situés dans le centre-ville d’une des 242 communes participant à l’opération « Action Cœur de Ville », ou dans une commune ayant signé une convention de revitalisation du territoire (ORT) ou présentant un fort besoin de réhabilitation. Vérifiez si votre ville est éligible.
• Le zonage ABC, bien qu’indirect, détermine les plafonds de loyers et de ressources à appliquer. Par exemple, Chartres est éligible en zone Pinel B1, et ce sont ces plafonds qui s’appliquent pour bénéficier des avantages fiscaux.
• Le non-respect des engagements de location entraîne la perte du bénéfice des incitations fiscales.

Les travaux éligibles au dispositif Denormandie

Les travaux requis pour bénéficier de la Loi Denormandie sont essentiels pour accéder aux avantages fiscaux. L’un des principaux critères est l’ampleur des rénovations à effectuer, assurant ainsi une véritable amélioration des logements anciens.

Pour être éligibles, les travaux doivent représenter au moins 25 % du coût total de l’acquisition du bien immobilier. Deux options s’offrent alors aux investisseurs :

1. Les travaux doivent améliorer la performance énergétique du bien d’au moins 30 % pour une maison individuelle, ou de 20 % pour un appartement en copropriété.
2. Alternativement, il est possible de réaliser au moins deux des cinq catégories suivantes :
   • Isolation de la toiture.
   • Remplacement du système de chauffage.
   • Isolation des murs extérieurs.
   • Remplacement d’au moins 50 % des fenêtres donnant sur l’extérieur.
   • Amélioration du système de production d’eau chaude sanitaire.

Ces travaux doivent impérativement être réalisés par un professionnel certifié RGE (Reconnu Garant de l’Environnement). Il est impossible de les réaliser soi-même. Par ailleurs, un diagnostic de performance énergétique (DPE) doit être fourni avant et après travaux pour prouver une consommation inférieure à 331 kWh/m² par an après rénovation.

Notez qu’en dépit de leur ampleur, ces travaux ne peuvent pas être imputés au déficit foncier. Les dépenses de rénovation ne sont donc pas déductibles des revenus fonciers imposables dans ce cadre, ce qui constitue une contrainte fiscale à évaluer.

Les conditions de mise en location

• Les loyers doivent respecter un plafond en fonction de la situation du bien, réparti en quatre zones (dites ABC). Voici les plafonds mensuels applicables à partir du 1er janvier 2025 :

• Les locataires sont également soumis à des plafonnements de revenus. Pour les baux conclus en 2025, voici les plafonds annuels de ressources :

• Au terme des neuf années légales de location, le propriétaire peut disposer de son bien comme il le souhaite sans aucune contrainte.

Plafonnement du dispositif Denormandie

• Le législateur a imposé un plafond d’investissement annuel fixé à 300.000 € et limité à 2 opérations par an pour ce type d’investissement.
• Depuis le 1er janvier 2013, le plafonnement global des niches fiscales est passé à 10.000 €. Ce plafond s’applique en 2025 sur les investissements en défiscalisation Denormandie (calcul du plafonnement global des niches fiscales).

Notre avis sur la défiscalisation Denormandie

• La Loi Denormandie est particulièrement incitative avec un niveau de défiscalisation pouvant atteindre jusqu’à 21 %. Elle offre par ailleurs le choix entre 3 durées d’engagement (6, 9 ou 12 ans) pour s’adapter aux attentes de chacun.
• La défiscalisation commence à plein régime dès l’année d’achèvement des travaux ou l’acquisition d’un logement déjà rénové, sans prorata temporis.
• Ce dispositif s’adresse à un large panel d’investisseurs souhaitant réduire leurs impôts tout en se constituant un patrimoine, notamment dans des centres-villes où l’offre d’immobilier neuf est limitée et les prix sont souvent inférieurs.
• Il est important de considérer le marché locatif et les perspectives d’évolution avant d’investir, plutôt que de se focaliser uniquement sur la défiscalisation.
• La Loi Denormandie impose certaines contraintes (plafond de prix par m², plafonds de loyer et de ressources des locataires) qu’il convient de mesurer selon chaque type d’investissement.