Le dispositif du déficit foncier : explications, exemples et avis

Investissements concernés par le déficit foncier

Le déficit foncier concerne les acquisitions destinées à la location nue et qui nécessitent d’effectuer des travaux de rénovation. Ce dispositif a été mis en œuvre grâce à la Balladur en 1993 et permet aux investisseurs de réaliser des travaux, générant ainsi un déficit permettant une défiscalisation sur les revenus fonciers à hauteur du TMI du contribuable ainsi que sur les cotisations sociales associées (soit 17,2%).

Le principe du déficit foncier

Le principe du déficit foncier consiste à imputer, sur les revenus fonciers et dans une moindre mesure sur le revenu global, le coût des travaux et de certaines charges déductibles lors de l’acquisition d’un bien immobilier à rénover en vue de sa mise en location. En effet, ces travaux représentent une charge, tout comme les frais d’entretien, de réparation ou de gestion, qui viennent être déduits des revenus fonciers.

• Création d’un déficit :
  Lorsque le montant des charges dépasse celui des revenus fonciers, un déficit se crée. Ce déficit est reportable jusqu’à son amortissement complet dans la limite de 10 ans.
• Dépenses non déductibles :
  Les coûts associés à des travaux de construction, de reconstruction ou d’agrandissement ne sont pas éligibles à la déduction fiscale.
  En revanche, les catégories de dépenses suivantes sont déductibles :
  • Les frais liés aux travaux de réparation ou d’entretien du bien
  • Les dépenses pour l’amélioration du logement
  • Les charges de la copropriété
  • Les primes d’assurance du bien
  • Les intérêts des prêts (si l’investissement a été financé par crédit)
  • Les frais et honoraires de gestion
  • La taxe foncière
  • Les charges diverses liées à la gestion du bien
  • Les éventuels frais juridiques ou frais de procédure

Ces déductions permettent aux propriétaires de réduire leur base imposable, sous réserve du respect des conditions d’éligibilité fixées par la législation fiscale.

Avantages fiscaux du déficit foncier

• Défiscalisation des revenus fonciers :
  L’ensemble des travaux est déductible des revenus fonciers existants sans limites. L’excédent du déficit foncier est imputable sur ces revenus pendant 10 ans.
• Défiscalisation des revenus du travail :
  En cas de travaux de réaménagement importants, il est possible de déduire ceux-ci des revenus du travail, dans la limite de 10 700 € par an, avec un report possible pendant 6 années.
• Plafonnement global des niches fiscales :
  Le déficit foncier n’entre pas dans le calcul du plafonnement global des niches fiscales, puisqu’il relève de la fiscalité de droit commun. Il est donc possible d’agréger à ce dispositif une ou plusieurs autres niches fiscales (le plafond de réduction fiscale se situe actuellement à 10 000 € par an pour le cas général et 18 000 € pour l’Outre-Mer).
• Doublement du plafond pour les logements classés F et G du DPE :
  Pour soutenir la rénovation énergétique, le plafond du déficit foncier a été porté de 10 700 € à 21 400 € par an pour les logements classés F ou G au Diagnostic de Performance Énergétique, à condition que les travaux soient réalisés entre le 1er janvier 2023 et le 31 décembre 2025.

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Exemple de défiscalisation en déficit foncier

Situation :
Vous achetez un appartement de 60 m² pour 250 000 € avec des travaux de réaménagement prévus pour un montant total de 120 000 €, payés intégralement la première année. Vos revenus fonciers s’élèvent à 30 000 € et vous êtes dans une tranche marginale d’imposition (TMI) de 41%.

Ainsi, dès la première année, vous bénéficiez d’une réduction de 4 387 € sur l’impôt sur le revenu et de 17 460 € sur l’impôt foncier. Les années suivantes, vos revenus fonciers resteront non imposés jusqu’à épuisement du report de déficit.

Les conditions du déficit foncier

• Acquisition :
  Le bien doit avoir été acheté pour une future mise en location.
• Nature des travaux :
  Les travaux doivent correspondre à une rénovation et non à une reconstruction pure et simple.
• Plafond de réduction des revenus du travail :
  Le plafond de réduction ne peut pas excéder 10 700 € par an (21 400 € pour les logements classés F et G du DPE).
• Report du déficit :
  Le report de l’excédent des travaux ne peut être déduit des revenus du travail que pendant les années où les travaux sont effectués.
• Obligation de location :
  Le logement rénové doit être loué pendant une durée minimale de 3 ans après la dernière année d’imputation du déficit sur le revenu global.
• Continuité de la location :
  Si le locataire quitte le logement avant la fin de la troisième année suivant l’application du déficit foncier, le propriétaire doit s’efforcer de trouver rapidement un nouveau locataire.

Exemples pour 90 000 € de travaux, pour une personne ayant 30 000 € de bénéfice foncier par an :

1. Travaux générant 90 000 € de déficit foncier en Année 1
   Année 1 : Effacement du bénéfice foncier à hauteur de 30 000 € et imputation de 10 700 € sur le revenu global, le solde étant reportable 10 ans.
   → Obligation de louer jusqu’en Année 4.
2. Travaux générant 60 000 € de déficit en Année 1 et 30 000 € en Année 2
   Année 1 : Effacement du bénéfice foncier à hauteur de 30 000 € et imputation de 10 700 € sur le revenu global, le solde étant reportable 10 ans.
   Année 2 : Effacement du bénéfice foncier à hauteur de 30 000 €
   → Obligation de louer jusqu’en Année 4.
3. Travaux générant 30 000 € de déficit en Année 1 et 60 000 € en Année 2
   Année 1 : Effacement du bénéfice foncier à hauteur de 30 000 €.
   Année 2 : Effacement du bénéfice foncier à hauteur de 30 000 € et imputation de 10 700 € sur le revenu global, le solde étant reportable 10 ans.
   → Obligation de louer jusqu’en Année 5.
4. Travaux générant 30 000 € de déficit en Année 1, 30 000 € en Année 2 et 30 000 € en Année 3
   Année 1 : Effacement du bénéfice foncier à hauteur de 30 000 €.
   Année 2 : Effacement du bénéfice foncier à hauteur de 30 000 €.
   Année 3 : Effacement du bénéfice foncier à hauteur de 30 000 €.
   → Aucune obligation de louer.

Notre avis sur le déficit foncier

• Le déficit foncier représente un excellent moyen de défiscaliser pour les personnes disposant déjà de revenus fonciers importants.
• Il est particulièrement intéressant pour les investisseurs dont la tranche marginale d’imposition est élevée.
• Ce dispositif permet également de combiner défiscalisation et valorisation du patrimoine immobilier : la vente ultérieure d’un bien ancien rénové grâce au déficit foncier peut générer une plus-value attractive, les travaux ayant amélioré la valeur du bien.
• Inscrit dans le cadre de la fiscalité de droit commun, le déficit foncier est moins soumis aux fluctuations des changements législatifs.
• Il reste néanmoins avant tout un investissement immobilier : au-delà des avantages fiscaux, il est essentiel de veiller à la qualité de l’emplacement, au rapport qualité/prix, à la rentabilité locative et au coût des travaux.
• Enfin, il est également possible d’investir en déficit foncier via des SCPI de défiscalisation.