Le dispositif Malraux : explications, exemples et avis

Investissements concernés par le dispositif Malraux

La loi Malraux s’applique aux acquisitions de logements anciens situés :

• Soit dans un Site Patrimonial Remarquable Classé (selon la loi Patrimoine de juillet 2016),
• Soit dans un quartier ancien dégradé ressortant du programme national (QAD),
• Soit dans un quartier présentant une forte concentration d’anciens bâtiments dégradés et faisant l’objet d’une restauration déclarée d’utilité publique.

L’objectif est de réaliser la restauration complète d’un immeuble destiné à l’habitation ou à un usage professionnel.

Le principe de la loi Malraux

Instaurée par la loi du 4 août 1962 n°62-903, la loi Malraux a pour but de préserver les centres villes français en réhabilitant des immeubles de qualité et en évitant leur démolition.
André Malraux, alors Ministre de la Culture, souhaitait ainsi remettre en état les centres villes tout en conservant leur identité et leur richesse architecturale.

Évolutions réglementaires

• 1994 : La création des Zones de Protection du Patrimoine Architectural, Urbain et Paysager (ZPPAUP) permet de sauvegarder, au-delà des immeubles, des quartiers de maisons, squares, parcs, usines, etc.
• 2016 : La loi n°2016-925 du 7 juillet 2016 (dite loi patrimoine ou loi CAP) a apporté des modifications importantes :
  • Réforme des anciennes ZPPAUP et des Aires de mise en Valeur de l’Architecture et du Patrimoine (AVAP),
  • Transformation en Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur (PSMV) et en Plan de Valorisation de l’Architecture et du Patrimoine (PVAP).

Ces zones et secteurs sont définis par le Code de l’Urbanisme (article L313-1).

L’investisseur souhaitant bénéficier de la défiscalisation Malraux doit acquérir un bien situé :

• Dans un Site Patrimonial Remarquable Classé,
• Ou dans un quartier ancien dégradé ressortant du programme national (PNRQAD),
• Ou dans un quartier à forte concentration d’anciens bâtiments dégradés faisant l’objet d’une convention pluriannuelle,
• Ou dans les Zones de Protection du Patrimoine Architectural Urbain et Paysager (ZPPAUP) ou Sauvegardées, avec une procédure de sauvegarde définie dans le PSMV.

Une fois le bien acheté et la copropriété constituée, les travaux sont votés en Assemblée Générale par l’AFUL (Association Foncière Urbaine Libre) et la rénovation doit respecter les directives de l’A.B.F.

Note : Ces démarches associatives ne s’appliquent pas dans le cadre de la loi VIR (Vente d’Immobilier à Rénover), codifiée dans le Code de la construction et de l’urbanisation (art. L262-1 et suivants, R262-1).

Textes réglementaires

• Code Général des Impôts, article 31
• Code général des impôts, Articles 156 bis
• Code de l’Urbanisme, article L 322-2
• Code de l’Urbanisme, article L313-1

Avantages fiscaux du dispositif Malraux

La dernière version du dispositif Malraux s’applique aux opérations immobilières pour lesquelles le permis de construire ou la déclaration de travaux a été déposé à compter du 1er janvier 2009.

• Taux de réduction : De 22 % pour les Sites patrimoniaux remarquables non PSMV, jusqu’à 30 % pour les autres secteurs (PSMV, QAD et NPNRU) du montant des travaux (hors prix du foncier).
• Plafond et répartition : Un plafond glissant de 400 000 € de travaux (toutes opérations Malraux confondues) répartis sur 4 ans (année du permis + 3 ans), offrant ainsi une réduction directe de l’impôt à payer de 88 000 € ou 120 000 € sur quatre ans.
• Calcul de la réduction : L’assiette se base sur les travaux effectivement payés (l’appel de fonds travaux n’est pas déclencheur, seul le règlement compte).
  En cas d’excédent, un report sur trois ans est possible, soit une réduction étalée sur sept ans au maximum.
• Période de prise en compte des dépenses : Seules les dépenses supportées jusqu’au 31 décembre de la 4ème année (suivant la délivrance du permis ou l’expiration du délai d’opposition à la déclaration préalable) sont prises en compte.
• Base de réduction : Le montant des dépenses (hors acquisition) déduit des aides ou subventions. Sont déductibles notamment :
  • Les dépenses de réparation et d’entretien,
  • Les primes d’assurance,
  • Les dépenses d’amélioration de l’habitation (sauf frais de construction, reconstruction ou agrandissement),
  • Les dépenses d’amélioration des locaux d’habitation et commerciaux (destinées à protéger contre l’amiante ou faciliter l’accueil des handicapés, sans frais de construction, reconstruction ou agrandissement),
  • Les impositions perçues au profit des collectivités locales (autres que celles normalement à la charge de l’occupant),
  • Les frais de gestion,
  • Les provisions versées pour les dépenses de travaux de la copropriété,
  • Les travaux imposés ou autorisés par l’autorité publique (démolition, reconstitution de toitures ou murs extérieurs, réaffectation à l’habitation),
  • Les travaux visant à rendre habitables des combles, greniers ou parties communes.
  • Les dépenses imposées ou autorisées par l’autorité publique seront défiscalisées, qu’elles soient réalisées ou non dans le volume bâti existant.
  • Les extensions de superficies habitables peuvent également bénéficier de la réduction d’impôts.

Découvrez nos biens éligibles au dispositif Malraux

Exemple de défiscalisation Malraux

Situation :
Vous achetez un appartement de 100 m² dans un immeuble éligible à la loi Malraux à Lyon (20 appartements). Le foncier est vendu à 1 000 €/m² et les travaux s’élèvent à 4 000 €/m² (parties communes et privées).

• Prix d’achat du bien : 100 000 €
• Budget travaux total : 400 000 € répartis sur 4 années fiscales, avec :
  • Année 1 : 100 000 €
  • Année 2 : 100 000 €
  • Année 3 : 70 000 €
  • Année 4 : 30 000 €

Cas 1 : Bien situé dans un site patrimonial remarquable avec PSMV, ou dans un QAD ou un NPNRU :

Cas 2 : Bien situé dans un site patrimonial remarquable PVAP ou avec restauration déclarée d’utilité publique :

La loi VIR et ses implications

Depuis 2009, suite aux amendements de la loi ENL (Engagement National pour le Logement du 13 juillet 2008), la loi VIR encadre la rénovation de certains immeubles dans des conditions garantissant un niveau de sécurité similaire à la VEFA (Vente en État Futur d’Achèvement).

• Points clés de la loi VIR :
  • Les prix des travaux et les délais d’achèvement sont déterminés contractuellement à l’achat du bien à rénover,
  • Les garanties de rénovation, de respect des délais et des coûts sont généralement assumées par le vendeur, qui s’engage sous couvert de garanties d’assurance (organismes assureurs ou bancaires).
• Si le vendeur n’est pas entrepreneur ou maître d’ouvrage, il n’est pas directement tenu de ces engagements ; toutefois, les entrepreneurs recrutés pour la rénovation le seront.

Ainsi, la qualité et le professionnalisme du vendeur spécialisé offrent une garantie solide à l’acquéreur. Les spécialistes de la rénovation en loi Malraux-VIR souscrivent systématiquement des Garanties Financières d’Achèvement.

Le transfert de propriété est total dès la signature de l’acte de vente, tout en confiant la maîtrise d’ouvrage de la rénovation au vendeur, qui en demeure contractuellement responsable.

• Atouts de la défiscalisation Malraux VIR :
  Les garanties proposées.
• Contraintes :
  Un surcoût des travaux lié au prix des garanties et des frais de notaire élevés (calculés sur la totalité de l’acquisition, environ 7 %).

De plus, le bien doit être mis en location en nu pendant une durée de neuf ans, et ce, à toute personne n’appartenant pas au foyer fiscal du propriétaire (ni ascendant, ni descendant). Au terme des neuf années légales de location, le propriétaire peut disposer librement de son bien.

Conditions du dispositif Malraux

Pour bénéficier de la défiscalisation Malraux, les conditions suivantes doivent être respectées :

• Location :
  • Les logements restaurés doivent être loués nus à usage d’habitation pendant une durée minimale de 9 ans après la fin des travaux,
  • Le locataire ne doit pas appartenir au foyer fiscal du propriétaire (ni ascendant ni descendant),
  • Sans condition de ressources, ni plafonnement des loyers ou des revenus des locataires.
• Travaux :
  • Tous les travaux engagés, au moment de la rénovation ou pendant la détention, doivent correspondre aux spécifications du PSMV,
  • La location doit débuter dans les 12 mois suivant l’achèvement des travaux.
• Autorisation :
  Obtenir une AST (Autorisation Spéciale de Travaux) délivrée par la préfecture après avis de l’Architecte en chef des Bâtiments de France ou un permis de construire.
• Procédure en cas de vente VIR :
  Si la vente n’est pas réalisée via une AFUL, la vente se fait dans le cadre d’une vente en VIR où le vendeur s’engage contractuellement à réaliser les travaux.

Conséquences pratiques de la loi Malraux

• Qualité patrimoniale :
  Le propriétaire d’un bien réhabilité dans le cadre de la loi Malraux bénéficie d’un emplacement de premier ordre en centre-ville, d’un immeuble de qualité architecturale reconnue, et d’un bien ancien entièrement remis à neuf et conforme aux normes.
• Obligations déclaratives :
  Le propriétaire devra remplir chaque année une déclaration spéciale de revenus fonciers (formulaire 2044 Spé).

Plafonnement du dispositif Malraux

• Depuis le 1er janvier 2013, la loi Malraux est exclue du plafonnement global des niches fiscales (article 200-0 A du CGI).
• Un second plafond est lié aux dépenses de travaux, fixé à 400 000 €.
• L’extinction de la loi Malraux n’est pas prévue compte tenu des besoins de rénovation du parc immobilier urbain.

Notre avis sur la défiscalisation Malraux

La loi Malraux représente un dispositif fiscal particulièrement incitatif, avec des économies d’impôts pouvant atteindre jusqu’à 30 000 € par an.

• Début de la défiscalisation :
  Elle s’applique dès le lancement des travaux, calculée sur la base des travaux réellement payés chaque année.
  Il est donc recommandé de les étaler sur plusieurs années pour optimiser les avantages fiscaux.
• Profil des investisseurs :
  La loi Malraux s’adresse à des investisseurs souhaitant réduire significativement leurs impôts tout en se constituant un patrimoine de qualité (souvent situé en hyper centre-ville).
• Investissement immobilier :
  Au-delà des avantages fiscaux, il reste primordial de respecter les fondamentaux de l’investissement immobilier : qualité de l’emplacement, rapport qualité/prix et rentabilité locative.
• Importance de l’opérateur :
  Le choix d’un opérateur compétent est essentiel pour respecter scrupuleusement les règles administratives et bénéficier en toute sécurité de l’avantage fiscal.

Deux cadres juridiques distincts régissent l’investissement en loi Malraux :

• Via une AFUL :
  • Investissement de longue durée, avec les plus-values calculées à partir du prix foncier hors travaux,
  • Les frais de notaire sont calculés sur la valeur du foncier seul (environ 7 %),
  • La défiscalisation des travaux se fait en fonction des montants appelés par l’AFUL, offrant une flexibilité intéressante face aux variations fiscales annuelles.
• En loi VIR (Vente d’Immobilier à Rénover) :
  • Permet d’encadrer l’acquisition du bien et l’achèvement des travaux avec des garanties fortes (prix et délais),
  • Les frais de notaire sont calculés sur la totalité de l’acquisition (foncier + travaux),
  • La défiscalisation des travaux est réalisée au prorata des travaux réellement effectués et payés, offrant ainsi un mode de fonctionnement plus linéaire.