L’EHPAD, un investissement responsable et rentable

L’investissement en EHPAD répond à un besoin identifié, celui de la dépendance. Au‑delà des considérations de moralité qui sous‑tendent inévitablement le recours au placement en EHPAD, ces structures collectives pallient l’incapacité des familles à gérer de manière continue la charge du proche dépendant.

L’EHPAD, un investissement encadré

L’ouverture d’un EHPAD est soumise à la délivrance d’une autorisation accordée par le Ministère des Affaires sociales et de la Santé, le ministère délégué chargé des personnes âgées et de l’autonomie, le directeur général de l’Agence régionale de la santé (ARS), le préfet ainsi que le président du Conseil Départemental, après appel à projets. Cette autorisation est complétée par la mise en place d’une convention (ex‑tripartite, désormais intégrée au contrat pluriannuel d’objectifs et de moyens) qui réunit le gestionnaire et les autorités de tutelle. Ce contrat, renouvelé périodiquement, décrit les obligations de fonctionnement (qualité des soins, tarification, budget d’exploitation, prestations, indicateurs de contrôle). Les éléments financiers de l’exploitation y figurent.

Ce cadre contractuel constitue un repère – un « label » qualité – pour les familles et un gage de sécurité pour le particulier qui souhaite investir en EHPAD.

Des ressources identifiées pour les établissements

Un tarif hébergement (≈ 60 %) : partie restant à la charge du résident (hébergement, restauration, animation, administration). Des aides peuvent intervenir selon les ressources.

Un tarif soin (≈ 25 à 30 %) : frais médicaux et paramédicaux (personnel soignant, suivi). L’Assurance maladie indemnise directement l’établissement.

Un tarif dépendance (≈ 10 à 15 %) : achats et interventions nécessaires aux actes essentiels de la vie. Cette dépense est couverte par le résident et les aides publiques (allocation personnalisée d’autonomie – APA).

La qualité de la prise en charge fait partie intégrante de la réforme de la tarification : chaque établissement formalise son projet d’établissement et rend compte de ses évaluations internes/externe selon un calendrier réglementaire.

L’investissement en EHPAD répond à des critères rationnels

Découvrez notre offre de résidences EHPAD

Vers un déficit de structures d’hébergement

En 2011, les établissements pour personnes âgées dépendantes disposaient d’environ 719 100 places réparties sur 10 481 structures. 82 % des personnes dépendantes étaient accueillies en EHPAD, soit près de 590 000 personnes. Pour maintenir le taux d’équipement à horizon 2040, la France aurait besoin de plusieurs centaines de milliers de places supplémentaires (estimations d’observatoires sectoriels). Les délais administratifs (instruction ARS, financement) ralentissent les ouvertures, créant une tension durable et un taux d’occupation historiquement très élevé.

Une offre d’EHPAD inégalement répartie

Les disparités territoriales demeurent fortes : certains départements affichent un ratio de lits pour 100 personnes de plus de 80 ans très inférieur à la moyenne nationale, générant des listes d’attente importantes. Les zones à forte croissance démographique (Île‑de‑France, Rhône‑Alpes/Auvergne, Provence‑Alpes‑Côte d’Azur) concentrent les opportunités d’investissement EHPAD sur le long terme.

Quelles régions privilégier pour investir en EHPAD ?

Le recours à l’EHPAD augmente avec l’âge : 14 % des 87 ans, 26 % des 92 ans et 29 % des 97 ans intègrent une structure médicalisée (INSEE). Les demandes ciblent majoritairement les plus de 85 ans (≈ 57 % selon des études sectorielles). Les bassins à double moteur — densité de seniors + insuffisance d’offre médicalisée — (Île‑de‑France, littoraux méditerranéen et atlantique, grandes aires urbaines) sont à privilégier.

Cadre fiscal et rendement de l’investissement en EHPAD

La majorité des acquisitions en EHPAD se réalisent sous le statut LMNP (loueur en meublé non professionnel) : bail commercial 9 à 12 ans, loyers indexés (IRL/ILC), répartition des charges souvent favorable (articles 605/606 supportés par l’exploitant dans de nombreux baux). Les amortissements comptables (bâti et mobilier) permettent de neutraliser l’impôt sur les loyers pendant de longues années. Depuis la loi de finances 2025, la réintégration des amortissements dans le calcul de la plus‑value ne s’applique pas à certaines catégories de résidences gérées dont les EHPAD, préservant l’intérêt patrimonial de la détention longue.

Résultat : un couple rendement/sécurité rarement égalé dans l’immobilier géré, avec un taux d’occupation structurellement élevé et une visibilité démographique forte.

Dispositif LMP/LMNP 2025

Abattement jusqu’à 71 %

Percevez des loyers peu ou pas fiscalisés grâce à l’amortissement ou à l’abattement forfaitaire.

En savoir plus Programmes éligibles Simulation

Conclusion

Au cours du 20^e siècle, le modèle familial a évolué vers des unités plus réduites et mobiles. Conjugué au vieillissement démographique, ce mouvement crée une demande croissante de places médicalisées. L’offre publique ou associative ne peut seule absorber cette vague. L’offre privée d’hébergements en EHPAD constitue donc un maillon essentiel de la prise en charge de la dépendance en France.

Pour l’investisseur, un EHPAD de qualité — exploitant solide, bail équilibré, emplacement pertinent — représente un actif défensif, socialement utile et générateur de revenus récurrents peu fiscalisés. D’où la nécessité d’un audit rigoureux (solidité financière du gestionnaire, clauses du bail, zone de chalandise) avant d’engager des capitaux.

Honorons la vieillesse, puisque c’est le but auquel nous tendons tous, Bion de Boristhène.