LMNP neuf ou ancien : Quel investissement choisir ?
Neuf ou ancien : les clés pour maximiser la performance de votre LMNP
La location meublée non professionnelle (LMNP) est un dispositif fiscal attractif pour les investisseurs immobiliers. Cependant, le choix entre un bien neuf et un bien ancien peut avoir un impact considérable sur la rentabilité et les avantages fiscaux. Cet article passe en revue les avantages, inconvénients et critères clés pour vous aider à décider entre LMNP neuf ou ancien.
Mis à jour le 2 juillet 2025
Par Sophie Bequet
4 minutes
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Sommaire
- Cadre fiscal et critères d’éligibilité du LMNP
- LMNP Neuf : sécurité maximale, rendement différé
- LMNP Ancien : cash-flow immédiat, effort de mise à niveau
- Étude de cas : studio neuf à Nantes vs studio ancien à Lyon
- Nos programmes éligibles au LMNP neuf ou ancien
- Neuf ou ancien : 7 questions pour faire le bon choix
- Boostez la performance de votre LMNP (neuf ou ancien)
- Conclusion : LMNP neuf ou ancien – des stratégies complémentaires
Entre garanties constructeur, frais de notaire réduits et conformité RE 2020 pour le neuf, ou localisation premium, mise en location immédiate et prix d’entrée attractif pour l’ancien, le match LMNP neuf ou ancien n’a pas de vainqueur universel. La meilleure option dépend de vos objectifs : recherche de trésorerie rapide, valorisation patrimoniale, optimisation fiscale… Voici un guide complet, chiffres à l’appui, pour trancher.
Cadre fiscal et critères d’éligibilité du LMNP
Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) offre deux régimes fiscaux :
– Micro-BIC : abattement forfaitaire de 50 % sur les recettes.
– Régime réel : déduction des charges effectives et amortissement du bien.
Obligations d’ameublement : literie, plaques de cuisson, réfrigérateur, vaisselle, luminaires, etc. (décret 2015-981).
Baux possibles : 1 an renouvelable, 9 mois étudiant, bail mobilité 1-10 mois ou courte durée saisonnière (selon règlementation locale).
Le choix d’un bien neuf ou ancien influencera votre stratégie fiscale (amortissement, charges) aussi bien que la rentabilité potentielle.
LMNP Neuf : sécurité maximale, rendement différé
Avantages clés
- Normes RE 2020 : DPE A/B, faibles charges, attractif pour locataires éco-sensibles.
- Garanties constructeur : parfait achèvement (1 an), biennale (2 ans), décennale (10 ans) – budget travaux quasi nul la première décennie.
- Frais de notaire 2-3 % (vs 7-8 % dans l’ancien) : économie immédiate ~15 000 € sur un T2 de 300 000 €.
- TVA récupérable (20 %) si résidence de services neuve + services para-hôteliers > 3 /5 ; baisse du coût d’acquisition d’environ 35 000 € sur un bien à 175 000 € HT.
Points de vigilance
- Prix au m² +15-25 % vs quartier ancien équivalent : impacte le rendement brut.
- VEFA : décalage de trésorerie (18-24 mois) avant premiers loyers.
- Localisation parfois en périphérie (foncier disponible) ; analysez attentivement la demande locative réelle (universités, transports, bassins d’emploi).
LMNP Ancien : cash-flow immédiat, effort de mise à niveau
Atouts majeurs
- Prix d’achat –20 % à –30 % par rapport au neuf : levier de rentabilité & de plus-value.
- Emplacements cœur de ville, proximité gares, métro, commerces : vacance locative minime.
- Location dès la signature (bien libre ou déjà loué) : revenus immédiats, pas de portage financier.
- Travaux déductibles + amortissements : double levier fiscal au régime réel.
Points de vigilance
- DPE F/G = « passoire énergétique » : interdiction de mise en location 2025-2028 (F) puis 2034 (E). Anticiper isolation, fenêtres, chauffage (coût 400-700 €/m²).
- Frais de notaire 7-8 % : ~ 20 000 € sur un studio à 250 000 €.
- SIN : sinistres cachés (copro toiture, façades) : vérifiez procès-verbaux AG, fonds de travaux ALUR.
Étude de cas : studio neuf à Nantes vs studio ancien à Lyon
| Paramètre | Nantes (Neuf) | Lyon (Ancien rénové) |
|---|---|---|
| Prix acte (FAI) | 180 000 € | 160 000 € |
| Frais de notaire | 4 500 € | 11 200 € |
| Loyer meublé mensuel | 630 € | 760 € |
| Charges + taxe foncière | 95 €/mois | 110 €/mois |
| Rentabilité brute | 4,2 % | 5,7 % |
| Rentabilité nette (après charges) | 3,3 % | 4,5 % |
| Amortissement annuel (bâti + mobilier) | 4 200 € | 3 600 € |
| Résultat fiscal estimé | Nul 18 ans | Nul 13 ans |
Lecture : malgré un rendement brut plus faible, le studio neuf profite de charges moindres et d’une absence de travaux sur 10 ans ; l’ancien génère un cash-flow supérieur mais supporte un budget entretien annuel plus élevé.
Nos programmes éligibles au LMNP neuf ou ancien
Neuf ou ancien : 7 questions pour faire le bon choix
- Objectif n°1 : revenu passif rapide ou valorisation à long terme ?
- Apport / trésorerie : capacité à absorber frais de notaire + travaux + vacance ?
- Temps disponible : prêt à piloter un chantier ? À gérer locataires & artisans ?
- Aversion au risque : besoin de garanties constructeur (neuf) ou tolérance aux aléas (ancien) ?
- Fiscalité actuelle : micro-BIC suffisant ou intérêt d’amortir lourdement (réel) ?
- Profil locatif local : étudiant, jeune actif, tourisme ? (influe sur vacance, loyer, déco).
- Stratégie de sortie : revente rapide [ancien centre-ville] ou conservation patrimoniale [neuf périphérie] ?
Boostez la performance de votre LMNP (neuf ou ancien)
- Négociez le mobilier : 7-10 % du prix, amortissable sur 5 ans.
- Pack conciergerie pour les locations saisonnières (20-25 % du CA) : délégation vs temps libre.
- Indexation IRL : réajustez le loyer chaque année (bail meublé 1 an), clause systématique.
- GLI + Visale : sécurisez 95 % des loyers, coût 2,5-3 % des encaissements.
- TVA : si résidence services neuve, respectez 3 services para-hôteliers pour récupérer 20 %.
Conclusion : LMNP neuf ou ancien – des stratégies complémentaires
Choisir entre LMNP neuf ou ancien revient à arbitrer entre sécurité & garanties et rentabilité & emplacement premium. Beaucoup d’investisseurs combinent d’ailleurs les deux : un bien neuf pour la tranquillité patrimoniale + un bien ancien optimisé au régime réel pour booster le cash-flow. Analysez votre TMI, vos objectifs et les tendances locatives locales avant de trancher ; un audit patrimonial permettra de calibrer votre plan de financement, votre régime BIC et votre horizon de détention — afin de tirer le meilleur parti du statut LMNP.
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