Location meublée : mode d’emploi et pièges à éviter
Interview d’Antoine Tranchimand (BFM Business, 3 juillet 2014)
Investir dans la location meublée n’a rien d’un placement « clé en main » : choix du bon exploitant, compréhension du bail commercial et stratégie fiscale sont indispensables pour profiter d’un rendement net compris entre 3,5 % et 5 %. À partir de quatre segments — tourisme, étudiant, senior et EHPAD — Antoine Tranchimand, associé du cabinet K&P, décrypte sur BFM Business les atouts et les limites d’un investissement souvent présenté comme la « rente immobilière » par excellence.
Mis à jour le 22 juillet 2025
Par Sophie Bequet
2 minutes
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Sommaire
- Quatre segments de la location meublée : quatre logiques
- Rendement et structure de coûts en LMNP
- Le critère décisif en location meublée : l’exploitant
- Deux régimes fiscaux pour la location meublée (Bouvard ou LMNP/LMP)
- Profils d’investisseurs en LMNP
- Risques principaux de la location meublée
- Points clés à retenir sur le LMNP
Résumé de l’interview
Quatre segments de la location meublée : quatre logiques
- Résidences de tourisme : possibilité d’occupation personnelle quelques semaines par an.
- Résidences étudiantes : tickets d’entrée les plus bas (souvent < 100 000 €).
- Résidences seniors “services” : produit intermédiaire, parfois acheté pour un usage futur.
- EHPAD (maisons de retraite médicalisées) : rendement le plus élevé du panel.
Rendement et structure de coûts en LMNP
Le rendement brut visé se situe entre 3,5 % et 5 % par an, mais avec un avantage clé : l’investisseur ne supporte ni vacance locative, ni frais de gestion, ni entretien lourd — tout est à la charge de l’exploitant via un bail commercial de 9 à 12 ans.
Le critère décisif en location meublée : l’exploitant
Dans la location meublée, les trois règles d’or deviennent : « l’exploitant, l’exploitant, l’exploitant ». À examiner :
- Ancienneté et solidité financière du groupe ;
- Part des loyers versés dans le chiffre d’affaires (pas au-delà de 25-30 %) ;
- Qualité des informations publiques (comptes, rapports, notation).
Deux régimes fiscaux pour la location meublée (Bouvard ou LMNP/LMP)
- Amendement Bouvard (neuf) : réduction d’impôt de 11 % du prix sur 9 ans + récupération de la TVA.
- Statut LMNP/LMP : amortissement comptable du bien et du mobilier, effaçant presque toute fiscalité pendant 15 à 20 ans.
Profils d’investisseurs en LMNP
- Actifs emprunteurs : caler la fin du prêt sur la date de départ en retraite pour transformer la charge en rente.
- Jeunes retraités : arbitrer un capital (ex : assurance-vie) vers une source de revenus stables.
Risques principaux de la location meublée
Le risque majeur reste la défaillance de l’exploitant ; les risques immobiliers classiques (sinistre, vétusté) sont couverts par l’assurance.
Points clés à retenir sur le LMNP
- Un rendement net attractif si l’exploitant est solide.
- Quasi-absence de charges et de gestion pour l’investisseur.
- Deux régimes fiscaux : Bouvard (réduction d’impôt) ou amortissement LMNP/LMP (revenus faiblement imposés).
- Idéal pour préparer ou compléter la retraite grâce à une rente à long terme.
Dispositif LMP/LMNP 2025
Abattement jusqu’à 71 %
Percevez des loyers peu ou pas fiscalisés grâce à l’amortissement ou à l’abattement forfaitaire.
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