Loi Denormandie outre-mer 2025 : tout savoir sur le dispositif

Le Denormandie Outre-mer est un dispositif de défiscalisation immobilière dédié aux DROM-COM. Il permet, dans le cadre d’un investissement Denormandie Outre-mer, d’obtenir une réduction d’impôt de 23 %, 29 % ou 32 % selon un engagement de location de 6, 9 ou 12 ans. Le bien doit être ancien et faire l’objet de travaux ≥ 25 % du coût total (prix + frais + travaux), être loué nu en résidence principale, et respecter des plafonds de loyers et de ressources spécifiques à l’Outre-mer.

Les communes listées par l’arrêté du 26 mars 2019 et celles ayant signé une Opération de Revitalisation du Territoire (ORT). L’éligibilité est donc déterminée par un texte et/ou une convention de revitalisation. Vérifiez systématiquement l’éligibilité à la date d’acquisition pour sécuriser votre investissement.

Sélection de communes éligibles au dispositif Denormandie outre-mer en 2025 :

• Pointe-à-Pitre, Les Abymes, Baie-Mahault, Basse-Terre (Guadeloupe)
• Fort-de-France, Le Lamentin (Martinique)
• Cayenne, Saint-Laurent-du-Maroni (Guyane)
• Saint-Pierre, Saint-André, Le Port, Saint-Joseph, Saint-Benoît (La Réunion)

Des logements à rénover (ou déjà rénovés) situés en commune éligible, ainsi que des locaux transformés en habitation. Tout le dossier doit respecter les conditions du régime (travaux, délais, plafonds, location nue).

L’assiette = prix d’acquisition (jusqu’à 2 logements/an) + frais d’acquisition + travaux, avec un plafond de 5 500 €/m² et 300 000 € par an et par foyer. La réduction est de 23 % (6 ans), 29 % (9 ans) ou 32 % (12 ans) et s’impute à compter de l’achèvement des travaux. Elle entre dans le plafonnement global des avantages fiscaux (Outre-mer : 18 000 €).

Pour un investissement au plafond d’assiette (300 000 €) en Denormandie Outre-mer, la réduction totale et sa moyenne annuelle sont :

Remarque : la réduction est linéaire sur la durée d’engagement et non reportable si elle excède l’impôt dû sur une année.

Les travaux doivent représenter au moins 25 % du coût total et intégrer des solutions adaptées au climat tropical :

• Exigence thermique (≥ 1 solution) : surtoiture ventilée, isolation/ventilation de toiture ou murs, bardage ventilé, pare-soleils, brise-soleils, protections solaires mobiles extérieures, ventilateurs de plafond.
• Exigence énergétique (≥ 1 équipement) : ENR (selon contraintes locales), pompes à chaleur (hors air/air), raccordement à un réseau de chaleur ENR/cogénération lorsque disponible.

Les travaux doivent être achevés au plus tard le 31 décembre de la 2^e année suivant l’acquisition. Le fait générateur de la réduction est l’achèvement. La location (nue, résidence principale) doit débuter dans les 12 mois de l’achèvement (ou de l’acquisition si postérieure).

Oui, si le locataire n’appartient pas au même foyer fiscal et si les plafonds (loyers et ressources) sont respectés. Le bail reste soumis au droit commun (location nue, résidence principale).

Ils sont spécifiques à l’Outre-mer, mis à jour chaque année, et différenciés par familles de territoires (DOM-Saint-Martin-SPM / Polynésie-NC-Wallis-Futuna). Le respect des plafonds est obligatoire pendant toute la durée d’engagement.

Le prix d’acquisition (jusqu’à deux logements/an), les frais d’acquisition et les travaux (rénovation/transformations). L’assiette est plafonnée à 5 500 €/m² et 300 000 € par an et par foyer.

Non. La réduction s’impute à compter de l’achèvement et n’est pas reportable en cas d’excédent. Elle est incluse dans le plafonnement global des niches (18 000 € Outre-mer).