Loi Malraux vs Monuments Historiques : défiscaliser dans l’immobilier ancien
Deux leviers de défiscalisation complémentaires au service de la sauvegarde du patrimoine
Réduction d’impôt plafonnée à 400 000 € ou déduction sans limite, location 9 ans ou conservation 15 ans : avant de bénéficier de la défiscalisation sur l’immobilier ancien, il est crucial de choisir entre la loi Malraux et le dispositif Monuments Historiques en fonction de votre stratégie patrimoniale.
Mis à jour le 27 juin 2025
Par Bruno Petit
3 minutes
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Sommaire
La France, riche de son héritage historique et architectural, bénéficie de deux dispositifs fiscaux distincts pour sa préservation : la loi Malraux et la loi Monuments Historiques. Ces deux lois de défiscalisation dans l’immobilier ancien, bien que poursuivant des objectifs similaires, se distinguent par leurs méthodes et champs d’application.
Loi Malraux : booster la restauration du patrimoine immobilier
Stimuler la rénovation de l’immobilier ancien, patrimonial ou culturel
La loi Malraux, instaurée en 1962, a pour vocation de promouvoir la restauration du patrimoine immobilier français. Sous l’égide d’André Malraux, le ministre de la Culture de l’époque, cette loi incite les investisseurs à s’engager dans la rénovation de biens immobiliers éligibles. Les biens admissibles sont ceux situés dans des Sites Patrimoniaux Remarquables (SPR), remplaçant les anciennes zones de qualification.
Pour qu’un bien soit éligible, il doit présenter un intérêt patrimonial ou culturel et être inscrit dans un SPR couvert par un Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur (PSMV) ou un Plan de Valorisation de l’Architecture et du Patrimoine (PVAP). La rénovation complète du bien, supervisée par un Architecte des Bâtiments de France (ABF), est une condition incontournable. En retour, les investisseurs peuvent bénéficier d’une réduction d’impôt loi Malraux, qui varie de 22 % à 30 % des coûts de rénovation, en fonction de la localisation du bien. Cependant, cette réduction est plafonnée à 400 000 € sur 4 ans.
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Loi Monuments Historiques : défiscaliser sans plafond
Une protection élargie pour l’immobilier ancien classé
La loi Monuments Historiques, plus ancienne (1913), s’adresse à une gamme plus étendue de biens, incluant les bâtiments classés ou inscrits aux monuments historiques : châteaux, églises, hôtels particuliers… Cette loi se distingue par l’absence de plafond sur les avantages fiscaux qu’elle propose.
Pour bénéficier de la déduction fiscale Monuments Historiques, le contribuable doit être propriétaire d’un bien reconnu comme monument historique (classement, inscription ISMH ou label « Fondation du patrimoine »). Le dispositif permet de déduire jusqu’à 100 % du montant des travaux de ses revenus imposables, à condition de conserver le bien pendant 15 ans après son acquisition.
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Deux approches complémentaires pour la sauvegarde du patrimoine immobilier
Synthèse des lois Malraux et Monuments Historiques
| Caractéristiques | Loi Malraux | Loi Monuments Historiques |
|---|---|---|
| Typologie du Bien | Bien situé en Site Patrimonial Remarquable (SPR) | Bien classé Monument Historique, inscrit ISMH ou labellisé « Fondation du Patrimoine » |
| Travaux à Réaliser | Rénovation complète sous contrôle ABF | Travaux de restauration sous contrôle ABF |
| Avantage Fiscal | Réduction d’impôt 22 %–30 % (plafond 400 000 € sur 4 ans) | Déduction jusqu’à 100 % des travaux, sans plafond |
| Conditions | Location du bien 9 ans (mise en location < 1 an après travaux) | Conservation du bien 15 ans |
Deux stratégies de défiscalisation dans l’immobilier ancien
En conclusion, les lois Malraux et Monuments Historiques ciblent les mêmes investisseurs patrimoniaux (TMI > 41 %), mais offrent des mécanismes fiscaux et des contraintes distincts. Comprendre ces différences est indispensable pour choisir entre ces deux dispositifs de défiscalisation dans l’immobilier ancien et contribuer à la préservation du patrimoine français.
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