Réduire ses revenus fonciers : la meilleure méthode de défiscalisation ?

Pour baisser le montant de ses revenus fonciers, c’est-à-dire communément défiscaliser, deux solutions sont possibles : souscrire un dispositif octroyant une réduction d’impôt ou bien faire une opération qui permet de créer un déficit foncier et donc d’annuler son revenu foncier positif et ainsi économiser l’impôt sur les revenus locatifs générés.

Pourquoi réduire ses revenus fonciers ?

Les bénéfices fonciers (déclarations 2044/2044 S) sont additionnés à vos autres revenus dans la 2042. Ils n’ouvrent pas droit à l’abattement de 10 % et sont taxés à votre TMI, à quoi s’ajoutent les prélèvements sociaux de 17,2 %. Dans les tranches supérieures, la pression peut frôler 62 %. Optimiser en priorité les revenus fonciers est donc souvent la stratégie la plus rentable.

Comment réduire ses revenus fonciers ?

1. Créer un déficit foncier (la voie la plus directe)

Principe : lorsque vos charges (notamment travaux d’entretien/amélioration, hors agrandissements/changements de destination) dépassent vos loyers, vous créez un déficit.

• • Imputation : d’abord sur vos autres revenus fonciers (sans plafond), puis sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an (le surplus se reporte sur les revenus fonciers des 10 années suivantes).
  • Condition d’éligibilité clé : le logement doit être loué jusqu’au 31 décembre de la 3^e année qui suit l’imputation sur le revenu global, sous peine de remise en cause de l’avantage.
  • Travaux éligibles : entretien, réparation, amélioration (ex. rénovation énergétique, remplacement d’équipements). Non éligibles : reconstruction, agrandissement, aménagements de pur confort assimilés à de la construction neuve.

Dispositif Déficit foncier 2025

Imputez 100 % des travaux

Déduisez vos travaux de rénovation de vos revenus fonciers pour réduire, voire annuler, votre impôt foncier.

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Exemple chiffré (tableau synthétique)

Hypothèses : bénéfice foncier récurrent = 20 000 €/an ; travaux = 80 000 € sur 2 ans (40 000 €/an) ; TMI = 30 % ; prélèvements sociaux = 17,2 %.

Notes : calculs indicatifs (47,2 % = 30 % d’IR + 17,2 % de PS). La part imputée au revenu global n’économise pas les prélèvements sociaux. Respecter la condition de location jusqu’au 31/12 de la 3^e année suivant l’imputation.

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2. Alternatives (à combiner selon votre profil)

Acquérir la nue‑propriété d’un bien (avec financement)

Vous achetez la nue‑propriété, l’usufruit (temporaire) étant cédé à un tiers qui perçoit les loyers. Avantages : prix d’acquisition décoté, zéro gestion, aucune fiscalité foncière pendant la période d’usufruit. Point fiscal : selon la structuration et sous conditions, les intérêts d’emprunt liés à la nue‑propriété peuvent, dans certains cas, s’imputer sur vos autres revenus fonciers. Faites impérativement valider le montage (BOFiP/cabinet fiscal).

Investir en Monuments Historiques

Pour les biens classés/inscrits, les travaux éligibles sont déductibles sans plafond (hors « niches »), souvent sur le revenu global, sous conditions (engagement de conservation, contraintes patrimoniales, parfois ouverture au public, location nue…). C’est l’outil le plus puissant pour les très hauts revenus.

SCPI de déficit foncier

Vous déléguez l’opération (travaux + gestion) à une société de gestion ; vous bénéficiez de l’imputation du déficit selon les règles du foncier. Contreparties : liquidité réduite, horizon long, rendement intrinsèque souvent modeste, et risque de perte en capital.

Variante : basculer un bien en meublé (LMNP)

Si le marché local s’y prête, passer du nu au meublé transfère vos loyers en BIC (régime réel) et permet d’amortir le bien/mobilier ⇒ résultat fiscal souvent proche de zéro pendant plusieurs années. Ce n’est pas une « défiscalisation foncière » stricto sensu, mais une optimisation de régime.

Points de vigilance (à ne pas négliger)

• Location effective : pour conserver l’imputation au revenu global, la location doit être continue jusqu’au 31 décembre de la 3^e année suivant l’imputation.
• Nature des travaux : agrandissement/reconstruction ≠ charges déductibles.
• Régime micro vs réel : le déficit foncier suppose le réel (micro‑foncier inadapté).
• Justificatifs & traçabilité : devis, factures nominatives, descriptifs techniques, ventilation foncier/travaux.
• Projection pluriannuelle : anticipez loyers, vacance, entretien, et le calendrier d’imputation (10 ans de report).

Déficit foncier : l’outil le plus efficace pour réduire vos revenus fonciers imposables

Le déficit foncier demeure l’outil le plus simple et le plus efficace pour réduire la fiscalité des revenus locatifs, à condition de respecter les critères (nature des travaux, location minimale) et de piloter la trésorerie. Les alternatives (nue‑propriété financée, Monuments Historiques, SCPI DF) complètent la panoplie pour des profils et objectifs spécifiques. Faites valider chaque montage (fiscal/juridique) et travaillez sur chiffrages réalistes (IR+PS, vacance, charges) afin d’optimiser durablement votre stratégie.