Résidences d’affaires : investir en résidence d’affaires en 7 questions réponses

Une résidence d’affaires – parfois appelée « appart’hôtel business » ou « résidence hôtelière urbaine » – est un ensemble de studios ou de T2 meublés qui proposent au minimum trois services para-hôteliers : accueil-réception, fourniture du linge, ménage, petit-déjeuner. La clientèle ? Cadres en déplacement, techniciens en mission longue, consultants, stagiaires, télétravailleurs nomades… La durée moyenne de séjour se situe entre 3 et 45 nuits, bien plus longue qu’à l’hôtel classique, ce qui sécurise le taux d’occupation.

Plusieurs moteurs soutiennent la demande de résidences d’affaires :

• Reprise du tourisme d’affaires : en 2024 la fréquentation hôtelière « business » a retrouvé 96 % de son niveau 2019 (INSEE).
• Nomadisme professionnel & télétravail hybride : les séjours moyens s’allongent, tirant la demande pour des logements équipés.
• Offre limitée : le parc français compte à peine 42 000 lots “business”, très loin derrière l’hôtellerie traditionnelle (> 680 000 chambres).
• Coût / nuit inférieur de ~40 % à l’hôtel équivalent : un argument massue pour les directions achats des entreprises.

Résultat : les meilleurs exploitants affichent un taux d’occupation annuel de 78 % à 85 % et un RevPAR supérieur à celui des 3★ urbains classiques.

Triangle « gare TGV – quartier d’affaires – aéroport ». Les résidences les plus rentables se situent :

• À moins de 10 min à pied d’une gare TGV ou d’un hub multimodal.
• Dans les zones tertiaires à forte densité (La Défense, Euralille, Part-Dieu, Euroméditerranée…).
• Près des centres de congrès, pôles hospitaliers ou clusters technologiques.

Un emplacement « premium business » garantit un remplissage régulier hors saison touristique et minimise la dépendance aux plateformes de réservation.

Oui, c’est la pierre angulaire de l’immobilier géré. Le bail commercial (9, 11 ou 12 ans) formalise :

• Le loyer ferme (indexé ou capé) que vous percevez, qu’il y ait ou non un occupant.
• La répartition des charges : taxe foncière, gros travaux (articles 605/606), mobilier… souvent assumés par l’exploitant.
• Les modalités de renouvellement et d’indemnité d’éviction.

Conseil : vérifiez la solidité financière du gestionnaire : CA > 10 M€, taux d’occupation historique > 75 % et résultats nets récurrents.

Le rendement « bailleur » se situe généralement entre 3,5 % et 4,5 % net HT du prix acte-en-main. La rentabilité dépend de :

• L’indexation (ICC, ILC, ILAT).
• La prise en charge du mobilier et des gros travaux.
• Le prix d’acquisition : privilégiez les programmes ≤ 6 000 €/m² parking inclus dans les grandes métropoles.

Pour une chambre vendue 140 000 € HT avec un loyer annuel de 6 160 € HT, la rentabilité ressort à 4,4 % et peut s’améliorer via l’amortissement LMNP.

• Audit de l’exploitant : bilans sur 3 ans, taux d’occupation, trésorerie.
• Clause « article 606 – gros travaux » : négociez la prise en charge intégrale par le gestionnaire.
• Échelonnement des loyers : proscrire les « loyers boostés » dégressifs.
• Durée d’engagement : 9 ans mini pour sécuriser la banque et l’amortissement.
• Sortie de bail : vérifiez la faculté de vendre libre d’occupation et l’indemnité d’éviction.

À tout contribuable qui souhaite :

• Déléguer intégralement la gestion locative (loyers sécurisés).
• Neutraliser l’impôt sur les loyers grâce au statut LMNP au réel (amortissement > 90 % du loyer).
• Compléter sa retraite via un revenu périodique indexé.
• Se positionner sur un secteur en croissance (tourisme d’affaires, nomadisme).

Ticket d’entrée : 110 000 € – 190 000 € acte-en-main selon la ville et la surface.