Résidences de tourisme : investir en location meublée en 7 questions-réponses

Définition légale : un ensemble de logements meublés (studios, T2, villas) proposés à la location courte durée, gérés par un exploitant professionnel, et classés 1 à 5 étoiles. À la différence d’un hôtel, chaque logement dispose d’une kitchenette ; à la différence d’un Airbnb, la résidence propose des services para-hôteliers (accueil, linge, ménage).

Trois segments majeurs :

• Mer & littoral (Atlantique, Méditerranée, DOM-TOM) ;
• Montagne (Alpes, Pyrénées, Massif Central) ;
• Campagne & bien-être (arrière-pays, thermalisme).

• N°1 mondial du tourisme : la France capte 7 % du trafic international et vise 100 M de visiteurs (plan Destination France).
• Tourisme domestique résilient : 85 % des Français restent en France (Insee 2024) ; l’effet « staycation » amortit les crises.
• Recherche de prix doux : un séjour en résidence coûte en moyenne 40 % moins cher qu’à l’hôtel pour une famille de 4 personnes.
• Tendance “slow tourism” : séjours hors saison, bien-être, éco-label ; les résidences de tourisme élargissent leur calendrier d’occupation.

Deux options :

1. LMNP sous bail commercial : vous achetez un appartement meublé et signez un bail 9, 11 ou 12 ans avec l’exploitant. Avantages : loyers garantis, charges courantes prises en charge, récupération de TVA (20 %) si services ≥ 3. Limites : sortie plus coûteuse (indemnité d’éviction), indexation encadrée.
2. LMNP sous mandat de gestion : pas de bail commercial, mais mandat classique (de 1 à 3 ans) ; rendement variable mais liberté totale de revente ou d’usage personnel.

Dans 90 % des ventes neuves, le bail commercial reste le schéma de référence.

• Loyer contractuel : 3,3 % à 4,5 % net de charges (avant impôt), versé trimestriellement.
• Indexation IRL ou ICC : la plupart des baux appliquent l’IRL plafonné à +3,5 % (loi 2024-346).
• Fiscalité LMNP réel : amortissement 85 % du bien + mobilier ; résultat fiscal souvent nul pendant 15 ans → rendement net-net quasi égal au loyer perçu.

1. Santé financière de l’exploitant : privilégiez les majors (Pierre & Vacances Center Parcs, Odalys, MMV, Nemea, etc.). Vérifiez : taux d’occupation > 65 % hors saison ; CA hébergement > 45 % du CA total.
2. Emplacement triple A : station ski « four seasons » (ex. Alpe d’Huez, Tignes), littoral à ≤ 800 m de la plage, proximité thermes ou GR pour la campagne.
3. Bail commercial équilibré : clauses 605/606 (gros travaux) supportées par l’exploitant ; franchise de loyer limitée < 6 mois sur VEFA.
4. Prix au m² : ne payez pas +10 % par rapport à l’ancien libre de bail, sinon la revente sera compliquée.

• Récupération de TVA 20 % sur le prix si : (i) résidence classée ; (ii) bail 9 ans ; (iii) prestation de 3 services minimum. Reprise pro rata si revente < 20 ans.
• Régime réel BIC : amortissement linéaire 20-30 ans (bâti) + 5-10 ans (mobilier). Les dotations couvrent 70-90 % des loyers.
• Plus-value : régime des particuliers (22 ans IR / 30 ans PS) si vous restez LMNP. Les amortissements ne sont pas réintégrés dans le prix de revient (sauf requalification professionnelle).