TVA réduite à 5,5 % : tout savoir sur l’achat neuf en zone ANRU / QPV
TVA 5,5 % en 2026 : zones éligibles, plafonds de ressources, plafonds de prix et conditions de revente
La TVA réduite à 5,5 % est un dispositif d’accession sociale qui permet, sous conditions, d’acheter un logement neuf avec une TVA à 5,5 % au lieu du taux normal. L’avantage se traduit par une baisse immédiate du prix TTC, mais l’éligibilité dépend à la fois de la localisation (ANRU / QPV ou périmètre voisin) et du profil du ménage (plafonds de ressources, résidence principale), avec un risque de reprise de TVA en cas de revente anticipée.
Mis à jour le 11 février 2026
Par Sébastien Couston
5 minutes
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Sommaire
- TVA à 5,5 % : principe et avantage
- Quels logements sont éligibles ? (ANRU, QPV et périmètre)
- Conditions d’éligibilité (grands principes)
- Plafonds de ressources 2026 (TVA 5,5 % en ANRU / QPV)
- Plafonds de prix 2026 (€/m² de surface utile)
- Points de vigilance : revente, occupation, reprise de TVA
- Peut-on cumuler TVA 5,5 % et PTZ ?
- Découvrez nos biens éligibles à la TVA réduite à 5,5 %
- FAQ : TVA réduite à 5,5 % (ANRU / QPV)
La TVA réduite à 5,5 % fait partie des aides adossées au logement : elle s’applique lorsque l’opération est située dans un périmètre éligible (politique de la ville) et respecte des plafonds de ressources et de prix. L’économie est immédiate sur le prix d’acquisition, ce qui peut améliorer la solvabilité et réduire le recours à l’emprunt.
TVA à 5,5 % : principe et avantage
Avantage
Le logement est vendu avec une TVA à 5,5 % au lieu du taux normal. Concrètement, le prix TTC baisse mécaniquement, ce qui peut :
- réduire l’apport nécessaire ;
- améliorer le plan de financement (mensualités, taux d’endettement) ;
- faciliter le cumul avec d’autres aides (PTZ, PAS, Action Logement…), selon l’éligibilité.
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Quels logements sont éligibles ? (ANRU, QPV et périmètre)
La TVA réduite à 5,5 % vise l’accession à la propriété dans des secteurs ciblés par la politique de la ville. Elle concerne, en pratique, des logements neufs vendus en VEFA (ou assimilés) destinés à devenir la résidence principale de l’acquéreur.
Localisation : la règle des QPV et du périmètre proche
Le taux réduit s’applique aux opérations situées dans un quartier prioritaire de la politique de la ville (QPV) ou entièrement situées à moins de 300 mètres de la limite de ces quartiers (selon les conditions prévues par les textes applicables).
Conditions d’éligibilité (grands principes)
- Résidence principale : le logement doit être destiné à l’occupation en résidence principale (règles d’occupation et exceptions prévues par l’administration).
- Plafonds de ressources : le ménage doit respecter des plafonds (ressources N-2).
- Plafonds de prix : le prix de vente (ou de construction) ne doit pas dépasser des plafonds exprimés en €/m² de surface utile.
- Engagement de détention : en cas de revente anticipée, une reprise de TVA peut être due (voir plus bas).
Plafonds de ressources 2026 (TVA 5,5 % en ANRU / QPV)
Pour 2026, les plafonds de ressources (revenu fiscal de référence N-2) sont notamment les suivants. Ils sont revalorisés chaque année. Source : ANIL (plafonds 2026).
| Composition du ménage | Paris & communes limitrophes | IDF hors Paris & limitrophes | Autres territoires (hexagone) |
|---|---|---|---|
| 1 personne | 38 844 € | 38 844 € | 33 771 € |
| 2 personnes (sans personne à charge, hors “jeune ménage”) | 58 057 € | 58 057 € | 45 100 € |
| 3 personnes / 1 personne + 1 à charge / “jeune ménage” | 76 105 € | 69 786 € | 54 235 € |
| 4 personnes / 1 personne + 2 à charge | 90 863 € | 83 594 € | 65 476 € |
| 5 personnes / 1 personne + 3 à charge | 108 107 € | 98 956 € | 77 023 € |
| 6 personnes / 1 personne + 4 à charge | 121 650 € | 111 359 € | 86 805 € |
| Par personne supplémentaire | +13 557 € | +12 408 € | +9 683 € |
Les ressources prises en compte correspondent à la somme des revenus fiscaux de référence des personnes composant le ménage au titre de l’année N-2 (ex. avis d’imposition 2025 sur revenus 2024).
Plafonds de prix 2026 (€/m² de surface utile)
En complément des plafonds de ressources, le prix de vente (ou de construction) doit respecter un plafond exprimé en €/m² de surface utile. Source : ANIL (plafonds 2026).
| Zone | Prix maximum HT (€/m² de surface utile) |
|---|---|
| A bis | 5 837 |
| A | 4 423 |
| B1 | 3 542 |
| B2 | 3 093 |
| C | 2 703 |
La surface utile correspond à la surface habitable augmentée de la moitié des surfaces annexes privatives (selon les règles applicables).
Points de vigilance : revente, occupation, reprise de TVA
La TVA réduite à 5,5 % implique un engagement de détention/occupation. En cas de revente anticipée, un complément de TVA peut être dû. L’administration fiscale précise notamment :
- Livraisons à partir du 1er janvier 2014 : si le logement est vendu dans les 10 ans suivant la livraison, un complément peut être exigé ; il correspond à la différence entre le taux réduit et le taux normal, diminuée de 10 % par année de détention (aucun complément au-delà de 10 ans).
- Livraisons avant le 1er janvier 2014 : la période de détention de référence est de 15 ans, avec un mécanisme de diminution (aucun complément au-delà de 15 ans).
- Événements de vie : certaines situations peuvent éviter la remise en cause du taux réduit (ex. décès, mutation professionnelle, chômage de longue durée, invalidité, divorce/PACS…), selon les conditions précisées par l’administration.
Conseil pratique
Avant de signer, il est utile de vérifier : (1) l’éligibilité géographique exacte (QPV / périmètre), (2) la conformité aux plafonds de ressources et de prix, (3) l’horizon de détention réaliste (mobilité professionnelle, évolution familiale), car c’est ce paramètre qui conditionne le risque de reprise de TVA.
Peut-on cumuler TVA 5,5 % et PTZ ?
Le cumul est généralement étudié au cas par cas. La TVA réduite est liée au logement (périmètre, plafonds), tandis que le PTZ est une aide au financement (profil, ressources, accord bancaire). L’analyse conjointe permet souvent d’optimiser l’effort d’acquisition, sous réserve d’éligibilité.
Découvrez nos biens éligibles à la TVA réduite à 5,5 %
FAQ : TVA réduite à 5,5 % (ANRU / QPV)
La TVA réduite à 5,5 % s’applique-t-elle à l’ancien ?
Le dispositif vise principalement l’accession dans le neuf (VEFA/assimilé) dans des secteurs ciblés. L’analyse doit être faite opération par opération, selon le cadre juridique et les textes applicables.
Comment vérifier si l’adresse est dans un périmètre éligible ?
L’éligibilité dépend du classement QPV et, dans certains cas, d’un périmètre proche. Les promoteurs fournissent généralement l’attestation de zonage ; un contrôle préalable évite les mauvaises surprises au moment du montage.
Que se passe-t-il en cas de revente avant 10 ans ?
Un complément de TVA peut être dû. Pour les livraisons postérieures au 1er janvier 2014, il est calculé selon la différence entre TVA normale et TVA réduite, avec une diminution annuelle de 10 % (règles et exceptions précisées par l’administration).
À lire aussi – Aides à l’accession
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