TVA lors de la revente d’un LMNP : règles, exceptions et stratégie patrimoniale
Comprendre la régularisation de TVA avant de revendre votre LMNP
Vendre un appartement ou une chambre acquise en Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) peut-il déclencher un rappel de TVA ? Pas forcément ! Tout dépend de l’ancienneté du bien, du bail commercial et du profil de l’acquéreur. Tour d’horizon des textes 2025 pour anticiper – ou éviter – tout reversement.
Mis à jour le 2 juillet 2025
Par Sophie Bequet
3 minutes
Partager
Sommaire
- TVA et LMNP : pourquoi la revente peut déclencher une régularisation ?
- Conditions pour conserver la récupération de TVA lors de la vente
- Calcul pratique : combien restituer ?
- Optimiser la cession : bonnes pratiques
- Questions fréquentes sur la TVA lors de la revente d’un LMNP
- Points clés à retenir avant de signer
- Découvrez nos programmes éligibles au statut LMNP
Depuis la réforme de 2009, la taxe sur la valeur ajoutée grevant un logement situé dans une résidence services (étudiante, senior, tourisme ou affaires) se récupère intégralement à la livraison, à condition de louer le bien avec des prestations para-hôtelières soumises à 20 % de TVA.
Lors de la revente, l’administration vérifie que l’affectation à une activité taxable se poursuit jusqu’à l’expiration du délai de régularisation (20 ans). Voici les points de vigilance pour limiter l’impact fiscal et optimiser votre sortie.
TVA et LMNP : pourquoi la revente peut déclencher une régularisation ?
- Délai de 20 ans : toute cession avant la 20e année suivant la livraison initiale peut entraîner une restitution partielle de la TVA récupérée (art. 207, ann. II, CGI).
- Quote-part à reverser : 1/20e par année ou fraction d’année restant à courir jusqu’au terme.
- Principe de continuité (art. 257 bis CGI) : si l’acquéreur maintient la même activité taxable, aucune TVA n’est due ; il « continue la personne » du cédant et reprend le compteur là où il s’arrêtait.
Conditions pour conserver la récupération de TVA lors de la vente
- Mutation d’universalité économique
- Cession du bien et du bail commercial en cours.
- Le nouvel investisseur signe un avenant sans modifier la grille de services soumis à TVA (accueil, petit-déjeuner, ménage ou linge).
- Maintien de l’assujettissement
- L’acquéreur doit déclarer et reverser la TVA sur les loyers.
- En pratique : même résidence, même exploitant, même taux de TVA (20 % ou 10 % si option restauration).
- Aucune interruption d’exploitation
- Pas de période de vacance > 6 mois entre la signature et la remise du bien à l’opérateur.
Dispositif LMP/LMNP 2025
Abattement jusqu’à 71 %
Percevez des loyers peu ou pas fiscalisés grâce à l’amortissement ou à l’abattement forfaitaire.
Calcul pratique : combien restituer ?
Exemple 2025 : TVA déduite à la livraison en 2017 : 36 000 €. Revente le 30 juin 2025.
- Nombre d’années écoulées : 8 ans + 6 mois.
- Annuités restant à courir : 11 ans + 6 mois → 12 annuités.
- TVA à reverser : 36 000 € × 12/20 = 21 600 € (sauf transmission dans les mêmes conditions).
Optimiser la cession : bonnes pratiques
- Vendre avec bail en cours : l’acquéreur profite d’un loyer sécurisé ; vous évitez la régularisation.
- Informer l’exploitant : un simple avenant suffit à transférer le bail à la nouvelle SCI ou à l’investisseur particulier.
- Justifier la continuité : joindre à l’acte de vente une attestation de l’exploitant confirmant la reprise intégrale des obligations para-hôtelières.
- Prévoir la clause « TVA due » : en cas de rupture d’activité par l’acquéreur dans les 2 ans, une clause de garantie peut lui transférer le risque.
Questions fréquentes sur la TVA lors de la revente d’un LMNP
La régularisation concerne-t-elle aussi le mobilier ?
Non. Le mobilier est amorti mais n’ouvre pas droit à récupération de TVA (sauf achat neuf via société assujettie). Seul l’immobilier est visé par la régularisation 20 ans.
Que se passe-t-il si l’exploitant change ?
La continuité tient tant que le nouveau gestionnaire applique un bail soumis à TVA et assure à minima 3 services para-hôteliers. Le changement d’opérateur n’entraîne donc pas, à lui seul, un rappel.
Vendre après 20 ans supprime-t-il tout risque ?
Oui : passé le délai de 20 ans, la TVA initialement déduite est définitivement acquise, quelle que soit l’affectation future du bien.
Points clés à retenir avant de signer
- Régularisation linéaire : 1/20e de TVA à restituer par année manquante.
- Transmission avec bail soumis à TVA = aucune restitution.
- Pensez à la clause de garantie pour protéger le vendeur en cas de changement d’usage ultérieur.
- Au-delà de 20 ans : liberté totale de revente, location nue ou habitation personnelle sans impact TVA.
Découvrez nos programmes éligibles au statut LMNP
Dispositifs liés à cette publication :
