Loi Denormandie

La Loi Denormandie, instaurée par la Loi de Finances 2019 et prolongée jusqu’au 31 décembre 2027, est un dispositif de défiscalisation immobilière qui vise à encourager la rénovation de logements anciens dans des communes dont le centre-ville est dégradé ou nécessite une revitalisation. Elle offre aux investisseurs un avantage fiscal pouvant aller jusqu’à 21 % (sur l’acquisition + les travaux), à condition de louer le bien en résidence principale durant 6, 9 ou 12 ans.

Sur notre site, nous vous proposons :

• Des biens immobiliers éligibles à la Loi Denormandie : Sélectionnés pour leur potentiel de revalorisation et leur situation géographique en centre-ville (communes Action Cœur de Ville, zones à revitaliser, etc.).
• Des simulations d’investissement personnalisées : Pour évaluer la rentabilité et le montant de la réduction d’impôt auquel vous pourriez prétendre, en tenant compte de votre situation fiscale.

L’objectif : vous accompagner pour conjuguer investissement immobilier et optimisation fiscale, tout en participant à la modernisation du parc immobilier dans les centres-villes en difficulté.

Pourquoi investir avec la Loi Denormandie ?

1. Un dispositif de défiscalisation incitatif

• Réduction d’impôt directe : Jusqu’à 21 % de l’investissement total (acquisition + travaux) dans la limite de 300 000 € et 5 500 €/m².
• Flexibilité sur la durée : 6, 9 ou 12 ans d’engagement locatif, selon vos objectifs patrimoniaux.
• Aucun prorata temporis : Vous profitez de l’intégralité de la réduction d’impôt dès l’année d’achèvement des travaux ou de l’acquisition d’un bien déjà rénové.

2. Des biens situés en cœur de ville

La Loi Denormandie s’applique dans des zones urbaines nécessitant une réhabilitation, notamment :

• Communes du programme Action Cœur de Ville (environ 242 villes).
• Communes ayant signé une convention de revitalisation (ORT).
• Communes dans lesquelles le besoin de réhabilitation de l’habitat est jugé important.

C’est l’assurance d’un emplacement stratégique susceptible d’offrir :

• Un fort potentiel locatif (proximité des commerces, services, dynamisme urbain).
• Une valorisation solide sur le long terme (le cachet des centres-villes est souvent recherché).

Réalisez votre simulation d’investissement en loi Denormandie

• Un outil de simulation d’investissement Denormandie : Renseignez vos données (tranches d’imposition, budget, etc.) et obtenez une estimation chiffrée de la réduction d’impôt, des flux de trésorerie et de la rentabilité à long terme.

Grâce à notre équipe d’experts en Loi Denormandie, vous bénéficiez :

• D’un accompagnement personnalisé : De l’analyse de votre situation fiscale jusqu’à la finalisation de l’acquisition.
• D’une veille permanente sur les communes éligibles (Action Cœur de Ville, ORT) et les meilleures opportunités de rénovation.

Les zones et travaux éligibles

1. Secteurs concernés par la loi Denormandie

Les travaux doivent être réalisés dans des villes répondant à l’un des critères suivants :

• Inclusion dans le programme Action Cœur de Ville.
• Signature d’une convention de revitalisation (ORT).
• Forte nécessité de réhabilitation (communes éligibles définies par décret).

À savoir : Pour vérifier si votre commune est éligible, rendez-vous sur service-public.fr ou consultez la liste officielle.

2. Nature et montant des travaux

• Montant des travaux : Les rénovations doivent représenter au moins 25 % du prix de revient (acquisition + travaux).
• Amélioration des performances énergétiques :
  • +30 % si maison individuelle.
  • +20 % si appartement en copropriété.
  • Ou en cas de DPE vierge avant les travaux, réaliser des travaux sur 2 parmi ces 5 postes : isolation des murs, isolation de la toiture, remplacement du système de chauffage, remplacement de fenêtres donnant sur l’extérieur, amélioration du système d’eau chaude sanitaire.
• Professionnel RGE : Les travaux doivent être réalisés par une entreprise Reconnu Garant de l’Environnement.
• Diagnostic de performance énergétique (DPE) : Après travaux, pour prouver que la consommation est inférieure à 331 kWh/m²/an après rénovation.

Pour le calcul de l’avantage fiscal Denormandie, le prix d’acquisition (foncier) est inclus dans la base éligible, dans la limite de 300 000 € et 5 500 €/m². C’est la part des travaux (au moins 25 % du total) qui conditionne la validité de l’opération pour la défiscalisation.

Principes et mécanisme de la défiscalisation

La Loi Denormandie a pour ambition de redynamiser les centres-villes dégradés en encourageant la réhabilitation de biens vétustes. En investissant dans ces quartiers, vous bénéficiez d’une réduction d’impôt tout en contribuant à la revitalisation du tissu urbain.

1. Montant et durée de la réduction d’impôt

• Taux de réduction :
  • 12 % si vous vous engagez à louer 6 ans,
  • 18 % pour 9 ans,
  • 21 % pour 12 ans.
• Base : Prix de revient (acquisition + frais de notaire + travaux), retenu dans la limite de 300 000 € et 5 500 €/m².
• Nombre d’opérations : 2 maximum par an et par foyer fiscal.

2. Pas de report du surplus

En cas de réduction d’impôt supérieure à l’impôt dû, l’excédent est perdu. Il est donc crucial d’ajuster votre projet à votre niveau d’imposition pour maximiser l’avantage.

3. Déductions supplémentaires

Au-delà de la réduction d’impôt, vous pouvez déduire de votre revenu global (dans la limite de 10 700 €) :

• La taxe foncière.
• Les frais de gestion ou de gérance.
• L’assurance prêt.
• Les primes d’assurance loyers impayés ou garantie de vacance locative.
• Les charges supportées par le propriétaire (honoraires du syndic, etc.).

Seuls les intérêts d’emprunt ne sont pas déductibles du revenu global, mais ils restent reportables pendant dix ans sur les revenus fonciers.

4. Avantage supplémentaire

Possibilité de louer à un ascendant ou un descendant, à condition qu’ils ne fassent plus partie de votre foyer fiscal.

5. Non-cumul avec le déficit foncier

Les dépenses liées aux travaux effectués dans le cadre du dispositif Denormandie ne peuvent pas être imputées au déficit foncier. Il faut donc bien intégrer cette contrainte fiscale dans votre plan de financement.

Les conditions de mise en location

1. Location nue pendant 6, 9 ou 12 ans

Le bien doit être loué non meublé à usage de résidence principale. Vous choisissez la durée d’engagement locatif (6, 9 ou 12 ans), qui détermine le taux de réduction d’impôt. Au terme de l’engagement de location, le propriétaire retrouve la libre disposition du bien.

2. Plafonds de loyers

Les loyers mensuels (hors charges) sont plafonnés selon la zone (A bis, A, B1, B2). À titre indicatif, voici quelques plafonds pour 2025 :

S = surface habitable + la moitié des surfaces annexes (limitées à 8 m²).
Le coefficient est arrondi à la deuxième décimale la plus proche et ne peut excéder 1,2.

3. Plafonds de ressources des locataires

Les locataires doivent respecter des plafonds de revenus, variables selon la zone et la composition du foyer. Par exemple, une personne seule en zone B1 ne doit pas dépasser 35 825 € de revenus annuels (pour un bail conclu en 2025).

Pour les baux conclus en 2025, les ressources annuelles des locataires doivent se situer en deçà des plafonds suivants :

(Selon la classification A bis ou A, la ville peut avoir des seuils variables. Voir la liste des communes comprises dans les zones A bis, A, B1 et B2 et C : Zones ABC 2025 : Liste des communes)

4. Respect des délais et des engagements de location

• Le bien doit être loué dans les 12 mois suivant l’achèvement des travaux ou l’acquisition si elle est postérieure.
• Le non-respect des engagements de location entraîne la perte du bénéfice des avantages fiscaux.

Important : Le zonage ABC détermine les plafonds de loyers et de ressources à appliquer. Par exemple, une ville éligible en zone B1 appliquera les plafonds correspondants à cette zone.

Nos conseils pour optimiser votre investissement Denormandie

1. Faites un bilan fiscal personnalisé
   Évaluez votre impôt sur le revenu pour déterminer le montant optimal à défiscaliser et choisir la durée locative la plus adaptée (6, 9, ou 12 ans).
2. Sélectionnez un bien et un opérateur fiable
   La qualité de la rénovation (normes RGE, performance énergétique) et l’emplacement (demande locative, dynamisme économique) sont déterminants pour la réussite de votre projet.
3. Étudiez la cohérence du budget travaux
   Assurez-vous que le budget global (foncier + travaux) reste cohérent par rapport au potentiel locatif et à la valeur de marché du bien.
4. Respectez les conditions de mise en location
   Le logement doit être loué nu à usage de résidence principale. Veillez à appliquer les plafonds de loyers et de ressources, et à mettre le bien en location dans les délais.
5. Réalisez une simulation
   Un simulateur vous permet d’anticiper les économies d’impôt, la rentabilité nette et la trésorerie. L’accompagnement d’un expert reste conseillé pour sécuriser l’opération.

Découvrez nos biens éligibles à la loi Denormandie

• Notre catalogue de biens immobiliers éligibles à la Loi Denormandie : Des immeubles soigneusement sélectionnés pour leur qualité architecturale, leur emplacement stratégique et leur potentiel locatif.

Avantages et inconvénients de la Loi Denormandie

1. Les plus

• Réduction d’impôt allant jusqu’à 21 %.
• 3 durées de location possibles : 6, 9 ou 12 ans, pour s’adapter à votre horizon d’investissement.
• Un accès à l’ancien : Vous avez accès à des biens en cœurs de villes attractifs où l’immobilier neuf est parfois rare et souvent plus cher.
• Aucune proratisation : Vous profitez du plein avantage fiscal dès la première année d’achèvement.

2. Les points de vigilance

• Villes éligibles : Toutes les communes éligibles ne présentent pas la même attractivité locative.
• Plafonds de loyers et de ressources : Peuvent limiter la rentabilité dans certaines zones.
• Budget travaux : vérifier la cohérence économique du projet (coût des rénovations, rentabilité, demande locative locale).
• Pas de report de la réduction d’impôt : Toute partie non utilisée est perdue.

Un dispositif au service de la revitalisation et de la défiscalisation

La Loi Denormandie s’avère particulièrement incitative, avec un taux de réduction pouvant aller jusqu’à 21 %, pour les investisseurs souhaitant réduire leur impôt tout en réhabilitant des logements anciens dans des centres-villes dégradés. Son succès repose sur :

• La qualité de la rénovation (travaux représentatifs, amélioration énergétique).
• Le respect des plafonds de loyer et de ressources.
• Un choix d’emplacement judicieux, assorti d’un accompagnement professionnel pour fiabiliser le projet.

Notre valeur ajoutée : Nous vous proposons directement des biens éligibles et une simulation Denormandie pour évaluer la faisabilité et la rentabilité de votre investissement.

En investissant sous le dispositif Denormandie, vous participez à la redynamisation de zones urbaines, tout en optimisant votre fiscalité et en construisant un patrimoine pérenne. N’hésitez pas à nous contacter pour étudier votre projet et bâtir une stratégie d’investissement qui vous correspond !