Démembrement de bien immobilier, quels sont les risques ?

Résumé de l’interview :

Qu’est‑ce que le démembrement de bien immobilier ?

Le droit français permet de scinder tout bien en deux composantes :

• Usufruit : jouir du bien et en percevoir les « fruits » (loyers, dividendes, récoltes…).
• Nue‑propriété : disposer du bien à l’extinction de l’usufruit pour en devenir plein propriétaire.

À retenir : le démembrement peut être décidé par le propriétaire initial ou conçu dès l’achat entre un usufruitier et un nu‑propriétaire.

Pourquoi investir en nue‑propriété aujourd’hui ?

1. Gestion déléguée et sérénité

Le nu‑propriétaire n’assume ni recherche de locataire, ni perception des loyers, ni entretien : tout incombe à l’usufruitier.

2. Revalorisation mécanique du capital

À mesure que la durée d’usufruit (15, 10, 5 ans…) diminue, la valeur de la nue‑propriété augmente automatiquement, indépendamment des aléas du marché locatif.

3. Protection contre les aléas de l’immobilier classique

Pas de risque d’impayés, pas de vacance, pas de travaux imprévus : l’usufruitier prend tout en charge.

Les avantages fiscaux majeurs

Impôt sur le revenu (IR)

• Déduction des intérêts d’emprunt : en l’absence de loyers perçus, les intérêts du prêt contracté pour acheter la nue‑propriété s’imputent sur vos autres revenus fonciers, réduisant votre base imposable et vos prélèvements sociaux.

Impôt sur la fortune immobilière (IFI)

• La nue‑propriété n’est pas comprise dans l’assiette IFI : en réglant comptant, vous « sortez » l’investissement de votre patrimoine taxable et baissez donc instantanément votre impôt.

Qui sont les usufruitiers ?

Dans 95 % des montages, il s’agit de bailleurs institutionnels à vocation sociale (SA d’HLM, SEM, foncières sociales) qui acquièrent des blocs d’appartements pour loger des ménages sous conditions de ressources. Les particuliers achètent rarement l’usufruit, car la fiscalité y est beaucoup plus lourde.

Comment investir concrètement ?

1. Passer par un professionnel spécialisé (ex. K&P Finance) : il met en relation le bailleur institutionnel (pour l’usufruit) et les particuliers (pour la nue‑propriété).
2. Signer la convention de démembrement chez le notaire : elle répartit charges et travaux, prévoit l’entretien « en bon père de famille » et la remise à niveau complète deux ans avant la fin de l’usufruit.
3. Choisir un emplacement premium : comme tout investissement immobilier, la localisation et la qualité de la construction conditionnent la valeur à la sortie.

Que se passe‑t‑il à la fin de l’usufruit ?

Au terme (généralement 15 à 18 ans), vous récupérez un bien entièrement remis à niveau, libre de toute occupation. Vous pouvez :

• Le louer pour générer des revenus réguliers ;
• Le vendre pour matérialiser la plus‑value ;
• L’occuper à titre personnel ou familial.

Points clés à retenir sur le démembrement de bien immobilier

• Montage gagnant‑gagnant : l’usufruitier loge ses bénéficiaires, le nu‑propriétaire capitalise sans souci.
• Fiscalité dopée : intérêts d’emprunt déductibles + exonération IFI sur la nue‑propriété.
• Revalorisation automatique du capital avec la réduction de la durée d’usufruit.
• Zéro gestion locative ni travaux imprévus.
• Critères décisifs : convention de démembrement, solidité de l’usufruitier, qualité et localisation du bien.

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