Démembrement : les clefs de la relation entre nu-propriétaire et usufruitier

Face à l’augmentation constante de la fiscalité sur les revenus fonciers (tranche à 45 %, prélèvements sociaux à 17,2 %) et l’instauration d’un impôt sur la fortune immobilière (IFI) recentré sur l’immobilier net, l’investissement en démembrement de propriété a pris un essor important ces dernières années.

Le principe consiste pour l’investisseur à acquérir la nue‑propriété d’un bien immobilier, tandis qu’un usufruit temporaire (souvent 15 à 20 ans) est simultanément acquis par un bailleur institutionnel.

Avant d’investir, il est indispensable de comprendre la mécanique contractuelle qui liera nu‑propriétaire et usufruitier, car l’équilibre des obligations conditionne la réussite de l’opération.

Pendant la période d’usufruit : obligations d’entretien de l’usufruitier

L’usufruitier peut utiliser le bien ou le louer et perçoit les fruits (loyers). En contrepartie, il supporte l’intégralité des charges d’exploitation : entretien courant et exceptionnel, réparations, mises aux normes (y compris énergétiques / DPE), assurance, taxe foncière, impôts locaux. Pendant la durée du démembrement temporaire, le nu‑propriétaire ne perçoit donc aucun revenu mais ne supporte aucune dépense. Nous déconseillons les montages laissant résiduellement des charges au nu‑propriétaire : cela détruit l’intérêt financier (absence de loyers) et complexifie la comptabilité.

Bien qu’il ne soit pas impliqué financièrement, le nu‑propriétaire conserve un droit de regard : la convention de démembrement prévoit généralement un droit de visite annuel ou sur préavis pour vérifier le bon entretien. Cette convention doit détailler la liste des travaux à la charge de l’usufruitier et la procédure de signalement en cas de manquement.

En fin d’usufruit : la remise en état du bien démembré

L’état de restitution à l’extinction de l’usufruit conditionne la rentabilité post‑démembrement (mise en location ou revente). L’usufruitier doit restituer un bien libre, entretenu et immédiatement exploitable. Nous recommandons d’insérer dans l’acte un « carnet d’entretien » annexé précisant les opérations minimales de remise en état avant rétrocession :

• Parties communes : ravalement ou nettoyage des façades, contrôle/étanchéité de toiture, révision des réseaux et chaufferie, peinture et sols des circulations.
• Parties privatives : rafraîchissement peintures/sols, vérification des huisseries, de la robinetterie, des équipements de chauffage/ventilation et remplacement si nécessaire, conformité électrique.

Cette clause protège le nu‑propriétaire contre une décote immédiate à la récupération du bien. À défaut d’un tel engagement formalisé, le risque est de devoir financer des travaux non anticipés et retarder la génération de revenus.

Après l’usufruit : valorisation et stratégies de sortie

À la réunion de l’usufruit et de la nue‑propriété (pleine propriété automatique sans droits supplémentaires), l’investisseur peut choisir :

• Location nue ou meublée : génération d’un flux locatif complet après une phase sans revenus ; la base d’amortissement en meublé (LMNP) porte sur la valeur économique au jour de la réunion.
• Revente : arbitrage avec plus‑value potentielle, la base fiscale de la plus‑value calculée classiquement depuis l’origine (date d’acquisition de la nue‑propriété) avec application des abattements pour durée de détention.

Le démembrement optimise ainsi le couple rendement/risque : absence d’IFI (la nue‑propriété n’entre pas dans l’assiette), aucune fiscalité sur des loyers inexistants, et récupération finale d’un actif patrimonial potentiellement valorisé.

Notre conseil : sécuriser la convention de démembrement

Compte tenu de l’importance des obligations pesant sur l’usufruitier et de leur impact sur la valeur finale, la convention doit être exhaustive et annexée à l’acte notarié : inventaire des charges (articles 605/606 du Code civil), calendrier de maintenance, engagements de remise en état, modalités de contrôle et pénalités. Privilégiez des usufruitiers bailleurs institutionnels (organismes HLM, SEM, sociétés publiques locales…) dont la solidité financière réduit le risque de défaillance.

Un démembrement de propriété réussi repose sur un triptyque : bailleur institutionnel solide, convention détaillée, suivi régulier du bien.

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FAQ – Démembrement de propriété