Comment gérer la succession de son patrimoine immobilier ?

Une maison familiale, un appartement loué ou des parts de SCI ne se transmettent pas uniquement sur la base de leur valeur. La situation familiale, le mode de détention, les donations déjà réalisées et les ressources des héritiers déterminent aussi les conditions de la succession. Pour bien gérer la transmission de son patrimoine immobilier, il faut rapprocher trois questions : qui recevra les biens, quels droits seront dus et comment leur conservation ou leur vente sera organisée.

Ce guide présente le cadre général français et les barèmes en vigueur au 9 septembre 2026. Une succession internationale ou un bien soumis à un régime particulier nécessite une analyse complémentaire.

Qui hérite du patrimoine immobilier au décès ?

La première étape consiste à déterminer ce qui appartient réellement au défunt. Pour un couple marié, le régime matrimonial est liquidé avant la succession. La part du conjoint survivant dans les biens communs lui appartient déjà : elle ne constitue pas un héritage. De même, lorsqu’un logement est détenu à plusieurs, seule la quote-part du défunt entre dans sa succession.

En présence d’enfants, les principales règles sont les suivantes, en l’absence de testament, de donation entre époux ou d’aménagement particulier. ^[1]

Sans descendants, la répartition dépend notamment de la présence d’un conjoint, des parents et des frères ou sœurs. Le notaire vérifie également les éventuels droits de retour sur des biens précédemment donnés.

Respecter la réserve héréditaire

Les enfants bénéficient d’une part minimale de la succession : la moitié avec un enfant, les deux tiers avec deux enfants et les trois quarts avec trois enfants ou plus. La part restante, appelée quotité disponible, peut être attribuée librement par donation ou testament, sous réserve des règles applicables. Les donations antérieures doivent être examinées pour vérifier cet équilibre.

Protection du couple et exonération fiscale sont deux sujets distincts. Le conjoint marié et le partenaire pacsé sont exonérés de droits de succession sur ce qu’ils reçoivent. Mais, contrairement au conjoint, le partenaire pacsé n’est pas héritier légal. ^[2]

Quelle valeur retenir pour les biens immobiliers ?

Les immeubles sont déclarés à leur valeur vénale au jour du décès, c’est-à-dire leur valeur de marché à cette date. Le prix d’achat historique et le capital restant dû ne remplacent pas cette estimation. L’état du logement, son emplacement et ses conditions d’occupation doivent être pris en compte.

Pour une maison ou un appartement, réunir plusieurs estimations écrites et des références de ventes comparables aide à documenter la valeur. Le notaire établit ensuite l’actif net taxable en tenant compte des autres biens et des dettes fiscalement déductibles. Un crédit couvert par une assurance décès ne se déduit pas comme une dette restant intégralement à la charge de la succession. ^[3]

Résidence principale : un abattement de 20 % sous conditions

Un abattement de 20 % sur la valeur de la résidence principale du défunt s’applique lorsque le logement est également occupé, au jour du décès, comme résidence principale par le conjoint survivant, le partenaire pacsé ou certains enfants du défunt, de son conjoint ou de son partenaire : enfants mineurs, majeurs protégés ou, sous conditions, enfants majeurs atteints d’une infirmité.

Il ne suffit donc pas que le bien ait été la résidence principale du défunt. Lorsqu’il l’occupait seul, cet abattement ne s’applique pas. Il est distinct de l’abattement personnel accordé à chaque héritier. ^[4]

Quels abattements et quels droits de succession en 2026 ?

Les droits se calculent pour chaque bénéficiaire, sur sa part nette après abattement. Il n’existe pas de taux unique appliqué à l’ensemble du patrimoine immobilier familial.

Ces repères correspondent au cas général. La représentation successorale peut modifier le traitement d’un petit-enfant, d’un neveu ou d’une nièce. Un abattement supplémentaire de 159 325 € existe pour les personnes en situation de handicap remplissant les conditions légales. Certains frères et sœurs peuvent être entièrement exonérés, sous conditions de situation personnelle et de cohabitation. ^[5]

Le barème des droits de succession en ligne directe

Après l’abattement disponible, chaque fraction de la part taxable supporte le taux correspondant. Le taux de la dernière tranche atteinte ne s’applique pas à toute la part reçue.

Ce barème est fixé par l’article 777 du Code général des impôts. ^[6]

Les donations antérieures peuvent réduire l’abattement disponible

L’abattement de 100 000 € s’apprécie entre un même parent et un même enfant. Les donations fiscalement rappelables réalisées au cours des quinze années précédentes consomment tout ou partie de cet abattement et peuvent également affecter les premières tranches du barème.

Par exemple, une donation de 60 000 € ayant utilisé l’abattement parent-enfant cinq ans avant le décès laisse, en l’absence d’autre donation concernée, 40 000 € d’abattement disponible à la succession. Le rappel fiscal ne signifie pas que la donation est taxée une seconde fois. Il doit être distingué des règles civiles de rapport et de réserve héréditaire. ^[7]

Exemple : un patrimoine net de 600 000 € transmis à deux enfants

Un parent laisse à ses deux enfants, à parts égales et en pleine propriété, un actif net taxable de 600 000 €, principalement immobilier. Il n’y a ni conjoint survivant ni donation antérieure fiscalement rappelable. Les éventuelles dettes et règles d’évaluation ont déjà été prises en compte dans ce montant.

Le calcul détaillé est le suivant : 8 072 € × 5 % + 4 037 € × 10 % + 3 823 € × 15 % + 184 068 € × 20 %. Les deux enfants doivent donc prévoir 76 388 € de droits au total, après arrondi individuel, auxquels s’ajoutent les frais des actes et formalités nécessaires.

Si l’essentiel de l’héritage est constitué d’un logement, la question devient aussi financière : les héritiers disposent-ils de liquidités, souhaitent-ils vendre ou l’un d’eux peut-il financer la reprise du bien ?

Quelles démarches et quels délais après le décès ?

Le recours au notaire est obligatoire lorsqu’une succession comprend un bien immobilier. Il identifie les héritiers, examine les dispositions prises par le défunt et accomplit les actes nécessaires à la transmission.

L’héritier peut accepter la succession purement et simplement, l’accepter à concurrence de l’actif net ou y renoncer. Le choix se fait au regard de l’ensemble des biens et des dettes, avec des conséquences différentes sur la responsabilité de l’héritier. Le notaire peut vous aider à examiner cette décision. ^[8]

Préparez notamment :

• Les titres de propriété, le contrat de mariage et les donations antérieures.
• Les estimations immobilières, les relevés de prêts et les contrats d’assurance emprunteur.
• Les baux, les loyers, les charges de copropriété et les avis de taxe foncière.
• Les statuts et les comptes des sociétés détenant des immeubles, le cas échéant.

Le délai fiscal de dépôt de la déclaration est, en principe, de six mois pour un décès en France métropolitaine et de douze mois pour un décès à l’étranger. Des règles particulières existent notamment outre-mer. Ce calendrier ne correspond pas nécessairement à la date du partage définitif entre héritiers. ^[8]

Comment payer les droits si le patrimoine est surtout immobilier ?

Les droits sont normalement payés lors du dépôt de la déclaration. Sur demande et sous conditions, un paiement fractionné peut être accordé : jusqu’à un an dans le cas général, ou trois ans si l’actif successoral comporte au moins 50 % de biens non liquides, comme des immeubles.

Un paiement différé peut également être envisagé pour les droits correspondant à des biens reçus en nue-propriété. Ces facilités nécessitent l’accord de l’administration, des garanties et, en principe, des intérêts. Elles doivent être étudiées dès la préparation de la déclaration. ^[9]

Comment gérer un bien immobilier hérité à plusieurs ?

Lorsque plusieurs héritiers reçoivent des droits de même nature sur un logement, ils se trouvent généralement en indivision jusqu’au partage. Chacun détient une quote-part du bien, sans être propriétaire exclusif d’une pièce ou d’un étage.

Dans le régime général, les mesures nécessaires à la conservation du bien peuvent être prises par un seul indivisaire. La gestion courante relève en principe des deux tiers des droits indivis, tandis que la vente amiable de l’immeuble exige l’accord de tous, sauf exception ou autorisation judiciaire. La majorité se mesure en droits détenus, pas en nombre d’héritiers. ^[10]

La loi du 7 avril 2026 a notamment consacré la possibilité d’autoriser judiciairement un indivisaire à vendre seul un bien lorsque l’urgence et l’intérêt commun le justifient. Elle n’a pas remplacé le principe général d’unanimité par une simple majorité pour toutes les ventes.

Pour organiser la suite, trois solutions méritent d’être comparées :

• Conserver et louer : convenir de la gestion, du paiement des charges et de la répartition des recettes.
• Attribuer le bien à un héritier : compenser les autres par une soulte, c’est-à-dire une somme d’argent permettant d’équilibrer le partage.
• Vendre : fixer ensemble le prix, le calendrier et les conditions de commercialisation.

Une convention d’indivision peut formaliser la gestion. Si un héritier occupe seul le logement, l’éventuelle indemnité d’occupation doit également être réglée entre les intéressés.

La revente d’un bien hérité peut-elle générer une plus-value ?

Oui. Pour un bien reçu en pleine propriété et relevant du régime des particuliers, la valeur d’acquisition est en principe celle retenue pour la succession, avec les corrections et frais admis. Le prix payé autrefois par le défunt n’est donc pas la référence. La durée de détention se décompte généralement depuis le décès.

Le fait que le logement ait été la résidence principale du défunt ne suffit pas à exonérer les héritiers lors de leur vente. Pour approfondir le calcul, consultez notre article sur la plus-value immobilière et les exonérations applicables. ^[11]

Anticiper la succession avec une donation ou une donation-partage

Une donation permet de transmettre de son vivant un bien ou des droits sur ce bien. Elle doit être adaptée aux besoins futurs du donateur : logement, revenus, dépenses de retraite et liberté de vendre. Donner un immeuble nécessite un acte notarié et entraîne des frais, même lorsque les abattements permettent de ne payer aucun droit de donation.

La donation-partage permet d’organiser une répartition entre les bénéficiaires. Sous les conditions légales, elle retient les valeurs au jour de la donation-partage pour le calcul de la réserve et de la quotité disponible, ce qui limite les difficultés liées à l’évolution différente des biens. Elle ne crée pas un abattement fiscal supplémentaire.

Il faut toutefois un véritable partage : donner à chacun une quote-part indivise d’une même maison ne suffit pas nécessairement à bénéficier des effets d’une donation-partage. La composition des lots et les éventuelles soultes se préparent avec le notaire. ^[12]

Donner la nue-propriété en conservant l’usufruit

Le démembrement sépare la propriété en deux droits :

• L’usufruit : utiliser le logement ou le louer et percevoir les loyers.
• La nue-propriété : détenir le bien sans son usage ni ses revenus pendant l’usufruit, puis en retrouver la pleine propriété à son extinction.

Un parent peut ainsi donner la nue-propriété à ses enfants tout en conservant un usufruit viager. Les droits de donation sont calculés sur la valeur fiscale de la nue-propriété transmise, après les abattements disponibles.

Barème fiscal de l’usufruit et de la nue-propriété

Pour un usufruit viager, l’article 669 du CGI retient l’âge de l’usufruitier au jour de la transmission. ^[13]

À 65 ans, la nue-propriété représente donc 60 % de la pleine propriété ; à partir de 71 ans, elle en représente 70 %. Ce barème fiscal ne doit pas être confondu avec la décote commerciale d’un programme acquis en nue-propriété avec un usufruit temporaire détenu par un bailleur. Pour cette forme d’investissement, consultez notre page dédiée à la nue-propriété.

Exemple : donner la nue-propriété d’un bien de 600 000 € à 65 ans

Un parent de 65 ans, seul propriétaire d’un bien de 600 000 €, donne sa nue-propriété à ses deux enfants à parts égales. Il conserve l’usufruit viager. Chaque enfant dispose de l’intégralité de son abattement de 100 000 €.

À valeur et barème constants, les droits sont inférieurs de 48 000 € à ceux de l’exemple de succession en pleine propriété. Cette comparaison porte sur les seuls droits de transmission : les frais d’acte, les autres biens et l’évolution future de la situation familiale doivent être intégrés à l’étude.

Au décès de l’usufruitier, la réunion de l’usufruit à la nue-propriété intervient en principe sans nouveaux droits de mutation sur cette réunion. La donation doit être régulière ; les règles de l’article 751 du CGI, notamment celles relatives aux donations proches du décès, restent à respecter. Le délai fiscal de quinze ans concerne le renouvellement des abattements, pas la durée minimale nécessaire à l’extinction de l’usufruit. ^[14]

Quels droits le parent conserve-t-il réellement ?

L’usufruit permet de conserver l’usage ou les loyers, mais ne laisse pas la même liberté qu’une pleine propriété. La vente de la pleine propriété suppose en principe l’accord des usufruitiers et des nus-propriétaires. L’acte doit préciser les charges, les travaux et le sort du prix en cas de vente.

Dans le régime civil de principe, l’entretien incombe à l’usufruitier et les grosses réparations au nu-propriétaire, sauf notamment lorsqu’elles résultent d’un défaut d’entretien de l’usufruitier. Les aménagements prévus par l’acte doivent être examinés. ^[15]

La SCI peut-elle faciliter la transmission immobilière ?

Une SCI permet de détenir l’immeuble à travers des parts sociales. Elle peut faciliter leur donation progressive et organiser les pouvoirs de gestion, l’entrée des héritiers et les décisions entre associés. Un démembrement des parts peut également être envisagé.

La SCI ne supprime pas les droits de donation ou de succession. La valeur des parts doit être justifiée à partir du patrimoine de la société, de ses dettes et de leurs caractéristiques. Une décote n’est jamais un pourcentage automatique à appliquer pour diminuer l’impôt.

Avant de créer une société ou d’y apporter un bien déjà détenu, il faut comparer son coût, ses contraintes et la fiscalité de sa détention et de sa revente. Notre guide pour investir via une SCI ou une société immobilière détaille ces choix. ^[16]

Préparer un patrimoine immobilier adapté à sa transmission

La préparation d’une succession commence aussi par le choix des biens. Plusieurs logements peuvent permettre une répartition différente de celle d’une maison unique. Des revenus locatifs peuvent aider à supporter la détention, tandis que des liquidités facilitent le paiement des droits ou d’une soulte. Ces choix doivent rester compatibles avec vos besoins personnels.

Pour un investissement bénéficiant d’un avantage fiscal, faites également examiner les engagements encore en cours avant une donation, un démembrement ou une vente. Le traitement dépend du dispositif et de l’opération envisagée.

K&P Finance vous accompagne dans l’analyse et la sélection d’investissements immobiliers correspondant à vos objectifs patrimoniaux. Les modalités juridiques de transmission se définissent avec votre notaire, en tenant compte du patrimoine existant et de la situation de votre famille.

FAQ – Succession du patrimoine immobilier

Peut-on transmettre un bien immobilier sans droits de succession ?

Oui, notamment lorsque le bénéficiaire est exonéré ou lorsque sa part taxable reste couverte par l’abattement disponible. L’absence de droits ne signifie pas l’absence de frais notariés ou de formalités.

L’abattement de 100 000 € s’applique-t-il à chaque logement ?

Non. Il s’apprécie pour chaque relation parent-enfant, en tenant compte des donations fiscalement rappelables. Il porte sur l’ensemble de la part transmise, pas sur chaque bien pris séparément.

Un enfant qui hérite en nue-propriété doit-il payer des droits immédiatement ?

Des droits peuvent être dus sur la valeur fiscale de la nue-propriété, même si l’enfant ne perçoit pas les loyers. Un paiement différé peut être demandé pour les droits concernés, sous les conditions prévues par l’administration.

La nue-propriété est-elle toujours exclue de l’IFI ?

Non. L’usufruitier est en principe imposable sur la pleine propriété, notamment après une donation avec réserve d’usufruit. Des exceptions prévoient une imposition répartie, en particulier pour l’usufruit légal du conjoint survivant relevant de l’article 757 du Code civil. L’origine du démembrement doit donc être vérifiée. ^[17]

Faut-il vendre le logement pour régler la succession ?

Non. Les héritiers peuvent conserver le bien, organiser son attribution à l’un d’eux ou décider de le vendre. Le choix dépend de leur accord, des revenus du bien et des ressources disponibles pour financer les droits, les frais et une éventuelle soulte.

Références :

1. Service Public — Règles pour hériter ; Héritage en présence d’enfants.

2. Service Public — Décès du partenaire de Pacs ; Exonérations de droits de succession.

3. Service Public — Évaluation de la succession et calcul des droits.

4. CGI, article 764 bis — Résidence principale ; BOFiP — Conditions de l’abattement de 20 %.

5. CGI, article 779 — Abattements ; Impots.gouv.fr — Calcul des droits de succession.

6. CGI, article 777 — Barèmes des droits de mutation à titre gratuit.

7. Service Public — Rapport fiscal des donations antérieures.

8. Impots.gouv.fr — Déclarer une succession ; Service Public — Accepter ou renoncer à la succession.

9. Impots.gouv.fr — Paiement fractionné ou différé.

10. Service Public — Indivision entre les héritiers ; Évolutions issues de la loi du 7 avril 2026 ; Partage de la succession.

11. Impots.gouv.fr — Plus-values immobilières imposées ; Service Public — Plus-value immobilière.

12. Service Public — Donation-partage ; Ministère de l’Économie — Fonctionnement de la donation-partage.

13. CGI, article 669 — Barème de l’usufruit et de la nue-propriété.

14. CGI, article 1133 — Réunion de l’usufruit à la nue-propriété ; CGI, article 751 — Présomption de propriété.

15. Service Public — Usufruit, nue-propriété et pleine propriété.

16. Notaires de France — La SCI familiale.

17. CGI, article 968 — IFI et démembrement de propriété.