IFI 2025 : Les meilleures stratégies pour diminuer votre Impôt sur la Fortune Immobilière
Dons, démembrement, arbitrage : votre feuille de route anti‑IFI
Depuis 2018, l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) a remplacé l’ISF et ne porte désormais que sur le patrimoine immobilier. Si cette réforme a globalement réduit le nombre de redevables et le montant d’impôt à payer, certains contribuables peuvent encore se retrouver avec une charge fiscale importante. Dans cet article, découvrez comment réduire votre IFI en 2025 grâce aux dons, à l’arbitrage patrimonial et aux stratégies de démembrement.
Mis à jour le 30 juillet 2025
Par Bruno Petit
5 minutes
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Sommaire
Soumis dès que votre patrimoine immobilier net excède 1,3 million €, l’IFI suit un barème progressif allant de 0,50 % à 1,50 %. Depuis 2025, les seuils et taux restent inchangés, mais l’administration renforce ses contrôles sur la valorisation des biens et l’usage du démembrement. Comprendre les leviers autorisés par le code général des impôts est donc plus que jamais essentiel : dons défiscalisants, réallocation vers des actifs non taxables ou encore donations temporaires d’usufruit peuvent réduire, voire annuler, la note fiscale.
Qu’est-ce que l’IFI – Impôt sur la Fortune Immobilière ?
L’IFI, ou Impôt sur la Fortune Immobilière, concerne les contribuables détenant un patrimoine immobilier taxable supérieur à 1,3 million d’euros. Il inclut :
- Les biens immobiliers détenus en direct (résidence principale sous abattement, résidences secondaires, biens locatifs).
- Les placements « pierre-papier » (SCPI, OPCI) ou les parts de sociétés détenant de l’immobilier.
Le barème de l’IFI va de 0,50 % jusqu’à 1,50 % pour les plus gros patrimoines, avec un mécanisme de décote entre 1,3 et 1,4 million d’euros.
Les changements majeurs depuis l’ISF
- Focalisation sur l’immobilier
Contrairement à l’ISF, l’IFI exclut les valeurs mobilières (actions, obligations, assurance-vie, etc.) de la base taxable. - Fin de la défiscalisation via l’investissement PME
La défiscalisation TEPA ISF, qui permettait de réduire son impôt en investissant dans des entreprises, a été supprimée pour l’IFI. - Maintien de la réduction via les dons
Les dons à certains organismes d’intérêt général restent éligibles à une réduction d’IFI à hauteur de 75 % des sommes versées, plafonnée à 50 000 € par foyer.
Les solutions pour réduire son IFI
Réduire son IFI grâce aux dons
- Principe : En 2025, vous pouvez encore déduire 75 % des dons versés à des organismes reconnus d’utilité publique (fondations, associations d’intérêt général…).
- Plafond : La réduction est limitée à 50 000 € par an et par foyer fiscal.
- Démarche : Vous devrez joindre les justificatifs de vos dons (reçus fiscaux) lors de la déclaration et du paiement de l’IFI (en principe avant la mi-juin).
- Exemple : Un contribuable avec 10 000 € d’IFI à régler effectue un don de 5 000 € à une fondation d’utilité publique. Il peut déduire 75 % de 5 000 €, soit 3 750 €, et ne devra donc acquitter que 6 250 € d’IFI.
Diminuer la base taxable : stratégies patrimoniales
Arbitrage immobilier/financier
- Pourquoi ? Seuls les biens immobiliers sont taxés à l’IFI. Les valeurs mobilières n’y sont plus soumises.
- Comment ? En cédant une partie de son patrimoine immobilier (ou de ses SCPI/OPCI) pour réinvestir dans des supports financiers.
- Avantage : Chaque euro réalloué dans des placements non soumis à l’IFI diminue la base taxable. L’économie annuelle peut aller de 0,50 % à 1,50 % de la somme arbitrée, selon votre tranche IFI.
Donation temporaire d’usufruit
- Principe : Seule la pleine propriété est soumise à l’IFI. Si vous donnez l’usufruit d’un bien, c’est l’usufruitier qui devra le déclarer à l’IFI (pour sa valeur en pleine propriété).
- Intérêt : Vous réduisez instantanément votre patrimoine taxable sans vous défaire de la nue-propriété.
- Exemple chiffré :
- Valeur du bien : 150 000 €
- Usufruit temporaire donné pour 8 ans
- Économie d’IFI : 2 250 € par an pour un contribuable dans la tranche à 1,50 %
- Fiscalité de la donation :
- Pour une période de moins de 10 ans, la valeur de l’usufruit est forfaitairement estimée à 23 % de la valeur du bien.
- Les droits de donation seront alors calculés sur 34 500 € (23 % de 150 000 €), somme généralement en deçà des abattements disponibles en ligne directe (100 000 € par enfant et par parent).
Acquisition de nue-propriété
- Principe : Acheter la seule nue-propriété d’un bien, tandis qu’un bailleur institutionnel acquiert l’usufruit temporaire (15 à 18 ans).
- Avantage IFI : La nue-propriété étant hors assiette taxable, vous n’augmentez pas votre patrimoine imposable.
- Exemple :
- Acquisition nue-propriété : 300 000 €
- Usufruit temporaire : 15 ans
- Économie potentielle : 67 500 € sur 15 ans pour un contribuable imposé à 1,50 %
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Points de vigilance
- Dates limites : Les dons doivent être effectués avant la date de déclaration et de paiement de l’IFI (souvent la mi-juin).
- Valeur vénale : Assurez-vous d’évaluer correctement vos biens immobiliers pour l’IFI. Une sous-évaluation pourrait être requalifiée par l’administration fiscale.
- Consultation d’experts : Les stratégies de démembrement, en particulier, impliquent des aspects juridiques et fiscaux complexes. Un notaire ou un conseiller en gestion de patrimoine pourra vous orienter vers la solution la mieux adaptée.
Misez sur la nue-propriété pour réduire durablement votre IFI
En 2025, la réduction de l’IFI passe essentiellement par :
- Les dons, toujours déductibles à hauteur de 75 %.
- La baisse de la base imposable, via l’arbitrage patrimonial (réallocation vers des actifs financiers), la donation temporaire d’usufruit ou l’acquisition de nue-propriété.
En 2025, l’acquisition de nue-propriété, permet donc d’exclure vos nouveaux investissements de l’assiette taxable de l’IFI. Ce montage patrimonial présente des atouts de long terme, aussi bien en termes de fiscalité que de préparation de la retraite ou de transmission. Pour sécuriser votre démarche et choisir le bien répondant le mieux à vos objectifs, n’hésitez pas à contacter nos conseillers. Ils vous accompagneront dans la sélection d’un projet de nue-propriété adapté à votre situation et vous aideront à optimiser votre patrimoine sur le plan juridique et fiscal.
IFI 2025 : l’essentiel à retenir
- Seuil d’imposition : patrimoine immobilier net > 1,3 M € ; barème progressif jusqu’à 1,50 %.
- Réduction principale : dons → 75 % de déduction, max 50 000 € par an.
- Sortir des actifs de l’IFI : arbitrage vers valeurs mobilières, donation temporaire d’usufruit, nue‑propriété.
- Démembrement : stratégie juridique efficace mais à encadrer par un professionnel.
- Anticipation : réalisez vos dons avant mi‑juin et conservez les reçus fiscaux.
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