Immobilier neuf : les points à vérifier avant de signer

L’acquisition en immobilier neuf sur plan (VEFA) représente plus d’un logement sur quatre vendus en France. Garantie décennale, exonération partielle de taxe foncière, frais de notaire réduits, avantages fiscaux : les atouts sont réels, mais seulement si le promoteur coche toutes les cases réglementaires et contractuelles. Focus sur les contrôles incontournables avant d’investir en immobilier neuf.

Normes et labels 2025 : RE 2020, DPE & acoustique

• RE 2020 : depuis 2022 la Réglementation Environnementale fixe un seuil de performance énergétique (bébio), d’émissions carbone (Ic construction) et de confort d’été. Exigez l’attestation RE 2020 déposée au permis de construire et la clé USB fichier RSET.
• DPE 2024‑2025 : les logements livrés doivent afficher un DPE A ou B pour conserver toute valeur locative. Vérifiez la simulation de consommation fournie à la réservation.
• Nouveau label acoustique NRA 2024 : isolation minimum = 53 dB entre appartements. Souvent précisé dans la notice descriptive.

GFA extrinsèque : votre premier rempart

Depuis la loi ALUR, seule la Garantie Financière d’Achèvement extrinsèque (fournie par une banque ou un assureur indépendant) est admise pour les programmes résidentiels. Le certificat doit :

• citer la référence notariale du programme ;
• être nominal (aucun certificat « collectif » n’est admis) ;
• indemniser 100 % du coût restant en cas de défaillance du promoteur.

Décennale & dommage‑ouvrage : les polices à exiger

• Dommage‑ouvrage (DO) : déclenche un pré‑financement des réparations sous 90 jours.
• Décennale : couvre les désordres structurels jusqu’au 10ᵉ anniversaire de la réception.

Demandez copie des attestations nominatives (lot & n° police) ; elles sont obligatoirement jointes à l’acte authentique.

Notice descriptive : la « bible » contractuelle

Climatisation, domotique, varangue ou balcon, carrelage 60×60 cm … chaque prestation mentionnée est opposable au promoteur. Vérifiez :

• épaisseur des cloisons (≥ 72 mm + isolant) ;
• type de menuiseries (PVC 70 mm, Uw ≤ 1,3) ;
• qualité des parties communes (sol décor marbre, éclairage LED) ;
• stationnement (box fermé ou simple place).

Échelonnement des appels de fonds

Garanties post‑livraison

• Parfait achèvement (1 an) : tous défauts signalés par RAR.
• Biennale (2 ans) : éléments dissociables (volets roulants, VMC…).
• Décennale (10 ans) : gros œuvre, étanchéité, RT 2020.

Fiscalité : ce qu’il faut savoir avant d’acheter en VEFA… et après la mise en location

Acquérir un logement neuf présente plusieurs leviers fiscaux que l’on oublie souvent de chiffrer dès la réservation :

• Frais de notaire réduits : 1,8 % à 2,5 % du prix d’acquisition (contre ~7,5 % dans l’ancien), soit 13 000 € d’économie pour un T3 à 300 000 €.
• TVA à 20 % déjà incluse dans le prix promoteur ; en zone ANRU ou QPV, un taux super‑réduit (5,5 %) peut s’appliquer sous conditions de ressources et de résidence principale.
• Exonération temporaire de taxe foncière (2 ans, voire 5 ans si la commune l’a votée) : vérifiez l’arrêté municipal et anticipez le coût réel après la période d’exonération.

Dispositifs de réduction (ou crédit) d’impôt

3 leviers dominent pour optimiser la fiscalité d’un logement neuf mis en location :

• Statut LMNP « classique » (location meublée longue durée ou tourisme classé) : pas de réduction d’impôt immédiate, mais fiscalité allégée.
• LLI – Logement Locatif Intermédiaire (zones A bis, A, B1) :
  • TVA réduite à 10 % et crédit d’impôt couvrant 100 % de la taxe foncière pendant 15 à 20 ans.
  • Bail nu de 15 ans minimum avec loyers et ressources plafonnés (barème LLI 2025).
  • Dispositif hors plafonnement global des niches fiscales, cumulable avec Malraux ou Monuments Historiques.
• CIOP logement intermédiaire Outre‑mer (DROM) :
  • Crédit d’impôt immédiat de 35 % (IS) ou 45,9 % (IR) sur un prix plafonné.
  • Bail nu de 5 ans, loyers & ressources plafonnés.

Découvrez nos programmes immobiliers neufs

FAQ rapide « immobilier neuf »

En résumé : 7 verrous incontournables avant de signer

1. Certificat GFA extrinsèque.
2. Attestations DO & décennale.
3. Respect intégral RE 2020 & DPE A/B.
4. Notice descriptive détaillée et signée.
5. Appels de fonds conformes au code CCH R.261‑14.
6. Garantie financière de parfait achèvement.
7. Simulation locative (loyer de marché vs mensualité).

Appliquez ce filtre avant de réserver, et votre investissement neuf combinera sécurité juridique, performance énergétique et valorisation patrimoniale.