LLI 2026 : avantages fiscaux, conditions et questions fréquentes

Le LLI propose des logements à loyers encadrés aux ménages dont les ressources respectent des plafonds. L’investisseur bénéficie d’avantages fiscaux en contrepartie d’une location à usage de résidence principale dans les conditions du dispositif.^[1]

Une TVA à 10 % à l’achat et un crédit d’impôt lié à la taxe foncière, jusqu’à vingt ans, sous conditions. Le premier réduit le coût TTC de l’opération ; le second compense la taxe foncière éligible supportée par la société.^[1][2]

Voici l’effet de la TVA sur un logement vendu 200 000 € hors taxe, en conservant le même prix HT :

L’écart est de 20 000 €, hors frais d’acquisition et de financement. Pour comparer deux programmes, examinez aussi leur prix au mètre carré, leur emplacement et leurs prestations.

Un particulier investit par l’intermédiaire d’une personne morale, par exemple une SCI, et non par un achat en nom propre. Le choix de la société et de son régime fiscal doit correspondre au mode de location, au financement et au projet patrimonial.^[1]

Les zones A bis, A et B1 constituent les principaux territoires concernés. Le dispositif s’étend aussi à certains autres secteurs, notamment des communes engagées dans une opération de revitalisation de territoire.^[1]

L’éligibilité s’examine à l’échelle de l’opération : une adresse en zone tendue ne suffit pas. Avant de réserver, vérifiez les conditions applicables au programme et les documents qui justifient son régime LLI.

Le LLI peut concerner une construction neuve, une transformation de locaux en logements ou une acquisition-amélioration répondant aux exigences énergétiques du dispositif. Le programme doit également respecter les conditions de localisation et, lorsqu’elles s’appliquent, de mixité.^[1]

Pour l’investisseur, la sélection porte aussi sur des critères immobiliers concrets : qualité du plan, accès aux transports, charges prévues et demande locative correspondant à la typologie du logement.

Les deux modes de location sont possibles dans le cadre prévu par les textes, à usage de résidence principale. Le meublé et les résidences services disposent de plafonds spécifiques pour les loyers et, le cas échéant, les services.^[1]

Le mode de location doit donc être choisi avec le régime fiscal de la société et les engagements du programme. Un projet de location saisonnière ne répond pas à cette condition de résidence principale.

Pour la location nue en métropole, les plafonds mensuels de référence sont de 19,71 €/m² en A bis, 14,64 €/m² en A et 11,80 €/m² en B1, hors charges et avant application du coefficient de surface.^[4]

Le loyer retenu dans votre prévisionnel doit respecter le plafond calculé pour le logement et rester cohérent avec le marché local. Un plafond réglementaire n’est pas une garantie de loyer réalisable.

Retrouvez les montants par zone, le coefficient et les ressources des locataires dans nos tableaux des plafonds de loyers et de ressources 2026.

Les ressources s’apprécient à la conclusion du bail, puis pour chaque nouveau locataire. Une hausse de revenus pendant le bail ne remet pas, à elle seule, en cause l’éligibilité initiale.^[1]

Conservez les justificatifs avec le dossier locatif. Cette organisation facilite le suivi du bien, que vous assuriez la gestion vous-même ou que vous la confiiez à un professionnel.

La société règle la taxe foncière et déclare une créance fiscale. Celle-ci couvre la taxe éligible et certaines taxes annexes, hors taxe d’enlèvement des ordures ménagères. Les années d’exonération totale réduisent la durée disponible.

La créance s’impute sur l’IS ; des règles de remboursement s’appliquent, avec remboursement immédiat notamment pour les sociétés non redevables de l’IS. Les dates de paiement et de remboursement sont à intégrer à la trésorerie.^[2]

Non. La TVA réduite et la créance d’impôt foncier de la société ne relèvent pas du plafond annuel de 10 000 € applicable à certains avantages d’impôt sur le revenu. Vous pouvez envisager d’autres investissements défiscalisants dans votre patrimoine, en respectant les conditions propres à chacun.^[1][2]

Le LLI s’inscrit dans une détention longue. Le régime de TVA prévoit un suivi sur vingt ans, avec des possibilités de cession à partir de la onzième année, limitées à 50 % des logements pendant les quinze premières années. Pour un investissement portant sur un seul logement, cela conduit à préparer une revente après quinze ans dans le cadre de cette exception.^[3]

Le crédit d’impôt foncier peut, lui, courir jusqu’à vingt ans. Les dates et engagements propres à l’opération doivent figurer dans votre prévisionnel.^[2]

Une sortie des conditions du dispositif peut entraîner un complément de TVA, sauf exception applicable à la cession. Il faut chiffrer cette conséquence à partir des dates et des caractéristiques de l’opération.^[3]

Lorsque le régime est remis en cause, le texte prévoit l’arrêt du crédit d’impôt foncier pour les exercices suivants. Cette règle ne signifie pas la restitution automatique de tous les crédits antérieurs régulièrement obtenus.^[2]

Oui, pour certains projets locatifs. Le Pinel est fermé aux nouvelles acquisitions depuis le 1er janvier 2025 ; les investissements antérieurs continuent de suivre leurs engagements.^[5]

Le LLI repose sur un achat via une société, une TVA réduite et un crédit d’impôt foncier. L’intérêt du projet se compare à partir du prix, du loyer, du financement et de la durée de détention envisagée.

Étudiez le coût complet et l’effort d’épargne, en rapprochant :

• le prix d’acquisition, les frais et l’apport mobilisé ;
• le loyer réaliste, les charges non récupérables et la gestion ;
• les mensualités, l’assurance du prêt et les frais de fonctionnement de la société ;
• le calendrier du crédit d’impôt et une réserve pour les imprévus ;
• la durée de détention et les conditions de revente.

Une comparaison utile doit aussi tester une période sans locataire ou des charges plus élevées. Notre article sur le budget et l’effort d’épargne d’un investissement locatif présente une méthode de calcul à adapter aux flux propres au LLI.