Investir dans l’immobilier neuf au bon prix

Il est parfois reproché aux programmes d’investissement immobilier neuf et aux conseillers qui les commercialisent de pratiquer des prix élevés, voire même décorrélés du marché. Qui n’a jamais entendu « En défiscalisation, l’avantage fiscal est ajouté au prix de vente » ou encore « les promoteurs vendent plus cher aux investisseurs qu’aux propriétaires occupants » ?

S’il est vrai que les lois de défiscalisation immobilière successives ont pu engendrer quelques excès de la part de promoteurs ou réseaux de vente indélicats, il ne faut pas tout amalgamer. Certains facteurs peuvent justifier un écart de prix conséquent entre l’immobilier neuf et l’immobilier ancien ; encore faut‑il les connaître et les analyser correctement. À cette condition, il est tout à fait possible d’investir dans l’immobilier neuf au bon prix.

L’immobilier neuf est‑il nécessairement plus cher que l’ancien ?

Oui – et c’est rationnel. Deux familles d’arguments expliquent un surcoût normal de 10 à 20 % :

1. La fiscalité. Un bien immobilier neuf est présenté TTC et supporte la TVA (20 %). Le promoteur en récupère une partie sur ses charges, mais ni sur le foncier, ni sur certains frais (assurances, financement, marge). Au final, l’impact net de la TVA pèse généralement 5 à 10 % du prix.
2. La valeur d’usage et les normes. Le neuf ne subit aucune décote de vétusté : structure garantie (décennale), absence de gros travaux à court terme, meilleures performances énergétiques (RE2020), équipements neufs. Ces qualités réduisent les charges futures et justifient un supplément de 5 à 10 %. Les exigences environnementales et la raréfaction du foncier renforcent encore cet écart depuis 2023.

À l’inverse, l’acheteur bénéficie de droits d’enregistrement réduits (environ 2,5 % contre 7–8 % dans l’ancien) qui compensent partiellement ce surcoût initial.

Pourquoi certains biens neufs sont‑ils encore plus chers ?

À emplacement équivalent, des typologies recherchées (résidences services EHPAD, étudiants, seniors, produits Malraux ou réhabilitation lourde) présentent un prix facial plus élevé. Les raisons : réglementation spécifique (sécurité incendie, accessibilité, médicalisation), surfaces de parties communes plus importantes, matériaux imposés (secteurs sauvegardés), coût financier de la phase de travaux. Après rénovation complète dans un programme Malraux, on compare donc avec le prix du neuf local – pas avec un ancien à rénover.

Comment contrôler l’adéquation d’un prix avec le marché ?

Mesurer la justesse du prix repose sur une approche multi‑sources :

• Comparer le neuf et l’ancien rénové dans le même micro‑quartier : si l’écart dépasse durablement 20–25 % sans argument technique (vue, prestations), prudence.
• Analyser le rendement locatif brut cible : loyers de marché × 12 / prix acte en main. Un écart de rendement de plus de 1 point avec l’ancien doit être justifié par des charges moindres ou une tension locative exceptionnelle.
• Consulter les bases publiques (transactions notariales, observatoires de loyers) et les annonces locales pour la concurrence directe.
• Vérifier l’absence de “double grille” : appeler une ou deux agences locales pour s’assurer que le prix promoteur est cohérent avec les ventes aux occupants.
• Se déplacer : environnement, qualité des accès, profondeur de marché locatif. Une visite invalide souvent des promesses commerciales trop optimistes.

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Points de vigilance 2025 supplémentaires

• Performance énergétique : privilégier les logements conformes RE2020 (meilleure valeur de revente, charges réduites).
• Clause de révision du prix dans le contrat de réservation (indexation des coûts) : encadrer contractuellement les éventuelles hausses.
• Garantie financière d’achèvement (GFA extrinsèque) : indispensable pour sécuriser l’opération.

Checklist rapide avant d’acheter

1. Écart neuf/ancien rénové ≤ 20 % (hors cas spécifiques).
2. Rendement brut cohérent avec le secteur (pas de surcote qui ferait chuter la rentabilité sous votre objectif).
3. Promoteur solide, GFA extrinsèque, planning réaliste.
4. Absence de double grille de prix et justificatifs de comparaison fournis.

FAQ – Investir dans l’immobilier neuf au bon prix