L’investissement en nue-propriété : Explications, exemples et avis

Investissements concernés par la nue-propriété

L’investissement en nue-propriété (ou démembrement immobilier) peut concerner tout type de bien immobilier. Le principe consiste à séparer la nue-propriété de l’usufruit : l’usufruitier profite du droit d’usage ou des revenus locatifs, tandis que le nu-propriétaire détient le bien et récupère la pleine propriété à l’extinction de l’usufruit. Les programmes d’investissement commercialisent généralement des usufruits temporaires de 15 à 20 ans.

Le principe du démembrement de propriété

Le démembrement immobilier est un mécanisme juridique qui dissocie la nue-propriété et l’usufruit d’un bien :

• Usufruit : droit de jouissance et d’exploitation (habiter ou louer le bien).
• Nue-propriété : droit de détention et de revente du bien.
• En investissement, l’usufruit est temporaire (15 – 20 ans), parfois moins lorsque le bien est revendu en cours de convention.
• L’acquéreur de la nue-propriété paie seulement 50 % à 70 % de la valeur en pleine propriété, selon la durée de l’usufruit, limitant ainsi son engagement financier.

Le mécanisme de l’investissement en nue-propriété

• L’usufruitier est souvent un bailleur institutionnel reconnu à vocation sociale, gage de sérieux et de pérennité.
• La durée minimale de l’usufruit est de 15 ans.
• Pendant l’usufruit, toutes les charges (entretien, travaux, taxe foncière) incombent à l’usufruitier ; il doit en outre remettre le bien en état avant la fin de la convention, obligation inscrite à l’acte notarié.
• À l’issue de la période, l’usufruit s’éteint et l’investisseur récupère gratuitement la pleine propriété, sans frais ni fiscalité de mutation.

Avantages fiscaux du démembrement de propriété

• Réduction des bases taxables : la valeur séparée de la nue-propriété ou de l’usufruit est inférieure à celle de la pleine propriété, ce qui allège l’assiette des droits de donation ou de succession.
• Absence d’impôt foncier pour le nu-propriétaire, faute de revenus fonciers perçus pendant l’usufruit.
• Déductibilité des intérêts d’emprunt (si l’usufruitier est soumis à l’IR ou bailleur social) sur des revenus fonciers existants.
• Exonération d’IFI : la nue-propriété n’entre pas dans l’assiette de l’impôt sur la fortune immobilière.

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Exemple d’investissement en nue-propriété

Situation : Vous achetez la nue-propriété d’un appartement de 60 m² pour 200 000 € (valeur en pleine propriété : 380 000 €). L’usufruit temporaire est fixé à 15 ans. Vous financez l’opération par un prêt à 4 % ; les intérêts d’emprunt de la première année s’élèvent à 8 000 €. Vous disposez par ailleurs de 10 000 € de revenus fonciers provenant d’un autre bien et votre tranche marginale d’imposition est de 40 %.

• Prix d’achat de la nue-propriété : 200 000 €
• Valeur en pleine propriété : 380 000 €
• Décote à l’achat : 180 000 € (-47 %)
• Durée de l’usufruit : 15 ans
• Intérêts d’emprunt (année 1) : 8 000 €

Les intérêts d’emprunt (8 000 €) sont intégralement déductibles de vos autres revenus fonciers (10 000 €) ; ils créent une économie d’impôt immédiate de 3 200 € la première année. À la fin de l’usufruit, vous récupérez la pleine propriété sans frais et disposez alors d’un bien valorisé, libre de toute charge, prêt à être loué ou revendu.

Les conditions de l’investissement en nue-propriété

• Aucune condition particulière d’âge ou de patrimoine. La réduction d’impôt sur le revenu ne concerne toutefois que les investisseurs disposant déjà de revenus fonciers.

Conséquences pratiques de l’investissement en nue-propriété

• L’investisseur place son épargne sans percevoir de revenu pendant la période d’usufruit.
• Le financement repose sur fonds propres ou emprunt, compensé par les économies d’IR, de prélèvements sociaux et d’IFI.
• Aucune gestion : pas de risque locatif, fiscal ou de travaux jusqu’à la fin du démembrement.
• La nue-propriété peut être conservée jusqu’au terme pour retrouver la pleine propriété ou revendue à tout moment avec l’usufruit résiduel.

Plafonnement du démembrement de propriété

Les économies réalisées (IR, prélèvements sociaux, IFI) ne sont pas soumises au plafonnement global des niches fiscales. Il n’existe donc aucune limite aux avantages d’un montage en démembrement.

Notre avis sur l’investissement en nue-propriété

• Idéal pour les contribuables disposant déjà de revenus fonciers.
• Permet d’investir dans l’immobilier sans souci de gestion.
• Solution performante pour une transmission patrimoniale en plusieurs étapes.
• Offre l’opportunité d’acquérir un bien à moindre coût par rapport à la pleine propriété.