Investissement en résidences services : ce qu’il faut savoir
Investir en résidence services : les 5 questions à valider en 2025
Résidences seniors, étudiantes, EHPAD, tourisme, affaires ou encore SMR : la « pierre gérée » reste l’un des rares placements immobiliers capables d’offrir un couple rendement/sécurité attractif, grâce au bail commercial et au régime LMNP. Mais depuis la loi de finances 2025 (réintégration des amortissements dans la plus‑value, durcissement énergétique, etc.), il est impératif de passer au crible quelques points clés avant d’acheter.
Mis à jour le 23 juillet 2025
Par Sophie Bequet
3 minutes
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Sommaire
De la chambre d’EHPAD à l’appart’hôtel en passant par la résidence seniors, acheter un lot « clé en main » en résidence services sous bail commercial permet de percevoir des loyers sécurisés et peu fiscalisés.
Mais attention : la rentabilité réelle dépend de paramètres très concrets – solidité de l’exploitant, qualité du bail, ventilation des charges – qu’il convient d’examiner avant de signer la promesse.
Investir en résidence services : les 5 questions à valider en 2025
L’exploitant
Le gestionnaire est votre locataire unique pendant toute la durée du bail ; il garantit donc 100 % du flux locatif. Avant de signer, vérifiez :
- Solvabilité : chiffre d’affaires, taux d’occupation moyen (> 92 % pour un EHPAD ou SMR, > 85 % pour un étudiant/tourisme).
- Historique : ancienneté, nombre de résidences exploitées, durée moyenne des baux renouvelés.
- Notation ESG & qualité de service (labels Quali’Services, Score Vie‑Seniors, Certivéa…).
La durée (et le contenu) du bail commercial
Les VEFA se signent généralement pour 9 ou 12 ans fermes, indexées IRL ou ICC. Pour un achat en résidence déjà exploitée, relisez :
- Clauses de révision : plafonnement d’index ou clause de ré‑équilibrage.
- Clause résolutoire anticipée : motif, préavis, indemnités.
- Renouvellement tacite : négociation du loyer (art. L145‑33 C. com.).
Loyer : entre rentabilité et soutenabilité
Rendements bruts 2025 : 3 % – 5,5 %. Un taux > 5 % impose de tester :
- Viabilité économique (ratio loyer/CA < 25 %).
- Durabilité du bail à son échéance.
Répartition des charges & travaux
- Article 606 pris en charge par le preneur ?
- Provision mobilier : 5 % du loyer conseillé.
- DPE/RE 2020 : classes F & G à rénover avant 2034.
Revente et valorisation
Liquidité 6 – 12 mois si bail restant ≥ 6 ans. Meilleure tenue des prix pour EHPAD, SMR et résidences seniors.
Dispositif LMP/LMNP 2025
Abattement jusqu’à 71 %
Percevez des loyers peu ou pas fiscalisés grâce à l’amortissement ou à l’abattement forfaitaire.
Questions fréquentes « Investissement en résidences services »
LMNP géré : les amortissements sont‑ils toujours exonérés à la revente ?
Oui. La réintégration des amortissements votée dans la LF 2025 ne concerne que la location meublée « classique ». En résidence services sous bail commercial (EHPAD, seniors, étudiantes), le calcul de la plus‑value reste identique.
Comment savoir si le loyer est durable ?
Comparez le loyer versé par l’exploitant au loyer économique du secteur (loyer/CA < 25 % pour un EHPAD, 22 % pour une résidence seniors). Un bail qui prévoit une indexation plafonnée à +2 %/an et un taux d’occupation cible réaliste (> 90 %) offre de bonnes garanties de pérennité.
Quelles catégories sont les plus résilientes ?
En 2024‑2025, taux d’occupation record pour EHPAD (> 94 %), SMR (> 92 %) et résidences seniors (~ 90 %). Le tourisme urbain reste plus cyclique.
Points clés d’un investissement en résidences services
- Rendement net cible : 3 % – 5 % après charges.
- Bail équilibré : 9‑12 ans fermes, indexation plafonnée, article 606 à la charge du preneur.
- Fiscalité LMNP : abattement ou amortissements sur les loyers.
Un investissement en résidence services réussi repose sur un triptyque : exploitant solide, bail équilibré et rendement durable.
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