La location meublée gérée, quel type d’investissement ?
Investissement en résidences services : réponses express par segment
La location meublée gérée regroupe six grandes familles : résidences seniors, médicalisées (EHPAD), étudiantes, affaires, tourisme et établissements de soins de suite (SMR). Choisir la bonne catégorie, c’est avant tout comprendre les fourchettes d’investissement, la solidité du gestionnaire et la pérennité du loyer.
Mis à jour le 23 juillet 2025
Par Sophie Bequet
3 minutes
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Sommaire
On parle de location meublée gérée lorsqu’un investisseur acquiert un lot (studio, chambre ou appartement) au sein d’une résidence avec services. Le bien est confié, via un bail commercial, à un exploitant professionnel unique qui assure l’intégralité de la gestion.
Fiscalement, l’investisseur relève du statut LMNP (ou LMP) : les loyers sont imposés en BIC et peuvent être neutralisés pendant de nombreuses années grâce à l’amortissement du bien et du mobilier. S’ajoutent un ticket d’entrée souvent inférieur à l’immobilier classique, une visibilité long terme et un rendement net de 3 à 5 %.
De l’EHPAD à la résidence de tourisme en passant par le logement étudiant, le marché des résidences services couvre aujourd’hui six univers – chacun avec sa taille de ticket, son rendement et son profil de risque.
Le tableau ci‑dessous condense les questions les plus courantes et les points de vigilance.
Résidences seniors
- Ticket moyen : 130 – 300 k€.
- Rendement brut 2025 : env. 4 % (charges bailleur quasi nulles).
- Pérennité : marché porteur (1,5 M seniors « autonomes » en 2030), mais préférer des opérateurs établis (Steva, Domitys…).
- Revente : valorisation proche d’un bien « classique » si l’emplacement est central.
Résidences médicalisées (EHPAD)
- Ticket moyen : 100 – 230 k€.
- Rendement brut 2025 : 4,4 – 4,8 % (charges quasi nulles).
- Pérennité : très forte (> 94 % d’occupation). Viser des groupes cotés ou adossés à un assureur.
- Revente : marché secondaire actif entre LMNP, mais quasi réservé aux investisseurs (faible valeur d’usage hors bail).
Résidences étudiantes
- Ticket moyen : 70 – 150 k€.
- Rendement brut : 3,8 – 4,3 % (charges variables selon bail).
- Pérennité : bonne si implantation cœur de campus ou hub transport.
- Revente : dépend étroitement de l’emplacement (Nantes, Lyon, Lille très liquides).
Résidences de tourisme
- Ticket moyen : 80 k€ à 500 k€ (littoral / ski premium).
- Rendement brut : 3 – 4,5 % selon zone.
- Clé d’analyse : privilégier l’emplacement patrimonial (station premium, front de mer), pas la seule rentabilité.
- Sortie : possible vers LMNP ou usage personnel après bail.
Résidences d’affaires
- Ticket moyen : 80 – 170 k€.
- Rendement brut : 3,5 – 4,2 %.
- Attention : marché moins mature ; miser sur des métropoles TGV / aéroports et un exploitant solide.
- Revente : surtout vers investisseurs LMNP, rendement déterminant.
SMR (ex‑SSR : soins de suite & réadaptation)
- Ticket moyen : 120 – 250 k€.
- Rendement brut : 4,5 – 5 % (très faible vacance, bail long).
- Drivers : vieillissement + diminution durées d’hospitalisation MCO.
- Revente : marché secondaire naissant mais demande croissante des CGP.
Dispositif LMP/LMNP 2025
Abattement jusqu’à 71 %
Percevez des loyers peu ou pas fiscalisés grâce à l’amortissement ou à l’abattement forfaitaire.
FAQ express « Résidences services »
Quelle fiscalité en 2025 sur la plus‑value LMNP ?
Les amortissements pratiqués viennent désormais diminuer le prix de revient, augmentant la plus‑value imposable. En pratique, pour une détention ≥ 10 ans, l’effet reste limité (abattements IR/PS) ; privilégiez des rendements nets ≥ 3 % pour compenser.
Comment vérifier la solidité financière d’un exploitant ?
Analysez le dernier rapport financier : chiffre d’affaires en hausse, EBITDAR > 12 %, taux d’occupation > 90 %, notation banque/assureur ou rating ESG. Consultez également les rapports ARS (EHPAD/SMR) ou Qualitelis (seniors).
Le bail peut‑il limiter l’indexation ?
Oui : nombre d’exploitants plafonnent l’index à +2 %/an pour sécuriser leur marge. Vérifiez la clause d’indexation et la possibilité de réouverture à l’échéance du bail.
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