Le dispositif CIIC : explications, exemples et avis

Investissements concernés par le Crédit d’impôt Corse

Le Crédit d’impôt Corse s’applique sur les travaux de rénovation de biens immobiliers au sein de résidences de tourisme situées en Corse et destinés à une activité de parahôtellerie. Ce crédit d’impôt au titre des investissements en Corse (CIIC) s’adresse aux PME éligibles relevant d’un régime réel d’imposition, quelle que soit leur forme, y compris l’entreprise individuelle, pour les investissements affectés à une activité éligible en Corse.

Avantages fiscaux du Crédit d’impôt Corse

Les avantages fiscaux au titre de l’investissement en Corse

L’investisseur peut obtenir un crédit d’impôt équivalent à 30 % maximum du montant de l’investissement qui concerne les travaux de rénovation d’hôtel afin de l’exploiter en résidence de tourisme para-hôtellière.

• Le Crédit d’impôt Corse représente 20 % du prix de revient HT des investissements éligibles et s’impute sur l’impôt de l’exercice concerné. Les PME répondant à la définition européenne peuvent demander le remboursement immédiat du solde, dans les conditions légales ; le versement dépend du traitement de la demande.^[2]
• Le taux du crédit d’impôt est relevé à 30 % du prix de revient HT éligible si l’entreprise bénéficiaire a moins de 11 salariés et un chiffre d’affaires ou un total de bilan n’excédant pas 2 M€, avec les conditions de capital détaillées ci-dessous.^[1]

Les avantages fiscaux au titre de l’activité de parahôtellerie

Ces avantages relèvent de règles distinctes du CIIC et s’apprécient selon le mode d’exploitation et le régime fiscal de l’entreprise.

• Amortissement : au régime réel, les constructions inscrites à l’actif, hors valeur du terrain, ainsi que les équipements peuvent être amortis selon les règles applicables. Les durées sont déterminées en fonction des éléments concernés et de leur utilisation ; le taux de 4 % sur 25 ans ne constitue pas une règle générale.
• TVA : l’entreprise peut déduire la TVA facturée sur les dépenses affectées à des opérations ouvrant droit à déduction, sous réserve des conditions habituelles. En Corse, les prestations d’hébergement hôtelier ou parahôtelier taxables relèvent du taux de 2,10 %. Les prestations facturées séparément doivent être ventilées selon leur taux propre.^[3]
• Fiscalité locale : l’activité relève en principe de la CFE, sauf exonération. Son montant dépend notamment de la commune. Un logement affecté à un usage exclusivement professionnel n’est pas soumis à la taxe d’habitation sur les résidences secondaires ; un usage personnel peut modifier ce traitement.
• Plus-value à la revente : pour une activité exercée à titre professionnel et imposée à l’IR, l’article 151 septies peut exonérer la plus-value professionnelle après au moins 5 ans d’activité. Pour la fourniture de logement, l’exonération est totale jusqu’à 250 000 € de recettes annuelles moyennes HT, appréciées sur les deux années civiles précédant la clôture de l’exercice de cession. Elle est partielle au-delà de 250 000 € et en dessous de 350 000 €.
• Transmission : le régime Dutreil peut ouvrir droit à une exonération de droits de donation ou de succession à hauteur de 75 % de la valeur éligible transmise. Il concerne la transmission d’une entreprise ou de titres répondant à ses conditions d’activité, de conservation et de poursuite de l’exploitation ou de direction. L’affectation des immeubles doit aussi être vérifiée : la simple détention d’un logement loué ne suffit pas.^[4]

Le Crédit d’impôt au titre des investissements en Corse (CIIC)

Le Crédit d’impôt au titre des Investissements en Corse (CIIC) permet aux PME éligibles relevant d’un régime réel d’imposition à l’IR ou à l’IS de bénéficier d’un crédit d’impôt pour les investissements qu’elle réalise et exploite en Corse (art. 244 quater E du Code général des impôts). Ce dispositif vise à favoriser les investissements productifs en Corse et à obtenir un crédit d’impôt sur les bénéfices.

Pour les investissements réalisés, le montant du crédit d’impôt correspond à 20 % du prix de revient hors taxes des investissements, diminué, le cas échéant, du montant des subventions publiques attribuées pour financer l’investissement.

Le taux est porté à 30 % pour les entreprises qui emploient moins de 11 salariés et réalisent un chiffre d’affaires n’excédant pas 2 M€ ou un total de bilan n’excédant pas 2 M€. Pour les sociétés, le capital doit être entièrement libéré et détenu en continu à au moins 75 % par des personnes physiques ou des entreprises remplissant ces critères. Si une entreprise dépasse le seuil d’effectif à la date de clôture, cela n’affecte pas le taux de 30 % pour l’exercice au cours duquel les investissements éligibles ont été réalisés.

Le crédit d’impôt s’impute sur l’impôt sur le revenu ou l’impôt sur les sociétés de l’année de réalisation de l’investissement. Le solde non imputé peut être reporté sur les années suivantes ou remboursé.

Découvrez nos biens éligibles au dispositif CIIC

Exemple de défiscalisation avec le Crédit d’impôt Corse

Situation :
Vous achetez un appartement de 60 m² pour 330 000 € TTC dans une résidence hôtelière à Lecci.
La quote-part des travaux éligibles au CIIC est de 60 % du montant HT (180 000 € HT).
L’équipement (mobilier) de l’appartement se monte à 18 000 € TTC et le pack création de société / expertise comptable à 4 644 € TTC.
Les revenus annuels prévus pour l’appartement sont de 24 660 € sous le statut parahôtelier, moins 4 900 € de frais de conciergerie, soit un solde après conciergerie de 19 760 €, avant les autres charges, le financement et la fiscalité.

• Prix d’achat (TTC) : 330 000 €
• Travaux éligibles au CIIC : 180 000 € HT
• Mobilier et équipements : 18 000 € TTC
• Frais d’acquisition : 9 000 € TTC
• Pack expertise comptable / création d’entreprise : 4 644 € TTC
• Investissement total : 361 644 € TTC
• Revenus bruts annuels : 24 660 €
• Frais de conciergerie : 4 900 €
• Revenus annuels après conciergerie : 19 760 €

Cette simulation retient une hypothèse de 34 674 € de TVA récupérable, à confirmer selon les factures, la nature des dépenses et le régime de l’exploitation.

Vous imputerez le crédit d’impôt sur l’impôt dû au titre de l’exercice concerné et pourrez demander le remboursement du solde dans les conditions du dispositif. Ainsi, votre projet bénéficiera d’un allègement fiscal significatif grâce au cumul de la récupération de TVA et du crédit d’impôt Corse (CIIC).

Obligations à respecter

Conditions d’attribution du CIIC

• Être une PME au sens du droit de l’Union européenne. Pour l’activité de parahôtellerie, relever d’un régime réel d’imposition à l’IR dans la catégorie des BIC, ou de l’impôt sur les sociétés.
• Employer moins de 250 personnes et réaliser un chiffre d’affaires annuel n’excédant pas 50 M€ ou présenter un total de bilan annuel n’excédant pas 43 M€, en tenant compte des règles relatives aux entreprises partenaires et liées.
• Réaliser un investissement répondant aux critères du CIIC, financé sans aide publique pour au moins 25 % de son montant. Cette part peut provenir de fonds propres ou d’un emprunt exempt de toute aide.
• Exploiter les investissements éligibles en Corse et respecter les obligations de conservation et d’affectation à l’activité, en principe pendant 5 ans, sous réserve des exceptions prévues par le dispositif.

Conditions du régime para hôtelier

Pour les prestations d’hébergement parahôtelier soumises à la TVA, l’exploitant doit proposer un logement meublé pour des séjours pouvant être de 30 jours ou moins et donner accès à au moins trois des quatre services suivants. Les services peuvent être assurés directement ou par un prestataire agissant au nom et pour le compte de l’exploitant :

• Petit-déjeuner : un service proposé dans des conditions comparables à celles de l’hôtellerie.
• Nettoyage des locaux : un nettoyage régulier, selon les modalités admises en fonction de la durée du séjour.
• Linge de maison : la fourniture du linge nécessaire au séjour.
• Réception de la clientèle : un accueil qui peut être non personnalisé, avec un dispositif permettant de répondre aux besoins des clients.

Déclaration fiscale du Crédit d’impôt Corse

Le formulaire 2069-D-SD formalise l’option pour le CIIC et son calcul. Il est déposé avec la déclaration de résultat pour une entreprise à l’IR, ou avec le relevé de solde 2572-SD pour une entreprise à l’IS, au titre de l’exercice concerné.

Le montant du crédit est également reporté sur la déclaration récapitulative 2069-RCI-SD et, pour les redevables de l’impôt sur le revenu, sur la 2042-C-PRO.

Un crédit non imputé doit faire l’objet d’un suivi adapté au régime fiscal. Le remboursement se demande au moyen d’un état de suivi à l’IR et du formulaire 2573-SD à l’IS. Pour le remboursement immédiat à l’IR, le crédit doit également être renseigné dans la rubrique correspondante de la 2042-C-PRO.

Période d’application du Crédit d’impôt Corse

Le Crédit d’impôt pour les investissements en Corse (CIIC) s’applique aux investissements éligibles réalisés jusqu’au 31 décembre 2028 (art. 244 quater E).

Notre avis sur la défiscalisation Crédit d’impôt Corse

• Le Crédit d’impôt Corse est très incitatif, permettant d’obtenir un crédit d’impôt de 20 à 30 % de la valeur de l’investissement et de récupérer la TVA sur les équipements installés, soit une défiscalisation constatée en moyenne de 25 % du montant total de l’investissement.
• La défiscalisation est accessible aux investisseurs privés, à condition de créer une entreprise individuelle (ou toute autre forme d’entreprise) exerçant une activité commerciale, artisanale, industrielle ou libérale.
• Le régime de la parahôtellerie nécessite une implication minimale du propriétaire dans la gestion de son bien, mais engendre des coûts d’administration (déclarations de résultats, déclarations de TVA).
• L’investissement dans le cadre du CIIC reste avant tout un investissement immobilier locatif ; au-delà de l’avantage incitatif du dispositif, il est essentiel de respecter les fondamentaux de l’investissement immobilier, tels que la qualité de l’emplacement, le rapport qualité/prix et la rentabilité locative.