CIOP ou Girardin IS : quel dispositif choisir pour une société qui investit outre-mer ?

Pour une société souhaitant réaliser un investissement immobilier locatif outre-mer, le CIOP et le Girardin IS peuvent sembler proches. Les deux dispositifs concernent notamment l’acquisition ou la construction de logements neufs situés dans les départements d’outre-mer, destinés à être loués nus à titre de résidence principale.

Pourtant, leur avantage fiscal ne fonctionne pas de la même manière. Le CIOP génère un crédit d’impôt directement imputable sur l’impôt dû et dont l’excédent peut être remboursé. Le Girardin IS, prévu par l’article 217 undecies du Code général des impôts, permet de déduire le montant éligible de l’investissement du résultat imposable de la société.

Cette différence change profondément la lecture de l’opération. Une société disposant d’un bénéfice imposable important ne se trouve pas dans la même situation qu’une structure nouvellement créée, encore déficitaire ou faiblement imposée. Le choix dépend également du chiffre d’affaires, car une entreprise soumise à l’IS réalisant au moins 20 millions d’euros de chiffre d’affaires ne peut plus bénéficier de la déduction Girardin IS prévue par l’article 217 undecies.

En 2026, les deux dispositifs restent applicables aux opérations éligibles jusqu’au 31 décembre 2029. Ce guide compare leurs mécanismes dans le cadre précis de l’investissement immobilier locatif neuf en Guadeloupe, en Guyane, en Martinique, à Mayotte et à La Réunion.

CIOP et Girardin IS : deux avantages fiscaux de nature différente

Le CIOP et le Girardin IS poursuivent un objectif commun : soutenir l’investissement et la production de logements dans les départements d’outre-mer. Ils n’agissent toutefois pas au même niveau dans le calcul de l’impôt.

Le Girardin IS intervient en amont. La société déduit le montant éligible de l’investissement de son résultat fiscal. Cette déduction réduit le bénéfice soumis à l’impôt sur les sociétés et peut éventuellement créer ou augmenter un déficit fiscal reportable.

Le CIOP intervient directement sur l’impôt calculé. Une fois son résultat fiscal déterminé, la société impute le crédit d’impôt sur l’IS dû. Si le crédit est supérieur à l’impôt, l’excédent peut être remboursé selon les règles applicables.

Tableau comparatif – CIOP ou Girardin IS

Comment fonctionne le Girardin IS immobilier ?

Le dispositif communément appelé Girardin IS repose sur l’article 217 undecies du CGI. Il permet à une entreprise soumise à l’impôt sur les sociétés et réalisant moins de 20 millions d’euros de chiffre d’affaires de déduire de son résultat imposable le montant éligible d’un investissement réalisé dans un département d’outre-mer.

Dans le secteur immobilier, la déduction peut notamment concerner l’acquisition ou la construction de logements neufs destinés à la location. Le prix de revient retenu est diminué des taxes, des commissions d’acquisition et des aides publiques reçues, puis plafonné par mètre carré de surface habitable.

Le logement doit être loué nu dans les douze mois suivant son achèvement, ou son acquisition si elle intervient plus tard. La location doit être maintenue pendant au moins cinq ans au profit d’un locataire qui en fait sa résidence principale. Des plafonds de loyer et de ressources doivent également être respectés.

Une déduction, et non un crédit d’impôt

Le Girardin IS n’accorde pas directement une somme égale à un pourcentage fixe de l’investissement. Il permet de diminuer le résultat soumis à l’IS.

Avec un taux normal d’impôt sur les sociétés de 25 %, une déduction de 100 000 € peut générer une économie brute d’IS allant jusqu’à 25 000 €, à condition que la société dispose d’un bénéfice taxable suffisant au taux de 25 %. Si une partie du bénéfice bénéficie du taux réduit de 15 %, ou si le résultat fiscal est inférieur au montant déductible, l’effet immédiat est différent.

Lorsque la déduction fait apparaître un déficit, celui-ci suit les règles ordinaires de report des déficits fiscaux. L’avantage n’est donc pas nécessairement perdu, mais son utilisation peut être différée dans le temps.

À quel moment la déduction est-elle pratiquée ?

Pour une acquisition en VEFA ou une construction d’immeuble, la déduction est opérée sur le résultat de l’exercice au cours duquel les fondations sont achevées. Ce fait générateur peut permettre à une société disposant d’un résultat fiscal élevé d’utiliser rapidement la déduction.

Cette anticipation impose toutefois de sécuriser le calendrier du programme, son achèvement et le respect ultérieur de toutes les obligations locatives. Une remise en cause du dispositif peut entraîner la réintégration des sommes précédemment déduites.

Les principaux avantages du Girardin IS

• Réduction du résultat imposable de l’entreprise dès le fait générateur fiscal.
• Utilité pour les sociétés bénéficiaires disposant d’un montant important d’IS à réduire.
• Possibilité de porter directement l’investissement ou d’étudier une souscription au capital d’une société dédiée respectant les conditions du dispositif.
• Déficit éventuellement reportable lorsque la déduction dépasse le résultat de l’exercice.
• Constitution d’un actif immobilier produisant des loyers au-delà de l’avantage fiscal.

Les limites du Girardin IS

• L’économie d’IS dépend du bénéfice fiscal réellement disponible.
• La déduction ne produit pas, par elle-même, un remboursement immédiat équivalent à son montant.
• Le dispositif n’est pas accessible, dans ce cadre, aux sociétés réalisant au moins 20 millions d’euros de chiffre d’affaires.
• Une anticipation insuffisante du résultat fiscal peut conduire à différer une partie de l’avantage.
• Les obligations de location, de conservation et de conformité doivent être suivies pendant toute la durée d’engagement.

Pour une présentation complète du mécanisme, consultez notre page dédiée au Girardin IS pour les sociétés soumises à l’impôt sur les sociétés.

Comment fonctionne le CIOP pour une société à l’IS ?

Le CIOP, prévu par l’article 244 quater W du CGI, accorde un crédit d’impôt aux entreprises qui réalisent des investissements éligibles dans les départements d’outre-mer.

Pour l’immobilier locatif, le crédit peut bénéficier à une société soumise à l’IS qui exerce son activité dans le département où se situe l’investissement. Le logement doit être neuf, loué nu dans les douze mois de son achèvement ou de son acquisition, puis affecté pendant au moins cinq ans à la résidence principale du locataire.

Le taux du CIOP est fixé à 35 % de la base éligible pour une société soumise à l’IS. Contrairement à la déduction Girardin IS, ce taux ne dépend pas du taux d’imposition effectif de la société.

Un crédit d’impôt imputable et remboursable

Le crédit CIOP est imputé sur l’impôt sur les sociétés dû au titre de l’exercice concerné. Lorsque son montant excède l’IS dû, l’entreprise bénéficie des modalités de remboursement de l’excédent prévues par le dispositif.

Cette caractéristique est déterminante pour une société dédiée qui débute son activité locative. Une telle structure peut disposer de peu de bénéfice fiscal pendant ses premières années, alors que le crédit d’impôt représente une part importante du prix de revient éligible. Le remboursement de l’excédent limite la dépendance du dispositif à l’existence d’un bénéfice préalable.

Un versement adapté aux étapes de construction

Lorsqu’il s’agit d’une construction ou d’une acquisition d’immeuble à construire, le crédit est accordé progressivement :

• 70 % au titre de l’année au cours de laquelle les fondations sont achevées ;
• 20 % au titre de l’année de la mise hors d’eau ;
• 10 % à la livraison, sur la base du prix de revient définitif.

Ce calendrier doit être intégré au plan de financement. La société doit disposer de la trésorerie nécessaire pour financer l’acquisition avant l’obtention complète du crédit d’impôt. Elle doit également anticiper les délais déclaratifs et de traitement administratif.

Les principaux avantages du CIOP

• Crédit d’impôt de 35 % pour une société soumise à l’IS.
• Avantage indépendant du taux d’IS appliqué au résultat de l’entreprise.
• Remboursement possible de l’excédent lorsque le crédit dépasse l’impôt dû.
• Versement progressif correspondant aux principales étapes de construction.
• Adaptation aux sociétés dédiées ne disposant pas encore d’un bénéfice fiscal élevé.

Les limites du CIOP

• La société bénéficiaire doit exercer son activité dans le département où l’investissement est réalisé.
• Le crédit n’est pas intégralement obtenu dès les fondations : son versement est réparti entre plusieurs étapes.
• L’option pour le CIOP entraîne la renonciation au Girardin IS pour le même programme.
• Le prix excédant la base fiscale plafonnée ne génère pas de crédit supplémentaire.
• Les obligations fiscales, sociales, comptables et locatives doivent être respectées.

Pour approfondir les conditions et le calcul, consultez notre page dédiée au CIOP prévu par l’article 244 quater W.

Peut-on cumuler CIOP et Girardin IS ?

Une société ne peut pas cumuler le CIOP et le Girardin IS au titre d’un même programme d’investissement. Pour les entreprises dont le chiffre d’affaires est inférieur à 20 millions d’euros, le CIOP est appliqué sur option. Cette option emporte renonciation à la déduction fiscale prévue par l’article 217 undecies.

L’option porte sur l’ensemble des investissements appartenant au même programme. Il n’est donc pas possible de placer artificiellement certains éléments d’une même opération sous le CIOP et d’autres sous le Girardin IS.

Une entreprise peut en revanche utiliser des mécanismes différents pour des programmes réellement distincts, à condition de respecter les règles d’éligibilité, d’option et de déclaration propres à chaque opération.

Exemple de comparaison entre CIOP et Girardin IS

Prenons l’exemple simplifié d’un logement neuf dont la base fiscale éligible, après application du plafond et retrait des éléments non retenus, s’élève à 300 000 €.

La société est soumise à l’IS au taux normal de 25 % et dispose d’un bénéfice imposable suffisant pour utiliser intégralement la déduction Girardin IS au cours du même exercice.

Dans cet exemple, le CIOP procure un avantage nominal supérieur de 30 000 €. Cette comparaison ne suffit toutefois pas à choisir le dispositif. Il faut aussi intégrer le coût du financement, le calendrier d’encaissement du crédit, les frais de la structure, la rentabilité locative, la fiscalité des futurs loyers et les conditions de sortie.

Si la société bénéficie du taux réduit d’IS sur une partie de ses bénéfices, ou si elle ne dispose pas de 300 000 € de résultat taxable, l’économie immédiate procurée par le Girardin IS est inférieure au montant présenté.

Dans quels cas privilégier le CIOP ?

Le CIOP est souvent le mécanisme le plus favorable lorsque la société ne dispose pas d’un bénéfice imposable suffisant pour absorber une déduction importante. Il est également pertinent lorsqu’une structure est créée spécifiquement pour acquérir et exploiter le logement dans le département concerné.

Une société nouvelle ou faiblement bénéficiaire

Une société nouvellement créée supporte généralement des intérêts d’emprunt, des frais de constitution et des charges de gestion dès ses premiers exercices. Son résultat fiscal peut être faible ou négatif.

Dans cette situation, une déduction Girardin IS risque surtout d’augmenter un déficit reportable. Le CIOP, en revanche, peut créer une créance fiscale remboursable, sous réserve du respect de toutes les conditions.

Une entreprise réalisant au moins 20 millions d’euros de chiffre d’affaires

Pour une société soumise à l’IS dont le chiffre d’affaires atteint ou dépasse 20 millions d’euros, la déduction prévue par l’article 217 undecies n’est pas disponible. Le CIOP s’applique alors sans option lorsque l’investissement et l’entreprise respectent les autres conditions d’éligibilité.

Une société recherchant un avantage fiscal lisible

Le taux de 35 % permet de mesurer directement le crédit potentiel à partir de la base éligible. Cette lisibilité facilite la construction d’un plan de financement, même si le calendrier de versement et les délais de remboursement doivent rester prudents.

Un programme en VEFA avec suivi précis des étapes

Le versement progressif du CIOP peut être cohérent avec un programme dont les fondations, la mise hors d’eau et la livraison sont clairement identifiées. Il faut toutefois conserver une marge de trésorerie suffisante pour absorber les décalages entre appels de fonds et perception de l’avantage fiscal.

Dans quels cas le Girardin IS peut-il rester pertinent ?

Le Girardin IS peut conserver un intérêt pour une société fortement bénéficiaire, dont le chiffre d’affaires reste inférieur à 20 millions d’euros et qui souhaite réduire rapidement son résultat imposable.

Une entreprise disposant d’un bénéfice fiscal élevé

Lorsque la société dispose d’un résultat imposable largement supérieur à la base déductible, l’économie d’IS peut être utilisée immédiatement. Le mécanisme est alors plus prévisible qu’en présence d’un résultat faible ou irrégulier.

Une société qui connaît précisément son niveau d’IS

Le Girardin IS doit être comparé au montant d’impôt réellement attendu. Une entreprise dont les résultats sont réguliers peut estimer plus facilement l’utilisation de la déduction. À l’inverse, un bénéfice exceptionnel ou incertain impose une approche prudente.

Une opération portée par une société existante

Selon le montage, une entreprise existante peut réaliser directement l’investissement ou étudier la souscription au capital d’une société ayant pour activité exclusive l’acquisition, la construction et la location de logements éligibles.

La forme juridique, les liens entre les sociétés, les modalités de financement et la conservation des titres doivent être validés avant l’opération. Le simple fait qu’une société soit soumise à l’IS ne garantit pas l’éligibilité du montage.

Une recherche d’effet fiscal dès les fondations

Dans le cadre d’une construction ou d’une VEFA, la déduction Girardin IS intervient au titre de l’exercice d’achèvement des fondations. Elle peut donc réduire immédiatement un résultat élevé, alors que le CIOP est versé progressivement.

Cet avantage de calendrier ne doit pas masquer le risque de réintégration en cas de non-achèvement ou de non-respect ultérieur des engagements.

Quel dispositif choisir selon le profil de la société ?

Quelles sont les conditions immobilières communes ?

Quel que soit le dispositif choisi, l’avantage fiscal ne remplace pas les fondamentaux de l’investissement locatif. Le programme doit répondre aux conditions fiscales, mais aussi présenter une demande locative réelle, un prix cohérent et une qualité de construction adaptée au marché local.

Un logement neuf situé dans un DROM

Dans le cadre étudié ici, les logements doivent être situés en Guadeloupe, en Guyane, en Martinique, à Mayotte ou à La Réunion. Les investissements réalisés dans les collectivités d’outre-mer relèvent d’autres règles et doivent faire l’objet d’une étude distincte.

Une location nue pendant cinq ans au minimum

Le logement doit être loué nu à un locataire qui l’occupe comme résidence principale. La mise en location doit intervenir dans les douze mois suivant l’achèvement ou l’acquisition si elle est postérieure.

Des plafonds de loyer et de ressources

Pour les baux conclus en 2026, le plafond annuel de loyer applicable dans les départements d’outre-mer est fixé à 211 € par mètre carré de surface habitable, hors charges. Les ressources annuelles sont notamment plafonnées à 38 313 € pour une personne seule et à 70 849 € pour un couple, avant majorations selon les personnes à charge.

Une base fiscale plafonnée

En 2026, la base éligible est retenue dans la limite de 3 295 € HT par mètre carré de surface habitable. La surface des varangues peut être retenue dans la limite de 14 m² selon les conditions applicables.

Un logement vendu au-dessus de ce plafond peut rester éligible, mais la fraction excédentaire ne produit pas d’avantage fiscal supplémentaire. Elle doit donc être financée uniquement par les fonds propres, le crédit et les revenus futurs du bien.

Un programme cohérent avec le marché local

Le plafonnement fiscal ne garantit pas que le prix soit pertinent. Il faut également comparer le prix de vente aux opérations voisines, vérifier le niveau de loyer effectivement pratiqué, analyser la demande sur la typologie choisie et anticiper les charges de gestion à distance.

Quels territoires analyser pour investir ?

Les marchés immobiliers ultramarins ne sont pas homogènes. La Guyane, la Martinique, la Guadeloupe, La Réunion et Mayotte présentent des dynamiques démographiques, économiques et locatives différentes.

Une opération peut être fiscalement éligible sans offrir une rentabilité satisfaisante. Le choix du territoire doit notamment intégrer :

• la croissance démographique et la formation des ménages ;
• la localisation des bassins d’emploi ;
• la proximité des commerces, écoles, transports et services de santé ;
• la pénurie réelle de logements sur la typologie concernée ;
• le niveau des loyers compatibles avec les plafonds fiscaux ;
• la qualité du promoteur et les garanties de livraison ;
• la facilité de gestion et de revente du logement.

Pour une vision plus large des territoires et des dispositifs disponibles, consultez notre guide pour investir dans l’immobilier outre-mer.

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Le choix du CIOP ou du Girardin IS doit intervenir après une première sélection immobilière. La fiscalité améliore l’équilibre d’une opération éligible, mais elle ne compense pas un prix excessif, une mauvaise localisation ou une demande locative insuffisante.

Quels points de vigilance avant de choisir ?

Le résultat fiscal disponible

Une estimation de l’IS ne doit pas reposer uniquement sur l’exercice précédent. Il faut tenir compte des événements susceptibles de modifier le résultat : investissements, embauches, cession d’actifs, changement de rémunération, distribution de dividendes ou baisse d’activité.

Le chiffre d’affaires consolidé

Le seuil de 20 millions d’euros applicable au Girardin IS doit être apprécié selon les règles fiscales, notamment lorsque l’entreprise est liée à d’autres sociétés. Une lecture limitée au chiffre d’affaires de la seule société investisseuse peut être insuffisante.

La forme de la société porteuse

SCI à l’IS, SARL, SAS ou autre structure ne sont pas interchangeables. Le régime fiscal, l’objet social, l’activité réellement exercée dans le département, la répartition du capital et les modalités de financement doivent être compatibles avec le dispositif.

La trésorerie avant remboursement

Le crédit CIOP n’est pas une avance versée avant les appels de fonds. La société doit être capable de financer l’opération et de supporter les délais entre le fait générateur, la déclaration et le remboursement de la créance.

La fiscalité des loyers et de la revente

Après l’avantage initial, la société perçoit des loyers imposables, comptabilise des charges et amortit l’immeuble selon son régime. La future revente doit également être simulée, notamment en tenant compte de la valeur nette comptable et de la fiscalité de la plus-value professionnelle.

Le respect des engagements

La mise en location, la durée de conservation, les plafonds et les obligations déclaratives doivent faire l’objet d’un suivi précis. Le non-respect d’une condition peut entraîner la reprise de tout ou partie de l’avantage obtenu.

L’agrément éventuel

Selon le montant, le montage et la nature du programme, un agrément préalable de l’administration peut être nécessaire. Pour le Girardin IS immobilier, les programmes supérieurs à un million d’euros sont notamment soumis à agrément dans les conditions prévues par l’article 217 undecies.

Comment comparer concrètement CIOP et Girardin IS ?

Une comparaison utile doit reposer sur les chiffres réels de la société et du programme, et non sur un simple rapprochement des taux.

1. Vérifier l’éligibilité de l’entreprise : régime fiscal, chiffre d’affaires, activité et lieu d’exercice.
2. Déterminer la base fiscale éligible : prix de revient, plafond au mètre carré, taxes, commissions et aides publiques.
3. Projeter le résultat fiscal de l’exercice correspondant au fait générateur.
4. Calculer l’économie Girardin IS selon le taux d’IS réellement applicable.
5. Calculer le CIOP au taux de 35 % et son calendrier de perception.
6. Évaluer le besoin de trésorerie avant imputation ou remboursement.
7. Intégrer les loyers, charges et intérêts sur la durée de détention.
8. Simuler la revente et la fiscalité de sortie de la société.
9. Vérifier la rentabilité immobilière sans faire dépendre l’opération du seul avantage fiscal.

Notre avis : le CIOP est souvent plus puissant, mais le choix doit rester individualisé

Pour une société soumise à l’IS, le CIOP présente généralement un avantage nominal supérieur au Girardin IS. Son taux de 35 %, associé à la possibilité de remboursement de l’excédent, le rend particulièrement adapté aux sociétés dédiées et aux entreprises dont le bénéfice imposable est insuffisant pour absorber une déduction importante.

Le Girardin IS peut néanmoins conserver un intérêt pour une société réalisant moins de 20 millions d’euros de chiffre d’affaires, disposant d’un résultat fiscal élevé et souhaitant utiliser une déduction dès l’exercice d’achèvement des fondations.

La décision ne doit donc pas être réduite à la formule « 35 % contre 25 % ». Elle doit intégrer le résultat fiscal, l’application éventuelle du taux réduit d’IS, le calendrier de construction, la trésorerie disponible, le financement, la société porteuse et la fiscalité de sortie.

Enfin, le choix fiscal ne doit intervenir qu’après validation de la qualité du programme. Un investissement locatif outre-mer doit rester cohérent par son emplacement, son prix, sa demande locative et son potentiel de conservation.

FAQ – CIOP ou Girardin IS

Quelle est la principale différence entre CIOP et Girardin IS ?

Le CIOP est un crédit d’impôt égal à 35 % de la base éligible pour une société à l’IS. Le Girardin IS est une déduction du résultat imposable. L’économie générée par le Girardin IS dépend donc du bénéfice et du taux d’imposition de la société.

Le CIOP est-il toujours plus avantageux que le Girardin IS ?

Son avantage nominal est généralement supérieur pour une société imposée au taux normal de 25 %. Le choix doit néanmoins intégrer le calendrier de perception, la trésorerie, le montage juridique, le résultat fiscal et la rentabilité du bien.

Peut-on cumuler CIOP et Girardin IS pour un même logement ?

Non. L’option pour le CIOP entraîne la renonciation au Girardin IS pour l’ensemble du programme d’investissement concerné.

Que se passe-t-il si la société ne paie pas suffisamment d’IS ?

Avec le CIOP, l’excédent de crédit peut être remboursé. Avec le Girardin IS, la déduction peut créer ou augmenter un déficit fiscal reportable, mais elle ne donne pas lieu au même remboursement immédiat.

Une société réalisant plus de 20 millions d’euros de chiffre d’affaires peut-elle choisir le Girardin IS ?

Non, la déduction prévue par l’article 217 undecies est réservée aux sociétés dont le chiffre d’affaires est inférieur à 20 millions d’euros. Pour une société soumise à l’IS atteignant ce seuil, le CIOP est le mécanisme à étudier lorsque les autres conditions sont respectées.

Faut-il créer une société dans le département d’outre-mer ?

Pour le CIOP immobilier, la société bénéficiaire doit exercer son activité dans le département où l’investissement est réalisé. Une société dédiée peut donc être nécessaire. La forme sociale et les formalités locales doivent être validées avant l’acquisition.

Quelles sont les principales obligations locatives ?

Le logement doit être neuf, loué nu dans les douze mois suivant son achèvement ou son acquisition et occupé comme résidence principale pendant au moins cinq ans. Le loyer et les ressources du locataire doivent respecter les plafonds en vigueur.

Les dispositifs sont-ils encore disponibles après 2026 ?

Dans leur rédaction en vigueur en juillet 2026, les articles 217 undecies et 244 quater W prévoient une application aux investissements éligibles jusqu’au 31 décembre 2029.

Sources utiles :

1. Code général des impôts, article 217 undecies – Déduction fiscale applicable aux investissements outre-mer des entreprises soumises à l’IS. — Légifrance

2. Code général des impôts, article 244 quater W – Crédit d’impôt en faveur des investissements productifs réalisés outre-mer. — Légifrance

3. BOFiP – Actualisation pour 2026 des plafonds d’investissement, de loyer et de ressources applicables aux investissements outre-mer. — BOFiP