Le dispositif du Logement Locatif Intermédiaire (LLI) : explications, exemples et avis
TVA réduite et crédit d'impôt sur la taxe foncière jusqu'à 20 ans
Le Logement Locatif Intermédiaire (LLI) permet aux particuliers d’acheter un bien neuf ou rénové via une société (SCI, SARL de famille…) et de profiter d’avantages cumulables : TVA réduite, crédit d’impôt sur la taxe foncière et loyers sécurisés pour répondre à la pénurie de logements dans les zones tendues. Découvrez dans ce guide complet les investissements éligibles, le principe, le mécanisme fiscal, un exemple chiffré, les conditions de location et nos conseils d’experts.
Mis à jour le 22 septembre 2025
Par Sophie Bequet
4 minutes
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Sommaire
- Investissements concernés par le dispositif LLI
- Le principe du Logement Locatif Intermédiaire
- Le mécanisme du Logement Locatif Intermédiaire
- Découvrez nos biens éligibles au dispositif LLI
- Exemple de défiscalisation LLI
- Les conditions du Logement Locatif Intermédiaire
- Les conditions de mise en location intermédiaire
- Conséquences pratiques du dispositif LLI
- Plafonnement du dispositif LLI
- Le dispositif LLI : une alternative à la loi Pinel
- Notre avis sur le Logement Locatif Intermédiaire (LLI)
Investissements concernés par le dispositif LLI
Le dispositif de Logement Locatif Intermédiaire (LLI) s’adresse aux investisseurs qui acquièrent des logements neufs ou réhabilités situés dans des zones tendues (A bis, A, B1), où la pression locative est élevée et l’offre insuffisante.
Depuis 2024, les particuliers peuvent profiter du LLI, à condition d’acheter le logement via une personne morale (généralement une SCI). Le bien doit être loué, nu ou meublé, en résidence principale.
Les résidences de services (étudiantes, seniors, etc.) sont également éligibles si elles respectent la liste de meubles réglementaires et les plafonds de loyers meublés.
Le principe du Logement Locatif Intermédiaire
Initialement réservé aux bailleurs institutionnels, le LLI est ouvert aux investisseurs particuliers depuis la loi de finances 2024. Il vise à soutenir la production de logements intermédiaires
destinés aux classes moyennes.
Le bien doit être acquis neuf ou rénové (niveau RE2020 ou équivalent) puis loué pendant au moins 15 ans en respectant des plafonds de loyers et de ressources. L’investissement passe impérativement par une structure juridique (SCI, SARL de famille, etc.).
Le mécanisme du Logement Locatif Intermédiaire
- TVA réduite à 10 % : économie immédiate d’environ 15 à 18 % sur le prix d’acquisition.
- Crédit d’impôt sur la taxe foncière : remboursement intégral pendant 20 ans.
- Hors plafonnement global des niches fiscales : aucun impact sur le plafond annuel de 10 000 €.
Découvrez nos biens éligibles au dispositif LLI
Exemple de défiscalisation LLI
Situation :
Vous achetez un appartement de 60 m² pour 300 000 € (TTC, TVA 20 %) en zone A.
Grâce au dispositif LLI, la TVA passe à 10 %, ramenant le prix TTC à 275 000 €.
La taxe foncière annuelle de 1 200 € est, par ailleurs, intégralement remboursée pendant 20 ans.
- Prix d’achat hors LLI : 300 000 €
- Prix d’achat en LLI : 275 000 €
- Économie de TVA : 25 000 €
- Taxe foncière remboursée : 1 200 €/an pendant 20 ans
| Description | Calcul / Montant |
|---|---|
| Prix TTC hors LLI (TVA 20 %) | 300 000 € |
| Prix TTC en LLI (TVA 10 %) | 275 000 € |
| Économie de TVA | 25 000 € |
| Crédit d’impôt — taxe foncière | 1 200 € × 20 ans = 24 000 € |
| Avantage fiscal total | 49 000 € |
Les conditions du Logement Locatif Intermédiaire
- Acquisition via une SCI ou autre personne morale.
- Engagement de location de 15 à 20 ans (revente anticipée = perte des avantages).
- Performance énergétique : RE2020 ou gain de 2 classes pour les rénovations.
- Location nue ou meublée, exclusivement en résidence principale.
Les conditions de mise en location intermédiaire
- Les loyers doivent respecter un plafond en fonction de la situation du bien, réparti en quatre zones (dites ABC). Voici les plafonds mensuels applicables à partir du 1er janvier 2025 :
| Plafonds de loyer mensuel (LLI 2025) | ||||
|---|---|---|---|---|
| Zone | A bis | A | B1 | B2* |
| Plafond €/m² | 19,51 € | 14,49 € | 11,68 € | 10,15 € |
| Coefficient multiplicateur (surface) | 0,7 + 19/S | 0,7 + 19/S | 0,7 + 19/S | 0,7 + 19/S |
| Exemple pour 60 m² | 0,7 + 19/60 = 1,016 → 1,02 | 0,7 + 19/60 = 1,016 → 1,02 | 0,7 + 19/60 = 1,016 → 1,02 | 0,7 + 19/60 = 1,016 → 1,02 |
| S = surface habitable + ½ des annexes (max 8 m²). Le coefficient est arrondi à la 2e décimale et ne peut excéder 1,2. |
||||
- Les locataires sont également soumis à des plafonnements de revenus. Pour les baux conclus en 2025, voici les plafonds annuels de ressources :
| Composition du foyer du locataire habitant |
Plafonds de ressources (€) | |||
|---|---|---|---|---|
| A bis | A | B1 | B2 et C | |
| Personne seule | 43 953 | 43 953 | 35 825 | 32 243 |
| Couple | 65 691 | 65 691 | 47 842 | 43 056 |
| Personne seule ou couple + 1 pers. à charge |
86 112 | 78 963 | 57 531 | 51 778 |
| Personne seule ou couple + 2 pers. à charge |
102 812 | 94 585 | 69 455 | 62 510 |
| Personne seule ou couple + 3 pers. à charge |
122 326 | 111 971 | 81 705 | 73 535 |
| Personne seule ou couple + 4 pers. à charge |
126 001 | 118 239 | 92 080 | 82 873 |
| Majoration par pers. à charge à partir de la 5e |
15 335 | 14 039 | 10 273 | 9 243 |
| (1) Pour la liste des communes classées en A bis, A, B1, B2 et C, voir : Zones ABC 2025 : Liste des communes. |
||||
- Au terme des quinze à vingt années d’engagement, le propriétaire peut disposer librement de son bien, sans aucune contrainte fiscale.
- La location doit débuter dans les 12 mois suivant la livraison du bien.
Conséquences pratiques du dispositif LLI
- Demande locative soutenue dans les zones tendues : revenus sécurisés.
- Potentiel de plus-value à long terme.
- Détention en SCI permettant une transmission fractionnée donc optimisée.
- Liberté totale de revente ou relocation après la période d’engagement.
Plafonnement du dispositif LLI
Le LLI étant exclu du plafond global des niches fiscales, il peut se cumuler avec d’autres dispositifs (Malraux, Monuments Historiques, etc.) sans être limité par le plafond annuel de 10 000 €.
Le dispositif LLI : une alternative à la loi Pinel
La loi Pinel a disparu définitivement le 31 décembre 2024, ses taux ayant été progressivement réduits. Le LLI apparaît comme une alternative durable et plus souple pour défiscaliser dans le neuf.
Notre avis sur le Logement Locatif Intermédiaire (LLI)
Grâce à l’économie de TVA, au crédit d’impôt foncier et à l’absence de plafonnement global, le LLI est aujourd’hui l’un des dispositifs les plus performants pour constituer un patrimoine locatif tout en réduisant son imposition.
- Avantage fiscal immédiat : – 15 % sur le prix TTC.
- Économie récurrente via la taxe foncière remboursée jusqu’à 20 ans.
- Détention souple en SCI et transmission facilitée.
- Positionnement dans des zones à forte valorisation.
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