Le Statut du Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) : Explications, Exemples et Avis

Investissements Concernés par le Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP)

Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) s’applique aux biens immobiliers neufs ou anciens investis dans des résidences de services. Parmi celles-ci, on retrouve :

• Les résidences étudiantes
• Les établissements hôteliers, de vacances ou d’affaires
• Les résidences pour seniors
• Les EHPAD (résidences d’hébergement pour personnes âgées dépendantes)

Ces résidences offrent divers services tels que l’accueil, le petit-déjeuner, le nettoyage régulier des parties communes et la fourniture du linge de maison.

Le Principe du Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP)

Le statut LMNP permet d’acquérir un ou plusieurs biens immobiliers meublés, neufs ou anciens, sans nécessiter une gestion locative active. En effet, l’exploitant, locataire unique des parties communes et privatives, gère la relation contractuelle via un bail commercial.

L’investisseur bénéficie d’un régime fiscal avantageux grâce au choix du régime réel d’imposition, permettant le recours à l’amortissement réputé différé qui réduit, de manière partielle voire totale, l’imposition sur les revenus locatifs.

Remarque : Ce guide se concentre sur les acquisitions en résidences de services soumises à un bail commercial.

Textes Réglementaires

Pour la mise en œuvre du LMNP, les textes suivants s’appliquent :

• Code général des impôts, Articles 156
• Code de la Construction et de l’habitation, Articles L632-1 et L632-2
• Code Général des Impôts, Article 261 D
• Bulletin Officiel des Impôts BOI 3A-2-03 du 30 avril 2003

Le Mécanisme du Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP)

Avantage n°1 : Le Bail Commercial

• Gestion Professionnelle : La gestion locative est assurée par un professionnel (exploitant/gestionnaire) qui signe un bail commercial d’une durée minimale de 9 ans (voire plus).
• Sécurité de Revenus : En cas de vacance locative, le bail commercial garantit le versement des loyers sur toute la période, assurant ainsi une stabilité de revenus.
• Formalités : Pour les baux excédant 12 ans, une rédaction notariale et une publication au bureau des hypothèques sont obligatoires.

Avantage n°2 : La Récupération de la TVA

• Achat en VEFA : Pour un bien neuf acheté en VEFA dans une résidence de services, l’investisseur peut récupérer la TVA (20 % du prix d’acquisition) sous conditions.
• Conditions d’Éligibilité : La TVA est récupérable lorsque le logement a été construit depuis moins de 5 ans (pour le premier propriétaire) ou lorsque la résidence offre au moins 3 des 4 services suivants : accueil, service de petit-déjeuner, fourniture du linge de maison et service de nettoyage.
• Exemple Concret : Pour un investissement de 100 000 € (hors frais), la TVA de 20 000 € est récupérable et reversée l’année suivante. Si le bien est revendu avant 20 ans, une partie de cette TVA devra être restituée, sauf en cas de continuité d’activité via le bail commercial.

Avantage n°3 : L’Amortissement

• Principe Comptable : L’amortissement représente la dépréciation du bien sur sa durée d’utilisation. En LMNP, 90 % de la valeur (hors terrain) peut être amorti sur 20 à 30 ans.
• Impact Fiscal : L’amortissement, en tant que charge comptable déductible, permet de réduire l’imposition sur les revenus locatifs. Les déficits sont reportables sur les années suivantes.
• Accompagnement : Il est recommandé de faire appel à un expert-comptable pour une gestion optimale et conforme aux règles fiscales.

Avantage n°4 : L’Accessibilité du Statut

• Montant d’Investissement : Accessible dès 50 000 €, en financement comptant ou à crédit, le LMNP convient à divers objectifs (revenus complémentaires, constitution de patrimoine, etc.).
• Valorisation Patrimoniale : Le dispositif offre une revente ou transmission facilitées, assurant une valorisation pérenne du patrimoine immobilier.

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Exemple de Location en Meublé Non Professionnel (LMNP)

Considérez l’achat d’un appartement de 30 m² dans une résidence pour personnes âgées :

• Revenu Locatif Garanti : Le gestionnaire de la résidence assure un loyer annuel de 4 000 € TTC.
• Éligibilité au LMNP : Si ce montant représente moins de 50 % des revenus de votre foyer, vous pouvez bénéficier du statut LMNP.
• Optimisation Fiscale : L’amortissement du bien, calculé sur sa valeur HT, permet de générer des revenus nettement défiscalisés pendant environ 30 ans, tenant compte des charges, du taux d’emprunt et des règles d’amortissement applicables.

Conditions du Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP)

Pour être considéré comme LMNP et non comme Loueur en Meublé Professionnel (LMP), les conditions suivantes doivent être respectées :

• Les recettes annuelles ne doivent pas dépasser 23 000 € TTC au niveau du foyer fiscal.
• Ces recettes doivent être inférieures aux autres revenus du foyer fiscal.

Important : Depuis le 1er janvier 2023, le début de l’activité de location meublée non professionnelle doit être déclaré via le guichet unique de l’INPI sur le portail e-procédures.

Actualités Fiscales du LMNP

À ce jour, aucune extinction progressive ou totale du dispositif LMNP n’est envisagée. Le statut reste une option pérenne pour les investisseurs souhaitant optimiser leur fiscalité dans l’immobilier locatif meublé.

Notre Avis sur le Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP)

Le statut LMNP s’avère être une solution avantageuse pour un investissement à long terme :

• Engagement à Long Terme : Considérez ce mode d’investissement comme un actif générateur de revenus complémentaires défiscalisés plutôt qu’un bien destiné à la jouissance personnelle.
• Sélection de la Résidence : Choisissez une résidence répondant à une forte demande locale (par exemple, une résidence étudiante dans une ville attractive).
• Analyse du Rendement : Privilégiez l’analyse du rendement net (intégrant toutes les charges et le risque associé) plutôt que la simple valorisation brute du bien.
• Choix du Preneur à Bail : La notoriété, l’historique et la pérennité du preneur sont essentiels à considérer.
• Lecture du Bail : Une compréhension précise de la répartition des charges entre le bailleur et le preneur permet d’éviter les surprises.

Recommandation : Avant tout investissement, consultez des professionnels (conseillers en immobilier, fiscalistes, experts patrimoniaux) pour optimiser votre projet.