Qu’est-ce que la surface habitable d’un logement ?

Comment la surface habitable est-elle définie ?

Le calcul part de la surface de plancher construite. On retire les surfaces occupées par les murs, les cloisons, les marches et cages d’escalier, les gaines ainsi que les embrasures des portes et des fenêtres. Les parties dont la hauteur est inférieure à 1,80 mètre ne sont pas retenues.

La surface habitable est donc une mesure réglementaire. Elle ne correspond ni à l’emprise extérieure du bâtiment ni à la somme de toutes les surfaces utilisables figurant sur un plan commercial.

Les annexes entrent-elles dans cette surface ?

Le Code exclut notamment les combles non aménagés, caves, sous-sols, garages, remises, terrasses, loggias, balcons et vérandas. Les locaux communs et les autres dépendances du logement sont également écartés.

Une véranda peut ainsi apporter un espace utile sans augmenter la surface habitable. Pour lire une annonce, il faut distinguer le chiffre principal de la présentation séparée des annexes. Leur intérêt pour l’occupant ne suffit pas à les inclure dans le mesurage légal.

Quelle différence avec la superficie Carrez ?

La loi Carrez porte sur la superficie privative à mentionner lors de la vente de certains lots de copropriété. Les deux mesures partagent plusieurs déductions, mais leur champ et leurs exclusions diffèrent.

Une superficie Carrez ne doit donc pas être recopiée automatiquement comme surface habitable. Il faut vérifier la nature du mesurage et les locaux retenus, même si les deux chiffres peuvent être identiques pour un logement donné.

Pourquoi la surface habitable figure-t-elle dans le bail ?

La loi du 6 juillet 1989 impose sa mention dans le contrat de location relevant de ses dispositions. Elle permet au locataire de connaître la superficie louée selon une définition commune.

Pour une location nue soumise à l’article 3-1 de cette loi, une surface réelle inférieure de plus de 5 % à celle indiquée peut ouvrir droit, à la demande du locataire, à une diminution proportionnelle du loyer. Cette demande obéit à une procédure et à des délais propres, distincts du recours Carrez lors d’une vente.

Est-ce toujours la surface retenue pour un plafond de loyer ?

Non. Certains dispositifs fiscaux retiennent une surface comprenant la surface habitable et une fraction plafonnée de certaines annexes. Cette surface de calcul dépend du régime applicable.

Il faut donc identifier la surface demandée avant d’appliquer un plafond de loyer. Un balcon exclu de la surface habitable peut intervenir dans un calcul fiscal particulier, sans devenir pour autant une pièce habitable.