Qu’est-ce que la loi Carrez en immobilier ?
Autres formulations : superficie Carrez,surface Carrez,mesurage Carrez
La loi Carrez désigne l’obligation de mentionner la superficie privative dans les actes de vente de certains lots de copropriété. Le calcul porte sur les locaux clos et couverts, après des déductions précises. Cette superficie se distingue de la surface habitable et permet à l’acquéreur de disposer d’une information encadrée sur le bien acheté.
Quelles ventes sont concernées par la loi Carrez ?
L’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 vise la vente d’un lot de copropriété ou d’une fraction de lot. La superficie doit figurer dans les promesses visées par ce texte et dans l’acte réalisant ou constatant la vente.
Cette obligation ne concerne pas uniquement les appartements : une maison soumise au statut de la copropriété peut être concernée. En revanche, la vente d’une maison individuelle hors copropriété ne relève pas de cette obligation particulière.
Comment la superficie privative est-elle calculée ?
Le mesurage retient les planchers des locaux clos et couverts. Il déduit les surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escalier, gaines et embrasures des portes et fenêtres. Les parties de locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 mètre sont exclues.
Les caves, garages et emplacements de stationnement sont exclus du champ de l’obligation. Le décret écarte également les lots ou fractions de lots de moins de 8 m². Ce seuil ne signifie pas que chaque pièce de moins de 8 m² d’un appartement doit être retranchée.
Pourquoi Carrez et surface habitable peuvent-elles différer ?
La surface habitable exclut certaines dépendances, notamment les vérandas et les combles non aménagés. Le mesurage Carrez suit sa propre définition des locaux privatifs clos et couverts.
Les deux chiffres ne sont donc pas interchangeables. Un document de vente portant la mention Carrez ne permet pas, à lui seul, de déterminer la superficie à inscrire dans un bail. La qualification des espaces doit être vérifiée pour chaque mesure.
Que se passe-t-il si la superficie annoncée est trop élevée ?
Lorsque la superficie réelle est inférieure de plus d’un vingtième, soit plus de 5 %, à celle mentionnée dans l’acte, l’acquéreur peut demander une diminution du prix proportionnelle à l’écart.
L’action doit être engagée dans l’année suivant l’acte authentique constatant la vente. À l’inverse, une superficie réelle supérieure à celle annoncée ne permet pas au vendeur de réclamer un supplément de prix sur ce fondement.
Une absence de mention a-t-elle le même effet qu’une erreur ?
Non. L’absence de toute mention de superficie peut fonder une action en nullité, avec un délai d’un mois à compter de l’acte authentique. Si celui-ci mentionne la superficie, il ferme cette action contre l’avant-contrat fondée sur l’absence de mention.
Il faut donc distinguer un chiffre manquant d’un chiffre inexact. Le document concerné, la date de signature et la mesure constatée déterminent le recours à examiner.
