Qu’est-ce que le taux d’effort pour un crédit immobilier ?
Autres formulations : taux d’endettement bancaire,ratio d’endettement
Le taux d’effort est le rapport entre les charges de remboursement des crédits et les revenus retenus de l’emprunteur. Pour les prêts immobiliers concernés par les règles HCSF, il s’apprécie selon une méthode encadrée, avec un plafond de principe de 35 %. Il ne mesure ni la rentabilité d’un bien ni son effort d’épargne.
Comment le taux d’effort est-il calculé ?
Dans le cadre du HCSF, le ratio correspond aux charges annuelles d’emprunt divisées par les revenus annuels retenus, puis multipliées par cent. Le résultat est un pourcentage.
Une présentation mensuelle peut aider à le comprendre lorsque les flux sont réguliers. Elle ne doit pas masquer des échéances variables, des crédits qui se chevauchent ou une période de différé. L’examen porte sur la charge annuelle maximale pendant la durée du prêt envisagé.
Quelles charges de crédit faut-il retenir ?
Le calcul intègre les remboursements de capital, les intérêts et les charges induites par le crédit. L’assurance emprunteur entre notamment dans les charges lorsqu’elle conditionne l’obtention du prêt ou les conditions annoncées.
Les emprunts déjà en cours sont également pris en compte, y compris un crédit à la consommation souscrit ailleurs. Certains prêts relais font l’objet de règles particulières. Il ne suffit donc pas de diviser la mensualité du nouveau prêt par le salaire.
Comment les revenus et les loyers sont-ils appréciés ?
La référence est le revenu net avant impôt, apprécié lors de l’octroi, avec les retraitements prévus par les textes. Les revenus exceptionnels ne sont pas assimilés à une ressource stable. La banque peut appliquer des décotes prudentes pour tenir compte de l’irrégularité de certaines ressources.
Les loyers existants ou futurs peuvent être retenus avant déduction des charges, avec une décote reflétant le risque locatif. Ils s’ajoutent aux revenus retenus : le calcul consistant à soustraire les loyers des remboursements avant de calculer le ratio n’est pas admis par le HCSF.
Respecter 35 % suffit-il pour obtenir un prêt ?
Le seuil constitue un critère du cadre d’octroi, assorti d’une marge de flexibilité encadrée pour les établissements. Il ne crée pas un droit au financement. Le prêteur conserve son analyse de la solvabilité et des risques du dossier.
Le reste disponible après les dépenses, la stabilité des ressources et la cohérence du projet comptent également. La capacité d’emprunt dépend donc d’un ensemble d’éléments, pas du seul respect d’un pourcentage.
Quelle différence avec l’effort d’épargne locatif ?
L’effort d’épargne correspond au montant que l’investisseur doit ajouter pour équilibrer les flux de son opération, après prise en compte notamment des loyers, charges, échéances et effets fiscaux. Il répond à une question de trésorerie.
Un faible effort d’épargne ne signifie donc pas automatiquement un faible taux d’effort bancaire. L’article sur le budget et l’effort d’épargne d’un investissement immobilier détaille cette approche complémentaire.
