Loi Monuments Historiques 2025 : tout savoir sur le dispositif MH

La loi Monument Historique, issue d’une synthèse de textes dont la première version date de 1913, vise à encourager la protection et la restauration du patrimoine français. Elle se concrétise par une déduction d’impôts de 100 % des travaux de restauration sur les biens classés ou inscrits à l’inventaire des Monuments Historiques.

Deux types de logements sont distingués :

• Immeubles inscrits : classés « en totalité ou en partie » sur l’inventaire supplémentaire des monuments historiques. Le choix du maître d’œuvre est libre, mais les travaux sont effectués sous le contrôle du service des monuments historiques, représenté par l’Architecte des Bâtiments de France.
• Immeubles classés : classés « Monument Historique » en totalité ou en partie. En règle générale, les travaux sont suivis par l’Architecte en Chef des Monuments Historiques.

Tous les contribuables domiciliés en France peuvent prétendre à ce dispositif, dès lors qu’ils sont propriétaires d’un bien classé, inscrit ou agréé par les Affaires Culturelles et qu’ils engagent des travaux de restauration destinés à la mise en location. L’avantage fiscal est d’autant plus intéressant pour les personnes ayant une TMI (tranche marginale d’imposition) élevée, typiquement supérieure ou égale à 40 %.

L’investissement Monument Historique ne rentrant pas dans le calcul du plafonnement des niches fiscales, il est particulièrement adapté à ceux qui cherchent à réduire largement leur impôt sur le revenu.

Le principe consiste à imputer sur les revenus fonciers puis sur les revenus d’activité professionnelle (donc le revenu global) la totalité des déficits fonciers résultant des travaux. Il n’existe ni plafonnement ni limitation : 100 % des frais de restauration sont déductibles.

Le paiement des travaux peut être réparti sur deux ou trois années civiles, selon le montant et la durée du chantier. L’investisseur peut ainsi « piloter » l’étalement du règlement pour optimiser son avantage fiscal en fonction de sa tranche marginale d’imposition.

S’il arrive qu’une année la déduction d’impôts soit supérieure à l’impôt dû, le surplus se reporte d’année en année via le mécanisme du déficit foncier. Toutefois, pour une optimisation fiscale efficace, mieux vaut étaler ses travaux en adéquation avec son niveau de revenus imposables.

Découvrez nos biens éligibles aux Monuments Historiques

L’acquéreur d’un Monument Historique doit respecter :

• Une durée de détention de 15 ans à partir du jour de la signature de l’acte authentique. Une vente anticipée entraînerait une requalification par l’Administration Fiscale et le remboursement de l’avantage acquis.
• Louer le logement nu et en résidence principale jusqu’au 31 décembre de la troisième année qui suit l’imputation du déficit (lorsque le bien est mis en location). Cependant, le propriétaire peut choisir d’occuper lui-même le logement ; dans ce cas, la déduction n’est plus de 100 %, mais de 50 % des travaux imputés uniquement sur le revenu global.

Il n’existe aucun plafond de loyers ni de ressources pour les locataires. Le bien peut être loué à un membre de la famille (ascendant ou descendant) à condition qu’il ne fasse pas partie du foyer fiscal.

Si le locataire donne son congé, il suffit de retrouver un autre occupant aux mêmes conditions. L’essentiel est de respecter la mise en location pour maintenir la défiscalisation.

L’investissement en Monuments Historiques est très encadré et nécessite l’agrément des services de l’État :

• Le Ministère de la Culture pour valider la classification (bien classé ou inscrit).
• Le Ministère des Finances, notamment lorsqu’il s’agit de découpe ou de division d’un Monument Historique.

Depuis le 1er janvier 2014, il n’est plus possible de défiscaliser 100 % des travaux sur les Monuments Historiques « inscrits » après cette date ; des règles particulières peuvent s’appliquer. Chaque année, le propriétaire doit remplir une déclaration spéciale de revenus fonciers (formulaire 2044 Spé), mentionnant l’intégralité des charges, notamment les travaux.

Après obtention des autorisations, la mise en location ou l’occupation du bien détermine le taux de déduction possible (100 % si loué, 50 % si résidence principale du propriétaire). Il est enfin permis d’effectuer un second investissement locatif en loi Monuments Historiques, car ce type de projet n’entre pas dans le plafond des niches fiscales.

Le choix entre la loi Malraux et la loi Monument Historique dépend de la fiscalité propre à chaque foyer (notamment la présence de revenus fonciers) et de la nature du bien immobilier. Théoriquement, les résultats fiscaux peuvent être proches. Il est recommandé de réaliser des simulations avec un professionnel pour déterminer la solution la plus performante et la mieux adaptée à votre situation.

Il est possible de cumuler un investissement en loi Monuments Historiques (hors plafonnement des niches fiscales) avec d’autres investissements comptabilisés dans le plafonnement (Pinel, Malraux, etc.). En revanche, sur un même bien, on ne peut pas appliquer plusieurs dispositifs de défiscalisation différents.

Les objectifs des investisseurs en Monuments Historiques sont multiples : se constituer un patrimoine exceptionnel, préparer leur retraite avec des revenus complémentaires, transmettre leur bien à moindre coût ou encore occuper un lieu d’exception.