Quelles alternatives à la loi Pinel pour investir en 2026 ?
Jeanbrun dans le neuf, Denormandie dans l’ancien rénové : quel projet pour votre budget ?
Vous cherchez une alternative à la loi Pinel pour réaliser un nouvel achat locatif ? En 2026, le dispositif Jeanbrun permet de déduire un amortissement des revenus fonciers, notamment dans le neuf. Dans l’ancien à rénover, le Denormandie ouvre droit à une réduction d’impôt sous conditions. Pour choisir entre ces deux pistes, comparez le prix total, le loyer que vous pourrez réellement percevoir et l’effort d’épargne après impôt.
Mis à jour le 4 novembre 2026
Par Karine Malatier
4 minutes
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Sommaire
Le Pinel a pris fin le 31 décembre 2024 pour les nouveaux investissements. Les propriétaires qui en bénéficient déjà peuvent continuer à profiter de leur réduction d’impôt s’ils respectent leurs engagements. Pour un nouvel achat, vous pouvez toujours investir dans un logement neuf à louer nu ou dans un bien ancien à rénover, avec des effets fiscaux différents selon le projet.[1]
Jeanbrun pour acheter dans le neuf et louer nu
Si vous recherchiez avec le Pinel un appartement neuf à louer nu, le dispositif Jeanbrun, aussi appelé Relance logement, est la première piste à examiner. Il concerne les investissements éligibles réalisés du 21 février 2026 au 31 décembre 2028 dans des bâtiments d’habitation collectifs, dans le neuf ou dans l’ancien avec une rénovation répondant aux conditions du dispositif. Le logement doit être loué nu comme résidence principale pendant au moins neuf ans, avec des plafonds de loyer et de ressources du locataire.[2]
L’avantage prend la forme d’un amortissement déduit des revenus fonciers. Son effet sur votre impôt dépend donc de votre situation fiscale. Pour comparer deux programmes, partez du loyer de marché du quartier, dans la limite du plafond applicable, puis intégrez les charges et la date de mise en location. Si vous envisagez de revendre, tenez aussi compte des amortissements déduits, qui viennent minorer le prix d’acquisition retenu pour le calcul de la plus-value imposable.[2]
Vous souhaitez comparer les deux mécanismes en détail ? Consultez notre comparatif entre le dispositif Jeanbrun et la loi Pinel.
Denormandie pour rénover dans l’ancien et réduire son impôt
Si vous souhaitez conserver le principe d’une réduction d’impôt sur le revenu, la loi Denormandie permet d’investir dans l’ancien avec travaux. Les acquisitions éligibles sont possibles jusqu’au 31 décembre 2027. Les travaux éligibles doivent représenter au moins 25 % du coût total de l’opération et le logement doit se trouver dans une commune éligible ou une copropriété en difficulté répondant aux conditions du dispositif. La location est nue, sous plafonds de loyer et de ressources. En métropole, la réduction atteint 12 % de la base éligible pour six ans de location, 18 % pour neuf ans et 21 % avec les prorogations jusqu’à douze ans, dans la limite des plafonds applicables.[3]
Pour départager deux biens, comparez leur coût complet après rénovation, le délai de mise en location et le loyer réaliste une fois les travaux terminés. Pour estimer ce loyer, regardez les annonces de logements rénovés de même surface dans le quartier, puis appliquez le plafond du dispositif s’il est inférieur. Chiffrez aussi l’impôt que vous pourrez effectivement réduire chaque année.
Quel investissement choisir selon votre objectif ?
| Votre projet | Piste à étudier | Effet fiscal | À chiffrer en premier |
|---|---|---|---|
| Acheter un appartement neuf et louer nu | Jeanbrun | Amortissement déductible des revenus fonciers. | Loyer de marché dans la limite du plafond et budget jusqu’au premier loyer. |
| Rénover dans l’ancien et réduire son impôt | Denormandie | Réduction d’impôt sur le revenu, sous conditions. | Coût total de l’opération, part des travaux éligibles et loyer après rénovation. |
| Acheter pour louer en meublé | LMNP | Au réel, les charges et l’amortissement peuvent diminuer le résultat imposable. | Loyer meublé, budget d’équipement et fiscalité de revente.[4] |
| Rénover un logement destiné à la location nue | Déficit foncier | Déduction des charges et travaux éligibles au régime réel. | Montant des travaux déductibles et revenus fonciers du foyer. |
| Investir dans le logement intermédiaire via une société | LLI | TVA à 10 % à l’acquisition pour les opérations éligibles.[5] | Prix TTC, loyer plafonné et coût de détention de la société. |
Pour un projet de restauration patrimoniale, regardez le Malraux ou les Monuments Historiques. Si votre horizon est plus long et que vous pouvez différer la perception de loyers, la nue-propriété mérite d’être étudiée. Pour un projet locatif outre-mer, consultez les conditions du CIOP. Notre guide des dispositifs de défiscalisation détaille ces différentes options.
Comparez nos programmes d’investissement locatif
Vous hésitez entre un appartement neuf en Jeanbrun et un logement ancien rénové en Denormandie ? Comparez les deux projets à partir du même apport et sur une durée de détention comparable. Regardez ensemble le loyer net de charges, l’effort d’épargne après impôt et les conditions de revente. Vous saurez quel projet correspond le mieux à votre budget et à votre objectif.
Vous souhaitez chiffrer deux projets à partir de votre budget ?Un conseiller K&P Finance peut comparer le financement, les loyers et l’effet fiscal de deux programmes, puis vous orienter vers une sélection adaptée à votre projet.
Références
1. Ministère du Logement, fin du dispositif Pinel et maintien pour les opérations éligibles. Consulter la fiche.
2. Service Public, dispositif Relance logement, conditions, amortissement et revente. Consulter la fiche.
3. Service Public, investissement locatif dans l’ancien et réduction d’impôt Denormandie. Consulter la fiche.
4. Direction générale des finances publiques, calcul de la plus-value d’un bien en location meublée. Consulter la fiche.
5. BOFiP, opérations immobilières dans le secteur du logement intermédiaire et TVA à taux réduit. Consulter le bulletin.
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