Plafonds Girardin IS et CIOP 2026 : loyers, ressources et base fiscale

Les barèmes 2026 précisent les plafonds de loyers et de ressources des locataires ainsi que la limite de la base fiscale. Le plafond d’investissement reste fixé à 3 295 € HT/m², comme en 2025.

Ces montants ont été publiés au BOFiP le 10 mars 2026 : BOI-IR-RICI-80-10-20-20 pour les loyers et les ressources, et BOI-IR-RICI-80-20-10 pour le plafond d’investissement.

Vous trouverez ci-dessous les principaux paramètres actualisés applicables en 2026 pour la loi Girardin IS et le CIOP :

Plafonds de loyers Girardin IS et CIOP 2026

Pour les baux conclus en 2026, les plafonds de loyers applicables dans les territoires d’Outre-mer sont revalorisés.

Ainsi, les loyers applicables dans le cadre des dispositifs Girardin IS et CIOP ne doivent pas excéder :

• 211 €/m² par an hors charges dans les Départements d’Outre-Mer, à Saint-Martin, à Saint-Barthélemy et à Mayotte
• 249 €/m² par an hors charges à Saint-Pierre-et-Miquelon, en Nouvelle-Calédonie, en Polynésie française, dans les îles Wallis-et-Futuna et les Terres australes et antarctiques françaises

Ces plafonds s’apprécient en fonction de la surface habitable du logement et doivent être respectés strictement pour bénéficier de l’avantage fiscal.

Plafonds de ressources des locataires 2026

Pour les baux conclus en 2026, les plafonds annuels de ressources des locataires sont également revalorisés afin de maintenir le ciblage vers les ménages aux revenus intermédiaires.

Ces plafonds doivent être vérifiés lors de l’entrée dans les lieux du locataire et conditionnent directement l’éligibilité du logement au dispositif.

Base fiscale : déduction Girardin IS et crédit d’impôt CIOP

La base retenue pour la déduction Girardin IS ou le crédit d’impôt CIOP est plafonnée par mètre carré de surface habitable.

Pour les investissements réalisés en 2026, ce plafond est fixé à :

• 3 295 € HT par m² de surface habitable
  soit 3 575 € TTC /m² pour une TVA locale de 8,5 %

Au-delà de ce seuil, la fraction du prix d’acquisition excédentaire n’est pas retenue dans le calcul de l’avantage fiscal.

Ce plafond est indexé sur l’indice national du coût de la construction (ICC) publié par l’INSEE.

Point technique : la surface retenue est la surface utile outre-mer :

• Surface utile = surface habitable + surface de varangue (limitée à 14 m²)

Ce qu’il faut retenir pour 2026

• Loyers : revalorisation des plafonds en 2026
• Ressources : hausse modérée des seuils d’éligibilité
• Plafond fiscal : 3 295 € HT /m²

Ces ajustements annuels restent limités, mais ils participent à la sécurisation du cadre fiscal et à la stabilité du modèle économique des opérations en outre-mer. Dans ce contexte, la performance d’un investissement Girardin IS ou CIOP repose avant tout sur la qualité du montage, la sélection du programme et la maîtrise des paramètres fiscaux associés.