Comment déclarer un investissement Denormandie ?
Formulaires, année de départ, réduction d’impôt et justificatifs à conserver
La déclaration d’un investissement Denormandie repose sur plusieurs étapes : déclarer l’engagement de location, renseigner le montant de l’investissement ouvrant droit à réduction d’impôt, puis déclarer chaque année les revenus fonciers du logement. Une erreur de formulaire, de calendrier ou de montant peut réduire l’efficacité fiscale de l’opération, voire fragiliser l’avantage obtenu. Cet article explique comment déclarer un investissement Denormandie, quels formulaires utiliser, à quel moment demander la réduction d’impôt, quels justificatifs conserver et quelles erreurs éviter.
Mis à jour le 16 juin 2026
Par Sophie Bequet
11 minutes
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Sommaire
- Quels formulaires utiliser pour déclarer un investissement Denormandie ?
- Le formulaire 2044-EB : l’engagement de location Denormandie
- Le formulaire 2042-RICI : déclarer la réduction d’impôt
- À quelle année faut-il déclarer le Denormandie ?
- Déclarer les revenus fonciers du logement Denormandie
- Quels justificatifs conserver pour un investissement Denormandie ?
- Comment calculer le montant à déclarer ?
- Que se passe-t-il les années suivantes ?
- Que déclarer en cas de prolongation de l’engagement ?
- Les erreurs fréquentes dans une déclaration Denormandie
- Déclaration Denormandie et prélèvement à la source
- Réaliser une simulation avant de déclarer
- Découvrez nos programmes éligibles au dispositif Denormandie
- FAQ – Déclaration Denormandie
La loi Denormandie permet de bénéficier d’une réduction d’impôt en investissant dans un logement ancien à rénover, ou dans un local transformé en logement, situé dans une commune éligible ou dans certains cas de copropriété en difficulté. En contrepartie, l’investisseur doit réaliser des travaux, louer le logement nu comme résidence principale et respecter les plafonds de loyers et de ressources du locataire.
La déclaration fiscale est une étape importante du dispositif. Elle permet de formaliser l’engagement de location, de demander la réduction d’impôt et de déclarer les revenus fonciers générés par le bien. Elle doit être cohérente avec l’acte d’acquisition, les factures de travaux, le bail et les justificatifs du locataire.
Pour comprendre le fonctionnement général du dispositif, consultez notre page dédiée : loi Denormandie : investir dans l’immobilier ancien rénové avec réduction d’impôt.
À retenir – Déclaration Denormandie
- Le formulaire 2044-EB permet de formaliser l’engagement de location.
- Le formulaire 2042-RICI permet de déclarer la réduction d’impôt liée à l’investissement.
- Les revenus locatifs doivent être déclarés dans la catégorie des revenus fonciers.
- La première déclaration dépend de la date d’acquisition, d’achèvement ou d’achèvement des travaux selon la situation.
- Les justificatifs doivent être conservés : acte d’achat, factures de travaux, bail, avis d’imposition du locataire, calcul du loyer et engagement de location.
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Quels formulaires utiliser pour déclarer un investissement Denormandie ?
La déclaration d’un investissement Denormandie repose principalement sur trois niveaux : l’engagement de location, la réduction d’impôt et les revenus fonciers.
| Élément à déclarer | Formulaire concerné | Rôle du formulaire |
|---|---|---|
| Engagement de location | 2044-EB | Formaliser l’engagement du bailleur et les caractéristiques du logement |
| Réduction d’impôt Denormandie | 2042-RICI | Déclarer le montant de l’investissement locatif ouvrant droit à réduction d’impôt |
| Revenus locatifs | Déclaration des revenus fonciers | Déclarer les loyers, charges, intérêts d’emprunt et résultat foncier |
Ces formulaires ne répondent pas au même objectif. Le 2044-EB sert à déclarer l’engagement de location. Le 2042-RICI sert à demander la réduction d’impôt. La déclaration des revenus fonciers permet de déclarer les loyers perçus et les charges liées au logement.
Le formulaire 2044-EB : l’engagement de location Denormandie
Le formulaire 2044-EB est le formulaire d’engagement de location du bailleur privé. Il doit être rempli pour formaliser l’engagement pris dans le cadre du dispositif Denormandie.
Il comporte notamment des informations sur :
- l’identité du propriétaire ;
- la nature de l’avantage fiscal demandé ;
- l’adresse du logement ;
- la date d’acquisition ;
- la durée d’engagement initiale ;
- les caractéristiques du logement ;
- la valeur retenue pour l’investissement ;
- les conditions de location.
Le Denormandie prévoit un engagement initial de location de 6 ans ou 9 ans. L’investisseur peut ensuite, sous conditions, prolonger l’engagement afin d’atteindre une durée totale de 12 ans.
Pour approfondir ce point, consultez notre article : engagement locatif Denormandie : faut-il choisir 6, 9 ou 12 ans ?.
Le formulaire 2042-RICI : déclarer la réduction d’impôt
Le formulaire 2042-RICI est l’annexe de la déclaration de revenus dédiée aux réductions et crédits d’impôt. C’est dans ce formulaire que l’investisseur déclare la réduction d’impôt liée à son investissement Denormandie.
La première année, le formulaire permet de renseigner le montant de l’investissement concerné, selon la durée d’engagement choisie. Les cases à utiliser peuvent varier selon l’année de réalisation ou d’achèvement de l’investissement, la localisation du bien et la durée d’engagement.
Il est donc important de suivre le libellé exact de la déclaration en ligne ou de la notice de l’année concernée. Une case inadaptée peut entraîner un calcul erroné de la réduction d’impôt.
À retenir – 2042-RICI
- Le formulaire sert à déclarer la réduction d’impôt Denormandie.
- La première année, l’investisseur indique le montant de l’investissement éligible.
- Les années suivantes, les montants à reporter sont généralement indiqués dans l’avis d’impôt.
- Les cases varient selon l’année d’investissement, la durée d’engagement et la situation du bien.
À quelle année faut-il déclarer le Denormandie ?
Le calendrier de déclaration dépend de la situation du logement : logement déjà rénové, logement avec travaux à achever, local transformé en logement, ou opération dont l’acquisition et l’achèvement n’interviennent pas la même année.
En pratique, il faut distinguer trois dates :
- la date d’acquisition, qui correspond généralement à la signature de l’acte authentique ;
- la date d’achèvement des travaux, qui permet de vérifier le respect des conditions de rénovation ;
- la date de mise en location, qui permet de vérifier l’engagement locatif et les délais.
Selon l’administration fiscale, l’engagement de location 2044-EB doit être rempli l’année de l’acquisition ou de l’achèvement du bien, et le 2042-RICI doit être rempli pour la première fois l’année de l’achèvement ou de l’acquisition du bien selon le cas. Il est donc indispensable de vérifier le calendrier précis de l’opération avant de déclarer.
Déclarer les revenus fonciers du logement Denormandie
Le logement Denormandie est loué nu. Les loyers perçus relèvent donc de la catégorie des revenus fonciers. L’investisseur doit déclarer les loyers encaissés, ainsi que les charges déductibles selon les règles applicables.
Peuvent notamment entrer dans l’analyse fiscale :
- les loyers hors charges perçus ;
- les charges de copropriété récupérables ou non récupérables selon leur nature ;
- la taxe foncière ;
- les primes d’assurance ;
- les frais de gestion ;
- les intérêts d’emprunt ;
- certaines dépenses d’entretien ou de réparation, lorsqu’elles ne sont pas déjà utilisées pour l’avantage Denormandie.
Un point doit être surveillé : les dépenses de travaux retenues pour calculer la réduction d’impôt Denormandie ne peuvent pas être déduites une seconde fois des revenus fonciers. Les mêmes travaux ne doivent donc pas servir à la fois au calcul de la réduction Denormandie et à la création d’un déficit foncier.
Pour approfondir ce sujet, consultez notre comparatif : déficit foncier ou loi Denormandie : quel choix pour défiscaliser vos travaux ?.
Quels justificatifs conserver pour un investissement Denormandie ?
La déclaration Denormandie doit pouvoir être justifiée en cas de demande de l’administration fiscale. L’investisseur doit donc conserver un dossier complet pendant toute la durée utile.
| Justificatif | Pourquoi le conserver ? |
|---|---|
| Acte authentique d’acquisition | Justifier la date d’achat, le prix et l’identité du propriétaire |
| Devis et factures de travaux | Démontrer la nature, le montant et la réalisation des travaux |
| Preuve d’achèvement des travaux | Déterminer le calendrier fiscal et la mise en location |
| Bail de location nue | Justifier l’engagement de location et l’usage de résidence principale |
| Avis d’imposition du locataire | Vérifier le respect des plafonds de ressources |
| Calcul du loyer plafonné | Démontrer que le loyer respecte le plafond applicable |
| Formulaire 2044-EB | Justifier l’engagement de location déclaré |
| Déclarations 2042-RICI successives | Suivre la réduction d’impôt sur la durée |
Il est également conseillé de conserver les échanges avec le notaire, le gestionnaire, le syndic, les entreprises et le locataire, notamment si l’opération comporte des travaux importants ou une période de vacance avant location.
Comment calculer le montant à déclarer ?
La réduction d’impôt Denormandie est calculée sur le prix de revient retenu, dans la limite de 300 000 € par an et de 5 500 € par m². Le prix de revient comprend notamment le prix d’acquisition et les travaux retenus pour le dispositif.
Le taux dépend de la durée d’engagement locatif :
| Durée d’engagement | Taux de réduction | Exemple pour 200 000 € déclarés |
|---|---|---|
| 6 ans | 12 % | 24 000 € de réduction totale |
| 9 ans | 18 % | 36 000 € de réduction totale |
| 12 ans | 21 % | 42 000 € de réduction totale |
Pour un investissement de 200 000 € avec un engagement de 9 ans, la réduction totale est donc de 36 000 €, soit 4 000 € par an pendant 9 ans.
Pour aller plus loin sur les cas pratiques, consultez notre article : loi Denormandie : exemples chiffrés, calcul et avis K&P Finance.
Que se passe-t-il les années suivantes ?
La déclaration ne s’arrête pas à la première année. L’investisseur doit continuer à déclarer chaque année la réduction d’impôt et les revenus fonciers du bien, dans le respect des règles applicables.
Après la première déclaration, l’avis d’impôt indique généralement l’échéancier des montants à reporter pour les années suivantes. Il faut donc conserver cet avis et vérifier chaque année que le montant reporté correspond bien à la fraction annuelle de réduction.
En parallèle, le propriétaire doit continuer à respecter les engagements du dispositif :
- location nue ;
- résidence principale du locataire ;
- plafond de loyer ;
- plafond de ressources ;
- durée d’engagement ;
- conservation des justificatifs.
Que déclarer en cas de prolongation de l’engagement ?
Si l’investisseur a choisi un engagement initial de 6 ans, il peut, sous conditions, prolonger une première fois jusqu’à 9 ans, puis une seconde fois jusqu’à 12 ans. Si l’engagement initial était de 9 ans, une prolongation peut permettre d’atteindre 12 ans.
La prolongation doit être déclarée dans les conditions prévues par l’administration fiscale au moment concerné. Elle suppose de continuer à respecter les plafonds de loyers, les ressources du locataire et les obligations de location.
La prolongation ne doit pas être automatique dans l’analyse patrimoniale. Avant de prolonger, il faut vérifier que le logement reste pertinent, que le marché locatif est solide et que le niveau d’impôt permet encore d’utiliser la réduction.
Les erreurs fréquentes dans une déclaration Denormandie
- Oublier le formulaire 2044-EB : il formalise l’engagement de location.
- Déclarer la mauvaise année : le calendrier dépend de l’acquisition, de l’achèvement et des travaux.
- Se tromper de case sur la 2042-RICI : les cases varient selon l’année, la durée d’engagement et la situation du bien.
- Déclarer deux fois les mêmes travaux : les travaux retenus pour le Denormandie ne doivent pas être déduits une seconde fois en revenus fonciers.
- Oublier les plafonds de loyers : le loyer doit rester conforme pendant l’engagement.
- Ne pas vérifier les ressources du locataire : l’avis d’imposition du locataire doit être conservé.
- Perdre les factures : les travaux doivent être justifiés par des documents précis.
- Surestimer l’avantage fiscal : la réduction n’est pas reportable si l’impôt est insuffisant.
À retenir – Avant de déclarer
- Vérifier la date d’acquisition et la date d’achèvement des travaux.
- Identifier la bonne durée d’engagement : 6 ou 9 ans au départ.
- Contrôler le montant de l’investissement retenu.
- Calculer le plafond de loyer applicable.
- Vérifier les ressources du locataire.
- Classer tous les justificatifs avant la déclaration.
Déclaration Denormandie et prélèvement à la source
La réduction d’impôt Denormandie s’impute sur l’impôt sur le revenu. Elle peut donc avoir un effet sur le solde d’impôt à payer ou sur le remboursement éventuel lors de la liquidation de l’impôt.
Le prélèvement à la source ne supprime pas la déclaration annuelle. L’investisseur doit continuer à déclarer l’investissement, les revenus fonciers et les éléments nécessaires au calcul de la réduction.
Selon la situation du foyer, l’avantage fiscal peut également influer sur les avances ou régularisations liées aux réductions et crédits d’impôt. Une simulation permet d’éviter les mauvaises surprises de trésorerie.
Réaliser une simulation avant de déclarer
Avant de remplir la déclaration, il est utile de vérifier le montant de réduction attendu, la durée d’engagement retenue, le prix de revient fiscal, le plafond de 300 000 €, le plafond de 5 500 € par m² et le niveau d’impôt disponible.
Vous pouvez accéder à notre outil dédié : simulation Denormandie.
Découvrez nos programmes éligibles au dispositif Denormandie
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Pour approfondir la loi Denormandie
FAQ – Déclaration Denormandie
Quel formulaire utiliser pour déclarer un investissement Denormandie ?
La déclaration repose principalement sur le formulaire 2044-EB pour l’engagement de location et sur le formulaire 2042-RICI pour la réduction d’impôt. Les revenus locatifs doivent également être déclarés dans la catégorie des revenus fonciers.
Quand faut-il remplir le formulaire 2044-EB ?
Le formulaire 2044-EB doit être rempli l’année de l’acquisition ou de l’achèvement du bien selon la situation. Il permet de formaliser l’engagement de location pris par le propriétaire.
À quoi sert le formulaire 2042-RICI en Denormandie ?
Le formulaire 2042-RICI permet de déclarer la réduction d’impôt liée à l’investissement Denormandie. La première année, il sert à indiquer le montant de l’investissement ouvrant droit à l’avantage fiscal.
Les travaux Denormandie peuvent-ils être déduits des revenus fonciers ?
Les travaux retenus pour calculer la réduction d’impôt Denormandie ne peuvent pas être déduits une seconde fois des revenus fonciers. Il faut donc éviter toute double utilisation des mêmes dépenses.
Faut-il déclarer le Denormandie chaque année ?
Oui. Après la première déclaration, l’investisseur doit continuer à reporter chaque année la fraction de réduction d’impôt applicable et déclarer les revenus fonciers du logement, tout en respectant les engagements du dispositif.
Références :
1. Impots.gouv.fr – Comment déclarer un investissement locatif et bénéficier de la réduction d’impôt : formulaire 2044-EB, formulaire 2042-RICI et échéancier indiqué sur l’avis d’impôt. — Impots.gouv.fr
2. Impots.gouv.fr – Formulaire 2044-EB, statut du bailleur privé, engagement de location et mention du dispositif Denormandie ancien. — Impots.gouv.fr
3. Impots.gouv.fr – Formulaire 2042-RICI, réductions et crédits d’impôt, rubrique investissements Denormandie et reports des années antérieures. — Impots.gouv.fr
4. Service-Public.fr – Investissement locatif dans l’ancien, dispositif Denormandie, logements concernés, période d’investissement jusqu’au 31 décembre 2027, travaux et conditions de location. — Service-Public.fr
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