Démembrement temporaire d’usufruit : un outil efficace pour transmettre son patrimoine

Le démembrement temporaire d’usufruit (DTU) est l’un des montages les plus performants pour transmettre son patrimoine immobilier. Concrètement, vous achetez la nue-propriété d’un bien tandis qu’un bailleur institutionnel acquiert l’usufruit pour 15 à 20 ans. Pendant cette période :

• Vous profitez d’une décote immédiate de 30 % à 40 % sur le prix de pleine-propriété ;
• Vous êtes totalement exonéré d’IFI et de taxe foncière ;
• Aucune charge d’entretien ni aléa locatif n’est supporté par le nu-propriétaire.

À l’issue de l’usufruit, la pleine propriété se reconstitue automatiquement et gratuitement.

Avant ce terme, deux stratégies de transmission patrimoniale se démarquent : la donation directe de la nue-propriété et la donation via une SCI.

Le démembrement temporaire d’usufruit : un outil de transmission sur-mesure

Pour transmettre un bien acquis en DTU, deux scénarios s’offrent à vous :

• Transmission directe de la nue-propriété ;
• Transmission via une SCI puis démembrement des parts.

1. Donation directe de la nue-propriété

L’investisseur donne à ses héritiers la nue-propriété tout en conservant l’usufruit temporaire. Objectif : profiter des abattements (100 000 € par parent et par enfant, tous les 15 ans) pour réduire les droits de donation.

Barème fiscal applicable : pour un usufruit temporaire, on valorise 23 % de la pleine propriété par tranche de 10 ans. Exemple :

• Usufruit de 15 ans → nue-propriété valorisée à 54 % ;
• Usufruit de 22 ans → nue-propriété valorisée à 31 %.

Cas chiffré : un appartement valué 300 000 € donné en pleine propriété générerait 38 194 € de droits (après abattement). Grevé d’un usufruit de 15 ans, les droits chutent à 18 194 €.

2. Donation via SCI : l’effet « double démembrement »

Autre option : loger la nue-propriété dans une SCI imposée à l’IR, puis démembrer les parts ; la nue-propriété des parts est transmise aux héritiers (viager), l’usufruit des parts reste au donateur.

Ce « double démembrement » amplifie la décote : l’appartement de 300 000 € du cas précédent peut être transmis en franchise totale de droits si le donateur a 61 ans ou plus. La nue-propriété des parts reste néanmoins taxable à l’IFI.

À retenir : quels que soient la méthode (donation directe ou via SCI) et l’âge des donataires (enfants mineurs ou jeunes adultes), donner la nue-propriété d’un bien en DTU limite les droits et sécurise le patrimoine transmis.

Pourquoi choisir un usufruit temporaire acquis par un bailleur institutionnel ?

• Reconstitution automatique de la pleine propriété sans risque locatif.
• Zéro fiscalité courante : pas d’IR, de CSG-CRDS, de taxe foncière ni d’IFI.
• À l’échéance, récupération d’un logement en bon état, immédiatement cessible ou louable.
• Rentabilité attendue : 2,5 % – 3,5 % net, comparable aux meilleures résidences gérées.
• Liquidité : revente possible à tout moment grâce à un marché secondaire en croissance.
• Déductibilité des intérêts d’emprunt sur autres revenus fonciers (si achat à crédit).
• Potentiel de plus-value immobilière supérieur à la moyenne, lié à la décote initiale.

Explorez nos bien en accessibles en nue-propriété

Plus-value immobilière : quelles règles à la revente après donation ?

En cas de revente après la fin de l’usufruit, la plus-value se calcule par rapport au prix d’acquisition en pleine propriété initiale ¹.

Exemple de calcul de plus-value

1. Prix PP initial : 200 000 € — décote NP : –40 % — Prix NP : 120 000 €.
2. Revente après 15 ans : 250 000 €.
3. Plus-value brute : 250 000 € – (200 000 € + 2,5 % frais) = 45 000 €.
4. Abattement durée 15 ans : –60 % (IR) et –16,5 % (PS).

Bilan : imposition calculée sur 45 000 € de plus-value fiscale alors que la plus-value économique est de 130 000 € (effet levier de la décote).

Le démembrement temporaire d’usufruit, levier double-effet pour transmettre et optimiser

Le démembrement temporaire d’usufruit conjugue trois avantages majeurs :

1. Une décote d’achat génératrice de plus-value potentielle.
2. Une transmission patrimoniale ultra-optimisée grâce à la fiscalité de la nue-propriété.
3. Une absence de fiscalité courante et de gestion locative pendant toute la durée de l’usufruit.

En donation directe ou via SCI, le DTU reste l’un des rares montages permettant de donner “plus” pour “payer moins”. Avant de vous lancer, sécurisez votre projet avec un conseiller en gestion de patrimoine spécialisé en démembrement et un notaire afin de valider valuation, bail usufruitier et impacts fiscaux.