Comment réduire son IFI en 2018 ?

Au 1er janvier 2018, l’ISF a été supprimé au profit de l’IFI, Impôt sur la Fortune Immobilière. Comme son nom l’indique, l’IFI taxe uniquement le patrimoine immobilier des contribuables concernés (patrimoine taxable supérieur à 1,3 M€), que celui-ci soit détenu en direct, par le biais d’une société ou de parts de « pierre-papier », SCPI ou OPCI en particulier.

Comment réduire son IFI en 2018 ?

C’est globalement une bonne nouvelle pour les contribuables, le montant total de l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) étant estimé à seulement 20 % de l’ancien ISF. Pour autant, il est certain que la plupart des foyers redevables de l’IFI auront à cœur de réduire la facture. Le point sur les possibilités.

La fin de la défiscalisation TEPA ISF

Instaurée au début du mandat de Nicolas Sarkozy, la loi TEPA (Travail, Emploi, Pouvoir d’Achat) prévoyait un ensemble de mesures d’incitation fiscale à l’investissement dans des entreprises. Ainsi, l’investissement au capital de PME ou la souscription de parts de FIP ou FCPI permettaient de réduire son ISF de 50% du montant investi. Avec le remplacement de l’ISF par l’IFI, la loi de Finances pour 2018 a aussi prévu l’arrêt de ces dispositifs au 1er janvier 2018. On ne peut plus défiscaliser l’IFI via des investissements en entreprises.

Réduire son IFI grâce aux dons

Contrairement aux investissements en PME, la défiscalisation des dons n’a pas été remise en cause avec le passage à l’IFI. Ainsi, les contribuables réalisant des dons auprès d’organismes d’utilité publique peuvent en déduire 75% de l’IFI dû. A noter toutefois, cette réduction d’impôt est plafonnée à 50 000 € par an et par foyer fiscal. Pour être pris en compte dans l’IFI dû pour l’année N, les dons doivent avoir été réalisés au plus tard le 15 juin de cette même année (date de déclaration et de paiement de l’IFI).

Réduire son IFI par la réduction de base taxable

La défiscalisation de l’IFI par la souscription de produits étant désormais proscrite, la réduction d’IFI doit intervenir par une baisse de la base de calcul de celui-ci. Plusieurs solutions pour y arriver.

1- Réduire son IFI par arbitrage immobilier/financier

Les valeurs mobilières n’étant plus incluses dans la base taxable de l’IFI, il peut être opportun, pour les foyers massivement investis en immobilier, d’arbitrer une partie leurs avoirs immobiliers au profit de valeurs mobilières. L’économie d’IFI, comprise entre 0,50% et 1,50% par an, selon la tranche marginale dans laquelle est imposé le contribuable concerné, peut être considérée comme un surcroit de rendement. Ce n’est pas neutre dans un environnement de taux très bas et de loyer de l’argent quasiment nul.

S’il est parfois complexe de céder des actifs immobiliers détenus en direct, pour des raisons affectives ou d’usage, il est généralement plus simple de céder la « pierre-papier ». En particulier, les SCPI et OPCI détenus par le biais d’un contrat d’assurance-vie sont toujours cessibles, l’assureur se portant contrepartie des vendeurs.

2- Réduire son IFI par La donation temporaire d’usufruit

La nue-propriété d’un bien ne se porte pas à l’actif de l’IFI. L’usufruitier en effet, s’il est redevable de cet impôt, doit le déclarer dans son patrimoine pour sa valeur en pleine propriété.

Ainsi, pour réduire son IFI, il peut être opportun de donner à ses enfants un usufruit temporaire sur un ou plusieurs biens immobiliers. Par exemple, un contribuable peut donner à son enfant, fiscalement indépendant du foyer fiscal, un usufruit de 8 ans sur appartement dont il est propriétaire. L’enfant peut alors occuper l’appartement ou le louer et utiliser les revenus ainsi engendrés pour payer ses études.

La donation d’usufruit d’un studio estimé à 150 000 € engendrera pour le donateur une économie d’ISF de 2 250 € par an s’il est soumis à la tranche la plus haute de l’IFI.
La valeur de l’usufruit retenue pour calculer les droits de donation est fiscalement fixée à 23 % de la pleine propriété par période de 10 ans. En reprenant l’exemple ci-dessus, les droits de donation seront donc calculés sur 34 500 €, ce qui reste largement en-dessous des abattements autorisés en ligne directe. Cette opération ne sera donc pas fiscalement taxable.

3- Réduire son IFI par L’acquisition de nue-propriété

Une autre solution pour réduire son patrimoine taxable à l’IFI en 2018 est d’investir sur la nue-propriété d’un bien immobilier. Le principe consiste à acheter la nue-propriété d’un ou plusieurs appartements, un bailleur institutionnel acquérant pour sa part un usufruit temporaire, généralement d’une durée comprise entre 15 et 18 ans. Les fonds affectés au projet sont alors sortis de l’actif IFI de l’investisseur.

Par exemple, l’acquisition d’un appartement d’une valeur en nue-propriété de 300 000 € engendrera sur 15 ans une économie d’IFI de 67 500 € pour un investisseur taxé dans la tranche marginale d’ISF à 1,50 %.

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