La fiscalité immobilière à l’Île Maurice pour les investisseurs français

L’île Maurice constitue aujourd’hui un véritable pôle d’attraction pour les investisseurs immobiliers français. Ce territoire, ancré dans un cadre juridique stable, démocratique et d’inspiration partiellement francophone, propose une politique fiscale clairement orientée vers l’accueil des capitaux étrangers. Dans le contexte d’un alourdissement des charges fiscales en France et d’un encadrement croissant de l’immobilier par la législation hexagonale, Maurice propose une alternative structurée, conforme aux standards internationaux (OCDE, FATF), tout en conservant une lisibilité et une efficacité rarement égalées.

Cet article propose une analyse technique de la fiscalité immobilière mauricienne, appliquée spécifiquement aux contribuables français souhaitant acquérir un bien à Maurice, que ce soit en tant que résidents ou non-résidents, dans un cadre patrimonial ou professionnel.

Cadre juridique et fiscal général de l’île Maurice

L’architecture juridique mauricienne repose sur une dualité inspirée du droit civil français (Code civil mauricien dérivé du Code Napoléon) et du droit commercial anglo-saxon. Cette configuration crée un environnement propice à la sécurité contractuelle des investisseurs francophones, renforcée par l’obligation de recours à un notaire pour toute transaction immobilière.

Principes fiscaux clés :

• Impôt sur le revenu à un taux de référence de 15 % pour les personnes physiques et morales (modalités locales selon la nature des revenus)⁴.
• Aucun impôt sur les plus-values immobilières, quelle que soit la durée de détention⁴.
• Aucun impôt sur la fortune (pas d’IFI local/ISF), pas de taxe foncière ni de taxe d’habitation.

Les investisseurs bénéficient d’un cadre lisible et favorable, avec une administration fiscale (Mauritius Revenue Authority – MRA) reconnue pour son efficacité et sa dématérialisation.

Convention fiscale entre la France et Maurice

La convention fiscale franco-mauricienne du 11 décembre 1980 (modifiée en 2011) permet d’éviter les doubles impositions et d’organiser la répartition des compétences fiscales entre les deux États¹. Les articles clés sont :

• Article 6 : les revenus immobiliers sont imposables dans l’État où les biens sont situés.
• Article 13 : les plus-values immobilières suivent le même principe.
• Article 23 : les éléments de fortune (comme l’immobilier) ne sont imposables que dans l’État de situation.

Conséquence pratique : un bien détenu par un résident fiscal français à Maurice est imposé à Maurice pour ses revenus locatifs et sa plus-value de cession, sous réserve du respect des critères de domicile fiscal et des règles anti-abus.

IFI (France) : les biens situés à l’étranger sont hors assiette si vous n’êtes plus résident fiscal français. En cas de résidence fiscale maintenue en France, l’IFI s’applique sur les immeubles étrangers (selon les règles françaises).

Programmes d’investissement immobilier accessibles aux non-résidents

L’État mauricien a mis en place plusieurs régimes encadrés, régis par l’Economic Development Board (EDB), permettant aux ressortissants étrangers d’acquérir des biens en pleine propriété, en combinant attractivité fiscale, sécurité juridique et transparence réglementaire².

Property Development Scheme (PDS)

• Investissement minimum requis : 375 000 USD (permis de résidence possible pour l’acquéreur et sa famille tant que le seuil est maintenu)².
• Droits d’enregistrement historiquement à 5 % (vérifier le barème en vigueur à la date de signature)⁵.
• Revente libre et autorisée sans condition de durée de détention.
• Revenus locatifs autorisés à long ou court terme.

Régime R+2 (appartements)

• Achat d’un appartement en copropriété dans un immeuble comptant au moins deux étages au-dessus du rez-de-chaussée.
• Seuil de prix de ≥ 6 millions MUR³.
• Pas de permis de résidence automatique, sauf si l’investissement est ≥ 375 000 USD².
• Droits d’enregistrement : se référer au barème en vigueur à la date d’acquisition⁵.

Smart City Scheme (SCS)

• Projets urbains intégrés (logements, bureaux, commerces, écoles, santé) dans un périmètre autogéré.
• Accès à la propriété en pleine jouissance pour les étrangers, avec possibilité de résidence si l’investissement atteint ≥ 375 000 USD².

Invest Hotel Scheme (IHS)

• Investissement dans des établissements hôteliers avec occupation personnelle limitée chaque année.
• Revenus locatifs mutualisés gérés par l’opérateur hôtelier.
• Pas de droit automatique au permis de résidence (sauf cas particuliers)².

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Imposition des revenus locatifs et des plus-values immobilières

Les revenus tirés de la location de biens immobiliers situés à Maurice par des ressortissants français sont imposables exclusivement à Maurice, conformément à la convention bilatérale (article 6)¹. Le taux de référence est de 15 %, après déduction des charges admissibles⁴.

Charges déductibles usuelles :

• Frais d’entretien et de réparation du bien,
• Intérêts d’emprunt liés à l’acquisition du bien,
• Frais de gestion immobilière,
• Assurances et dépenses de conservation.

Les plus-values générées lors de la cession d’un bien immobilier ne sont pas taxées à Maurice⁴. Si le contribuable reste résident fiscal français, un traitement en France peut s’appliquer (selon la convention). Une planification juridique et fiscale rigoureuse est recommandée avant toute cession transfrontière.

Régime des retraites françaises à Maurice

• Pensions privées (salariés, indépendants, complémentaires) : imposables à Maurice à un taux de référence de 15 % (selon modalités locales)⁴.
• Pensions publiques françaises (fonctionnaires d’État, militaires) : imposables exclusivement en France, même si le bénéficiaire réside à l’étranger¹.
• Pas de CSG-CRDS à Maurice.

Statut de résident fiscal mauricien : conditions et effets

1. Durée de séjour : plus de 183 jours au cours de l’année fiscale mauricienne (1^er juillet → 30 juin)⁴.
2. Résidence par investissement : achat d’un bien de ≥ 375 000 USD dans un régime EDB permettant l’obtention d’un permis de résidence (valable tant que le bien est détenu)².

Effets principaux : imposition locale selon les règles mauriciennes ; éligibilité aux exonérations locales (plus-values, succession) ; exclusion des biens mauriciens de l’IFI français si transfert effectif du domicile fiscal.
Formalités France : déclaration de départ, anticipation éventuelle de l’Exit Tax (participations substantielles).

Sécurité juridique et garanties contractuelles

• Tous les actes passés devant notaire.
• Transfert de propriété enregistré au Land Registry (publicité foncière opposable).
• VEFA : appels de fonds encadrés par le Code civil mauricien, garantie d’achèvement bancaire (GFA), garanties légales : parfait achèvement (1 an), biennale (2 ans), décennale (10 ans).
• Recommandation : audit de la solidité du promoteur et des polices d’assurance.

Structuration patrimoniale : sociétés, démembrements, assurance-vie

Utilisation de sociétés

L’acquisition via une société de droit mauricien (GBC ou domestique) peut rationaliser l’exploitation locative, la détention d’actifs multiples et la cession. Prudence : respecter la substance (gérance, locaux, comptes), éviter la requalification par l’administration française.

Démembrement de propriété

Le démembrement (nue-propriété/usufruit) est reconnu à Maurice. Il peut s’inscrire dans une stratégie de transmission ou d’optimisation. Encadrement par notaire et étude fiscale croisée FR/MU indispensables.

Assurance-vie de droit mauricien

Des contrats régulés par la Financial Services Commission peuvent servir de véhicules d’investissement en devises, de planification successorale et de protection d’actifs, avec une fiscalité de transmission allégée.

Risques fiscaux, compliance et contrôles internationaux

Contexte international

Dans le cadre de l’AEOI/CRS (OCDE), la transparence est la norme. Maurice est un État coopératif (listes blanches), et les autorités françaises disposent d’outils pour contrôler la sincérité d’une résidence fiscale et l’origine des fonds.

Risques en cas de résidence fiscale fictive

• Rehaussements d’impôt sur le revenu et d’IFI.
• Pénalités pour dissimulation.
• Remise en cause des avantages de la convention.

Devoir de conformité et de documentation

• Preuves du transfert du domicile fiscal (résidence principale, comptes, abonnements, centre d’intérêts vitaux).
• Transparence des structures (personnes interposées, comptes offshore).
• Traçabilité des capitaux (compliance bancaire, déclarations de transferts, obligations TRACFIN).

Stratégies d’optimisation et accompagnement professionnel

La réussite d’un investissement immobilier à Maurice repose sur une planification pluridisciplinaire associant notaire, avocat fiscaliste et conseiller en gestion de patrimoine international, pour :

• Arbitrer entre détention directe et structure sociétaire.
• Choisir le régime d’investissement adapté (PDS, R+2, Smart City) selon vos objectifs : résidence, rendement, plus-value.
• Anticiper les effets successoraux (régimes matrimoniaux, héritiers résidents ou non-résidents, fiscalité croisée FR/MU).
• Optimiser le financement (emprunt local, garanties, clauses de remboursement).
• Sécuriser la sortie (plus-value, transferts de fonds, changement de résidence).

FAQ Rapide – Fiscalité immobilière à Maurice 

Peut-on encore acheter en R+2 en 2025 avec un seuil à 6 M MUR ?

Oui. Le R+2 reste ouvert aux non-citoyens si le prix ≥ 6 M MUR. La résidence n’est pas automatique sauf investissement ≥ 375 000 USD.

Les plus-values immobilières sont-elles taxées à Maurice ?

Non. À Maurice, la cession d’un bien immobilier n’entraîne pas d’impôt sur la plus-value. En cas de résidence fiscale maintenue en France, un traitement français peut s’appliquer : anticipez votre structuration.

Comment sont imposés les loyers perçus à Maurice ?

Les loyers d’un bien situé à Maurice sont imposables à Maurice (convention Art. 6), au taux de référence de 15 % après charges déductibles. Déclarez correctement localement et vérifiez votre statut de résidence.

Les retraités français paient-ils la CSG-CRDS à Maurice ?

Non, la CSG-CRDS ne s’applique pas à Maurice. Les pensions privées sont imposées localement si vous êtes résident fiscal mauricien, tandis que les pensions publiques restent imposées en France.

Le PDS donne-t-il droit à un permis de résidence ?

Oui, si l’investissement atteint au moins 375 000 USD, un permis de résidence peut être obtenu pour l’acquéreur et sa famille, valable tant que le seuil est respecté.

Références :

1. Convention France–Maurice (11/12/1980, mod. 2011) – articles 6, 13, 23. — PDF ↩

2. EDB / Residency.mu – Acquire Property in Mauritius (synthèse PDS, Smart City, IHS, R+2, résidence ≥ 375 000 USD). — Portal Residency.mu ↩

3. EDB – Guidelines for acquisition of apartments (G+2 / R+2) (seuil ≥ 6 M MUR). — PDF ↩

4. Synthèse fiscale Maurice (taux de référence 15 %, absence d’impôt sur les plus-values immobilières ; critères de résidence usuels). — PwC Tax Summaries – Mauritius ↩

5. Budget 2025/26 – évolutions annoncées des droits d’enregistrement pour non-citoyens sous schémas EDB (vérifier le barème applicable à la date de signature). — PwC – Budget 2025/26 ↩