Le dispositif Monuments Historiques : explications, exemples et avis

Investissements concernés par le dispositif Monuments Historiques

La loi sur les Monuments Historiques concerne les acquisitions de logements anciens classés Monuments Historiques ou inscrits à l’Inventaire Supplémentaire des Monuments Historiques (ISMH).

Le principe de la loi Monuments Historiques

Promulguée en décembre 1913, la loi permet aux propriétaires d’un bien classé Monument Historique de déduire, de leur revenu global et sans plafond, le déficit généré par le bien. Ce dispositif a ensuite été étendu aux biens inscrits à l’Inventaire Supplémentaire des Monuments Historiques (ISMH).

Pour bénéficier de cet avantage fiscal, l’investisseur doit acquérir un bien classé ou inscrit et réaliser des travaux de réhabilitation et de rénovation sous la supervision de l’Architecte des Bâtiments de France (A.B.F.). Aucune intervention ne peut être entreprise sans son aval.

Le bien doit être mis en location. Bien qu’il n’existe aucune obligation légale de durée de location, une détention d’au moins 15 ans est désormais exigée. Outre l’imputation du déficit foncier issu du paiement des travaux sur le revenu global, le dispositif permet d’effacer un bénéfice foncier existant en réduisant l’impôt à hauteur de la TMI et en neutralisant également les prélèvements sociaux (17,2 % en 2025).

De plus, le statut des Monuments Historiques est attaché au bien lui-même et non à l’opération : un bien acquis en 2025 conservera ses avantages fiscaux même en cas de revente ultérieure.

Textes règlementaires

• Loi du 31 décembre 1913 sur les monuments historiques
• Code général des impôts, Articles 156 bis
• Code général des impôts, Articles 41 E à 41 J de l’annexe III
• Code général des impôts, Article 281 ter de l’annexe III

Avantages fiscaux du dispositif Monuments Historiques

La loi offre la possibilité de déduire de votre revenu global jusqu’à 100 % des travaux de restauration réalisés sur une, deux ou trois années, sans limitation de montant ni plafonnement.

Le dispositif permet également de déduire le déficit foncier, incluant les intérêts d’emprunt et les frais accessoires liés à l’emprunt. En outre, l’acquisition d’un Monument Historique peut permettre, dans le cadre d’une convention avec le ministère de la Culture, une exonération de frais de succession. Il est à noter que l’avantage fiscal varie selon que le propriétaire occupe le bien ou le loue.

Le mécanisme de la loi sur les Monuments Historiques

Outre la déduction du montant des travaux, le régime permet d’imputer le déficit foncier sur le revenu global, sans limitation de montant ni restriction relative aux intérêts d’emprunt. Ainsi, la totalité des intérêts d’emprunt et des charges réelles (non récupérées sur le locataire) est déductible des recettes locatives. En cas de déficit, celui-ci est intégralement imputable sur le revenu global de l’investisseur.

Si le propriétaire ne tire aucun revenu de cet immeuble, il peut déduire les charges foncières de son revenu global. Dans le cas où le bien génère des revenus mais n’est pas occupé par le propriétaire, les charges sont déductibles du revenu foncier et le déficit, le cas échéant, est imputable sur le revenu global. Lorsque le propriétaire occupe une partie du bien, les charges afférentes à cette partie sont déductibles du revenu global sans limite, tandis que les autres charges le sont du revenu foncier.

Enfin, une exonération totale des droits de succession est envisageable sous certaines conditions, notamment via la souscription par les héritiers d’une convention à durée indéterminée avec les ministères de la Culture et des Finances. Cette convention précise les engagements en matière de maintien des éléments décoratifs, d’entretien du bien et d’information du public (accès minimum et jours d’ouverture).

Depuis 1995, cette exonération s’applique également aux Monuments Historiques détenus via une SCI, à condition que les revenus de la société soient imposés entre les mains des associés dans la catégorie des revenus fonciers.

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Exemple de défiscalisation d’un Monument Historique

Situation : Vous achetez un appartement de 90 m² dans un immeuble classé Monument Historique à Lille (10 appartements).
Le foncier est vendu à 2 500 €/m² et les travaux de rénovation s’élèvent à 5 500 €/m² (parties communes et privatives).
Le coût total de l’appartement est réparti comme suit :

• Prix d’achat du bien (foncier) : 225 000 €
• Budget travaux total : 495 000 € échelonnés sur 3 années fiscales (165 000 € par an)

Après la livraison et la rénovation, l’appartement est mis en location pour 2 000 € par mois.

Ce déficit foncier supplémentaire vient donc réduire votre imposition, illustrant ainsi l’efficacité du dispositif sur les Monuments Historiques.

Conditions d’application du dispositif

• Location et occupation : Le bien peut être loué nu (sans plafond de ressources, de loyers ou de revenus) ou occupé par le propriétaire. Si le bien est occupé, la déduction des charges est limitée à 50 %.
• Une détention minimale de 15 ans est exigée.
• Les travaux de restauration doivent faire l’objet d’une Autorisation Spéciale de travaux et/ou d’une déclaration d’utilité publique, et être réalisés sous l’aval de l’A.B.F.
• La restauration doit être initiée par le ou les propriétaires regroupés au sein d’une Association Syndicale Libre (ASL).
• L’A.B.F. peut exiger des modifications ou travaux complémentaires pour assurer la sauvegarde du bien.

Conséquences pratiques de la loi Monuments Historiques

• Le propriétaire bénéficie d’une défiscalisation très encadrée et sécurisée, validée par un service de l’État.
• Une déclaration spéciale de revenus fonciers (formulaire 2044 Spé) doit être remplie chaque année.

Plafonnement et extinction du dispositif

• Aucun plafond ne s’applique aux investissements en Monuments Historiques. Le dispositif est « hors plafonnement » des niches fiscales.
• La loi sur les Monuments Historiques est une loi pérenne et d’une grande efficacité, contribuant à l’entretien et au rayonnement du patrimoine architectural français. Son extinction n’est pas envisagée.

Notre avis sur la défiscalisation Monuments Historiques

La loi sur les Monuments Historiques constitue un dispositif fiscal extrêmement incitatif, particulièrement adapté aux contribuables fortement imposés ou ayant des revenus exceptionnels de courte durée. Elle permet d’effacer un bénéfice foncier existant et de réduire significativement l’impôt sur le revenu global, ainsi que les prélèvements sociaux.

La défiscalisation débute dès le démarrage des travaux et se base sur les sommes réellement payées chaque année, d’où l’intérêt de les étaler pour optimiser l’avantage fiscal. Ce dispositif s’adresse aux investisseurs souhaitant à la fois réduire leurs impôts et se constituer un patrimoine de prestige, souvent situé dans des emplacements qualitatifs.

Toutefois, il convient de rester vigilant quant au montage du dossier et au choix du programme immobilier, car la qualité de l’opérateur et le strict respect des règles administratives sont essentiels pour bénéficier en toute sécurité de ces avantages.