Qu’est-ce que le démembrement temporaire d’un bien immobilier ?
Autres formulations : démembrement temporaire de propriété, usufruit temporaire
Le démembrement temporaire consiste à répartir les droits sur un bien entre un usufruitier et un nu-propriétaire pour une durée déterminée. L’usufruitier peut utiliser le logement ou en percevoir les loyers pendant cette période. À l’extinction de son droit, notamment au terme prévu, le nu-propriétaire retrouve la pleine propriété sans racheter cet usufruit.
Quels droits sont séparés pendant cette période ?
L’usufruit donne la jouissance du bien et le droit d’en percevoir les revenus, sous réserve d’en conserver la substance. La nue-propriété représente la propriété privée de cette jouissance. Le nu-propriétaire ne reçoit donc pas les loyers attachés à l’usufruit.
Ce mécanisme diffère de l’indivision : les titulaires ont des droits de nature différente sur le même logement, au lieu de détenir chacun une fraction de droits identiques.
Quelle différence avec un démembrement viager ?
Le démembrement temporaire comporte une échéance fixée dans l’acte. Le démembrement viager repose sur la durée de vie de l’usufruitier. Une durée de quinze ou vingt ans rencontrée dans une offre d’investissement n’est pas une durée légale imposée à toutes les opérations.
Lorsque l’usufruit est constitué sur la tête d’une personne physique, son décès peut y mettre fin avant le terme prévu. Pour une personne morale, le Code civil limite en principe l’usufruit à trente ans. Les autres causes légales d’extinction doivent également être distinguées de l’échéance contractuelle.
Comment ce démembrement peut-il être constitué ?
Il peut notamment résulter d’une acquisition séparée des deux droits ou d’une donation temporaire d’usufruit. Dans le premier cas, une personne achète la nue-propriété tandis qu’une autre acquiert l’usufruit pour la durée convenue. Dans le second, un propriétaire transmet temporairement la jouissance et les revenus en conservant la nue-propriété.
Donner une nue-propriété déjà détenue est une autre opération. Celui qui ne possède que la nue-propriété ne peut pas prétendre conserver ou donner un usufruit appartenant déjà à un tiers.
Qui supporte les travaux pendant le démembrement ?
La répartition dépend des règles applicables et des stipulations de l’acte. Le Code civil distingue les réparations d’entretien et certaines grosses réparations ; il tient également compte d’un éventuel défaut d’entretien imputable à l’usufruitier.
Le seul mot « temporaire » ne garantit donc pas l’absence de toute charge pour le nu-propriétaire. Il faut identifier les engagements de chaque titulaire, les modalités de gestion et l’état dans lequel le logement devra être restitué.
Que se passe-t-il à la fin de l’usufruit ?
L’extinction de l’usufruit réunit les droits chez le nu-propriétaire, qui retrouve la pleine propriété. Cette réunion ne suppose pas l’achat d’un droit supplémentaire. Elle doit cependant être distinguée des conditions concrètes de reprise du logement.
La présence d’un locataire, la portée du bail et les règles propres au montage doivent être examinées : pleine propriété retrouvée ne signifie pas nécessairement logement immédiatement libre. La page consacrée à l’investissement en nue-propriété présente le cadre d’un projet d’acquisition.
