Qu’est-ce que l’indivision immobilière ?

Comment naît une indivision immobilière ?

L’indivision peut être choisie, par exemple lorsque plusieurs personnes achètent ensemble un logement, ou résulter d’un événement. Elle apparaît fréquemment après un décès, lorsque plusieurs héritiers recueillent un bien, ou pendant la liquidation d’un régime matrimonial.

Le bien appartient collectivement aux indivisaires. Leur quote-part mesure leurs droits dans l’ensemble, mais ne correspond pas à une zone déterminée du logement ou du terrain.

Quels sont les droits de chaque indivisaire ?

Chaque indivisaire participe aux bénéfices et aux pertes en proportion de ses droits. Il peut utiliser le bien si cet usage respecte sa destination et les droits des autres. Lorsqu’un indivisaire jouit seul du logement, une indemnité d’occupation peut être due à l’indivision, sauf accord contraire.

Les revenus, comme les loyers, reviennent à l’indivision avant d’être répartis. Les dépenses nécessaires à la conservation du bien doivent également être prises en compte entre les titulaires.

Comment sont prises les décisions en indivision ?

La majorité requise dépend de la nature de l’acte :

• un indivisaire peut accomplir seul les actes nécessaires à la conservation du bien ;
• certains actes d’administration peuvent être décidés par les titulaires d’au moins deux tiers des droits indivis ;
• les actes qui engagent durablement le patrimoine, notamment l’aliénation du bien entier, requièrent en principe l’unanimité.

Des exceptions et des autorisations judiciaires existent. La qualification de l’acte doit donc être vérifiée lorsqu’une décision importante est contestée.

À quoi sert une convention d’indivision ?

Une convention peut organiser la gestion, l’usage du bien, la répartition des dépenses et la désignation éventuelle d’un mandataire. Lorsqu’elle porte sur un bien immobilier, elle doit être établie par écrit, faire l’objet des formalités de publicité foncière et être rédigée par un notaire.

La convention peut être conclue pour une durée déterminée ou indéterminée. Elle limite les incertitudes, mais ne transforme pas l’indivision en copropriété.

Un indivisaire peut-il vendre sa quote-part ?

Un indivisaire peut céder ses droits indivis. Lorsque l’acquéreur est une personne étrangère à l’indivision, les autres indivisaires bénéficient en principe d’un droit de préemption et doivent être informés selon la procédure légale. La vente du bien entier obéit à d’autres règles et suppose normalement l’accord de tous.

Comment sortir de l’indivision ?

Nul ne peut en principe être contraint à demeurer dans l’indivision. La sortie peut résulter du partage, de la vente du bien et du partage du prix, ou de l’attribution du bien à l’un des indivisaires moyennant, si nécessaire, le versement d’une soulte. À défaut d’accord, un partage judiciaire peut être demandé.

Pourquoi l’indivision est-elle fréquente dans une succession ?

Entre le décès et le partage, les héritiers détiennent souvent les biens successoraux en indivision. Les règles ci-dessus encadrent alors la gestion du logement. Pour replacer cette phase dans une démarche plus large, consultez le guide K&P Finance sur la succession d’un patrimoine immobilier.