Que sont les parties communes d’une copropriété ?

Quels éléments sont généralement des parties communes ?

La qualification se recherche d’abord dans les titres, notamment le règlement de copropriété. Dans leur silence ou leur contradiction, la loi considère notamment comme communs le sol, les voies d’accès, le gros œuvre, les locaux de services communs et les passages.

Les équipements collectifs et certaines canalisations qui les desservent peuvent également être communs. Une canalisation située dans un appartement n’est donc pas nécessairement privative.

Quelle différence avec une partie privative ?

Une partie privative appartient exclusivement à un copropriétaire. Les parties communes appartiennent indivisément à tous les copropriétaires ou à certains d’entre eux. Le fait qu’un élément soit accessible depuis un seul logement ne permet pas, à lui seul, de conclure qu’il est privatif.

Pour un balcon, une terrasse ou une toiture, la qualification de l’ouvrage, de son revêtement et de son droit d’usage peut ainsi nécessiter une lecture précise du règlement.

Que sont les parties communes spéciales ?

Les parties communes spéciales sont affectées à l’usage ou à l’utilité de plusieurs copropriétaires déterminés. Elles peuvent concerner un bâtiment au sein d’un ensemble immobilier. Leur propriété et les charges correspondantes concernent alors ce groupe, selon l’organisation prévue.

Cette notion doit être distinguée d’un simple équipement collectif : la propriété d’une partie commune et la clé servant à répartir une dépense ne se déduisent pas automatiquement l’une de l’autre.

Une partie commune peut-elle être à jouissance privative ?

Oui. Un jardin ou une terrasse peuvent rester communs tout en étant réservés à l’usage exclusif d’un lot. Le bénéficiaire détient alors un droit de jouissance attaché à son lot, et non la propriété exclusive de cet espace.

Les droits existants et leurs conditions se vérifient dans les documents de la copropriété. La date de création de celle-ci peut avoir une incidence sur les règles de formalisation de cette jouissance.

Qui peut utiliser les parties communes ?

Les copropriétaires et les occupants les utilisent dans le respect de leur destination, du règlement et des droits des autres. Un droit d’usage ne permet pas d’occuper librement un palier avec des objets, de fermer un passage ou d’annexer un local commun.

Une jouissance privative reste également encadrée : elle ne donne pas, par elle-même, le droit de construire une véranda ou de transformer un jardin.

Peut-on y réaliser des travaux de sa propre initiative ?

Un copropriétaire ne peut pas décider seul d’intervenir sur une partie commune au seul motif qu’il en bénéficie. Un projet affectant les parties communes ou l’aspect extérieur doit être examiné au regard des autorisations de copropriété et, si nécessaire, d’urbanisme. Un accord informel du voisinage ne remplace pas une décision requise en assemblée.

Qui paie leur entretien ?

L’entretien est financé selon les clés de charges de copropriété applicables. Pour une partie commune à jouissance privative, le règlement peut mettre certaines dépenses à la charge du bénéficiaire. Usage exclusif, propriété de l’ouvrage et paiement des réparations sont donc trois questions à distinguer.